El proceso de liquidación en bienes raíces, también conocido como el cierre (closing), es una etapa crítica en una transacción de compra o venta de una propiedad. Implica una serie de pasos esenciales para finalizar la venta y transferir la propiedad del vendedor al comprador. A continuación, se detallan los elementos clave involucrados en los cierres de bienes raíces en los Estados Unidos:

1. Identificar los Términos y Costos de Venta (identify selling terms & costs): Antes de llegar al cierre, es fundamental que ambas partes, el comprador y el vendedor, estén de acuerdo en los términos de la venta, que incluyen el precio de compra, las condiciones de financiamiento y otros aspectos relevantes. También se deben determinar los costos asociados con la transacción.
2. Determinar Débitos y Créditos no Prorrateados (determine non-prorated debits and credits): Los débitos son las obligaciones financieras que cada parte debe asumir en el cierre. Los créditos son las cantidades que se deben a una de las partes. Algunos ejemplos de débitos y créditos incluyen los impuestos prorrateados, las tarifas legales y cualquier depósito en garantía.
3. Completar Débitos y Créditos Prorrateados (complete prorated debits and credits): Los débitos y créditos prorrateados son costos que se dividen entre el comprador y el vendedor en función de su tiempo de posesión de la propiedad durante el mes en que se realiza la transacción. Esto puede incluir impuestos sobre la propiedad, tarifas de asociaciones de propietarios y otros gastos prorrateados.
4. Completar el Estado de Cierre (complete closing statement): El estado de cierre es un documento que detalla todos los débitos y créditos asociados con la transacción. Este documento es fundamental para garantizar que todas las partes comprendan cómo se distribuirán los fondos en el cierre.
5. Distribuir Fondos (disburse funds): Una vez que se ha completado el estado de cierre y todos los documentos necesarios, se procede a la distribución de fondos. Esto implica transferir el dinero del comprador al vendedor y cualquier otro pago necesario, como el saldo pendiente de la hipoteca.

Puntos Clave Sobre los Cierres (Key Points On Closings)

En los cierres de bienes raíces, existen ciertos aspectos clave que deben tenerse en cuenta:

• El Vendedor Debe Demostrar la Comercialización del Título (seller must prove marketability of title): Antes de que la propiedad pueda transferirse al comprador, el vendedor debe demostrar que tiene un título claro y libre de gravámenes sobre la propiedad. Esto se logra típicamente a través de un seguro de título (title insurance) que protege al comprador en caso de disputas sobre la propiedad.
• Se Deben Eliminar Todos los Gravámenes Antes de la Transferencia del Título (must remove all encumbrances before title transfer): Cualquier gravamen o carga sobre la propiedad, como hipotecas, gravámenes fiscales o derechos de paso, deben eliminarse antes de que se pueda completar la transferencia del título al comprador.
• Oficial de Fideicomiso (escrow officer) Dispersa los Fondos del Comprador y los Fondos del Préstamo una Vez Cumplidas las Condiciones (escrow officer disburses buyer’s funds, loan monies once conditions are met): El oficial de fideicomiso desempeña un papel fundamental en el cierre. Este profesional asegura que todas las condiciones acordadas en la transacción se cumplan antes de liberar los fondos del comprador y cualquier préstamo hipotecario involucrado.
• Condiciones que Incluyen Inspecciones, Seguro de Título, Reservas, PMI (conditions include survey, inspections, title insurance, reserves, PMI): Antes de que se complete el cierre, es común que se realicen inspecciones de la propiedad y se obtenga un seguro de título. También se pueden requerir reservas y seguro hipotecario privado (PMI) si se cumple con ciertos criterios.

Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)

Propósito (Purpose)

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Act, RESPA) es una ley federal que regula el proceso de cierre en transacciones de bienes raíces. Su propósito principal es aclarar y divulgar los costos involucrados en una transacción de bienes raíces, al tiempo que prohíbe los sobornos y tarifas no reveladas.

Aplicabilidad (Applicability)

La RESPA se aplica específicamente a las transacciones de propiedades residenciales y a los préstamos hipotecarios relacionados con el gobierno federal, incluidos los respaldados por la Administración de Veteranos (VA) y la Administración Federal de Vivienda (FHA). Esta ley está regulada por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau, CFPB).

Folleto Informativo (Information booklet)

La RESPA establece la obligación de que el prestamista proporcione al prestatario el folleto informativo “Your Home Loan Toolkit” de la CFPB al solicitar un préstamo hipotecario. Este folleto proporciona información valiosa para los prestatarios sobre el proceso de cierre y sus costos asociados.

Estimación del Préstamo (Loan estimate)

La RESPA exige que el prestamista proporcione al prestatario una “Estimación del Préstamo” (Loan Estimate) dentro de los tres días posteriores a la solicitud del préstamo. Este documento detalla los costos estimados asociados con la transacción.

Divulgación de Cierre (Closing disclosure)

Asimismo, la RESPA requiere que el prestamista utilice la “Divulgación de Cierre” (Closing Disclosure) de la CFPB, también conocida como el formulario H-25. Esta divulgación debe proporcionarse al prestatario al menos tres días antes de la consumación de la transacción.

Tarifas de Referencia y Sobornos (Referral fees and kickbacks)

La RESPA prohíbe el pago de tarifas de referencia y sobornos en el proceso de cierre. Además, establece que las relaciones comerciales entre las empresas involucradas en la transacción deben divulgarse por completo, asegurando la transparencia en todas las transacciones de bienes raíces.

