La intermediación, conocida como brokerage en inglés, es un componente esencial de la industria de bienes raíces en los Estados Unidos. Esta práctica involucra la representación de compradores, vendedores u otros clientes en transacciones relacionadas con propiedades inmobiliarias. Aquí exploraremos en detalle aspectos clave de la intermediación en bienes raíces.

Quién Puede Ser un Broker

La elegibilidad para ejercer como broker puede variar según el estado y se rige por regulaciones específicas. Aquí están algunas entidades que pueden o no ejercer la intermediación:

Sí:

• Sole Proprietorship (Propiedad Individual): Una persona puede ser un intermediario individualmente.
• For-Profit Corporation (Corporación con Fines de Lucro): Las corporaciones con fines de lucro pueden operar como intermediarios.
• General or Limited Partnership (Sociedad General o Limitada): Las sociedades generales o limitadas pueden ejercer la intermediación.
• Joint Venture (Empresa Conjunta): Las empresas conjuntas pueden participar en la intermediación.

No:

• Non-Profit Corporation (Organización sin ánimo de Lucro): Las corporaciones sin fines de lucro generalmente no pueden intermediar.
• Business Trust (Fideicomiso Empresarial): Los fideicomisos empresariales no están autorizados para la intermediación.
• Cooperative Association (Asociación Cooperativa): Las asociaciones cooperativas no pueden actuar como intermediarios.

Relación entre Broker y Real Estate Agent

Relación Legal

La intermediación involucra una relación legal entre el corredor (broker) y el agente (agent). En el contexto de esta relación:

• Agente de Ventas (Salesperson): El agente actúa como agente y fiduciario del broker y lleva a cabo actividades en nombre del broker. También puede actuar como subagente del cliente.

  El real estate agent no puede:

  • Tener 2 empleadores.
  • Ser pagado por otras partes en la transacción.
  • Comprometer contractualmente a los clientes.

Estado de Empleo del Agent

El estado de empleo del agent, ya sea como empleado o contratista independiente, se define en un acuerdo específico entre el agent y el broker.

Obligaciones y Responsabilidades

Del Agent hacia el broker:

• Obtener y vender propiedades listadas.
• Seguir las políticas y disposiciones de empleo.
• Promover la ética y la reputación del broker.

Del broker hacia el Agent:

• Proporcionar datos, apoyo de oficina, compensación y capacitación.
• Mantener altos estándares éticos, políticas y acuerdos de empleo.

Compensación del Agent

La compensación del agente generalmente se basa en comisiones según un programa específico después de los repartos con brokers colaboradores.

Commingling & Conversion de Fondos

Commingling: No se permite. Implica mezclar los fondos personales o comerciales del broker con los fondos de confianza y puede incluir la falta de depósito oportuno de fondos.

Conversion: No se permite. Implica utilizar los fondos de confianza para fines personales o comerciales.

Requisitos de Publicidad

• La publicidad no debe ser engañosa.
• Los anuncios deben contener la identificación del corredor.
• El broker es responsable del contenido de los anuncios.
• No se permiten anuncios cuya identidad esté oculta (anuncios ciegos).
• Si un agente es propietario de una propiedad que se anuncia, debe hacerlo público.

Ley de Protección del Consumidor por Teléfono (Telephone Consumer Protection Act)

Esta ley regula las llamadas telefónicas de telemarketing no solicitadas. Los solicitantes deben identificarse y proporcionar información de contacto. Además, deben cumplir con cualquier solicitud de «no llamar» realizada por los consumidores, quienes pueden agregar sus números de teléfono a una lista de «no llamar».

Ley CAN-SPAM

La Ley CAN-SPAM prohíbe el envío de mensajes de correo electrónico no solicitados («mensajes comerciales») a dispositivos inalámbricos sin el consentimiento previo del destinatario. La ley requiere autorización previa y la opción de optar por no recibir mensajes futuros.

Leyes Antimonopolio –Anti-Trust Laws

Las leyes antimonopolio, como la Ley Sherman y la Ley Clayton, prohíben prácticas comerciales anticompetitivas. Esto incluye la prohibición de restricciones comerciales, monopolios, fijación de precios predatoria, acuerdos exclusivos y colusiones entre empresas para desfavorecer a competidores. Además, prohíben la fijación de precios por parte de dos o más corredores.

Collusion

La colusión implica que dos o más empresas conspiran para perjudicar a un competidor. Esto es contrario a las leyes antimonopolio y está prohibido.

Fijación de Precios

La fijación de precios, en la que dos o más brokers acuerdan fijar los precios de sus servicios, también está prohibida por las leyes antimonopolio.

Asignación de Mercado

La asignación de mercado ocurre cuando las empresas colaboran para restringir la competencia en un segmento de mercado específico a cambio de un acuerdo recíproco de un competidor. Esta práctica es ilegal según las leyes antimonopolio.