Regla de Divulgación Integrada de la Ley de Veracidad en los Préstamos (TRID)

Puntos Clave (Key points)

La Regla de Divulgación Integrada de la Ley de Veracidad en los Préstamos (Truth-in-Lending Integrated Disclosures Rule, TRID) es una regulación que combina los requisitos de divulgación financiera de la RESPA y la Ley de Veracidad en los Préstamos (Truth-in-Lending Act, TILA). Esta regla reemplaza los formularios “Buenas Prácticas Estimadas” (Good Faith Estimate) y “HUD-1” y utiliza los nuevos formularios “Estimación del Préstamo” (Loan Estimate) y “Divulgación de Cierre” (Closing Disclosure).

Formularios y Procedimientos (Forms and procedures)

Según la TRID, el prestamista debe proporcionar el folleto obligatorio “Your Home Loan Toolkit” de la CFPB al solicitar un préstamo hipotecario. Además, debe proporcionar la “Estimación del Préstamo” (Loan Estimate) dentro de los tres días posteriores a la solicitud del préstamo y la “Divulgación de Cierre” (Closing Disclosure) al menos tres días antes de la consumación de la transacción. Los términos en ambos formularios deben coincidir en general.

Buena Fe (Good faith)

La TRID establece que los costos estimados en la “Estimación del Préstamo” se basan en la mejor información disponible en ese momento. Los costos en la “Divulgación de Cierre” deben ser iguales a los costos estimados dentro de ciertas tolerancias.

Tipos de Cargos (Types of charges)

La TRID establece diferentes categorías de cargos que pueden aumentar o no estar sujetos a aumentos en relación con la estimación inicial. Estos incluyen cargos sin limitación de aumento, cargos con una tolerancia del 10% y cargos sin tolerancia de aumento.

Transacciones Aplicables (Applicable transactions)

La TRID se aplica a la mayoría de los préstamos hipotecarios para consumidores de plazo fijo, incluidos los préstamos para construcción, préstamos garantizados por terrenos baldíos y préstamos a fideicomisos. Sin embargo, no cubre préstamos de equidad de vivienda, hipotecas inversas, préstamos para viviendas móviles ni préstamos otorgados por pequeños prestamistas que no excedan los 5 préstamos al año.

Formulario H-25

El formulario H-25 es un documento esencial en el proceso de cierre. Este formulario consta de 5 páginas y varía según el tipo de préstamo. En él se detallan los débitos y créditos asociados con la transacción, lo que ayuda a las partes a comprender cómo se distribuirán los fondos en el cierre.

Débitos y Créditos (Debits & Credits)

Los débitos y créditos son componentes clave en el formulario H-25. Estos términos se utilizan para describir las cantidades que cada parte debe producir o recibir en el cierre. A continuación, se detallan estos elementos:

• Créditos del Comprador (Buyer’s credits): Los créditos del comprador son las cantidades que se le acreditarán al comprador en el cierre. Esto puede incluir el dinero del depósito en garantía, el monto del préstamo hipotecario y la parte de los prorrateos que el comprador debe pagar.
• Débitos del Comprador (Buyer’s debits): Los débitos del comprador son las cantidades que el comprador debe pagar en el cierre. Esto puede incluir el precio de compra acordado y otros gastos según lo estipulado en el acuerdo de venta.
• Créditos del Vendedor (Seller’s credits): Los créditos del vendedor son las cantidades que se le acreditarán al vendedor en el cierre. Esto puede incluir el precio de compra acordado y la parte de los prorrateos que el vendedor debe recibir.
• Débitos del Vendedor (Seller’s debits): Los débitos del vendedor son las cantidades que el vendedor debe pagar en el cierre. Esto puede incluir gastos acordados, la parte de los prorrateos que el comprador debe recibir y el saldo pendiente de la hipoteca y otros gravámenes que se pagarán.

Prorrateo de 30 Días y 12 Meses (30-Day 12-Month Proration)

El prorrateo es una práctica común en los cierres de bienes raíces para distribuir los costos prorrateados entre el comprador y el vendedor en función de su tiempo de posesión de la propiedad durante el mes en que se cierra la transacción. Existen dos métodos de prorrateo comunes:

Fórmula:

• Monto Mensual = (Monto Anual ÷ 12)
• Monto Diario = (Monto Mensual ÷ 30)
• Prorrateo = (Monto Mensual x número de meses) + (Monto Diario x número de días)

Ejemplo:

Supongamos que una factura de impuestos anual es de $1,800 y el cierre se realiza el 10 de abril. ¿Cuál es la parte del vendedor en los impuestos?

• ($1,800 ÷ 12) = $150, monto mensual
• ($150 ÷ 30) = $5.00, monto diario
• ($150 x 3 meses) = $450 (enero a marzo); ($5 x 10 días) = $50 (1 de abril al 10 de abril); ($450 + 50) = $500, parte del vendedor

Método de 365 Días (365-Day Method)

Este método de prorrateo se basa en un año de 365 días para calcular los costos diarios prorrateados. A menudo se utiliza cuando la fecha de cierre no coincide exactamente con el final del mes. La fórmula es la siguiente:

• Monto Diario = Monto Anual ÷ 365 días; o
• Monto Diario = Monto Mensual ÷ número de días en el mes
• Prorrateo = (Monto Diario x número de días)

Ejemplo:

Supongamos que una factura de impuestos anual es de $1,800 y el cierre se realiza el 10 de abril. ¿Cuál es la parte del vendedor en los impuestos?

• ($1,800 ÷ 365) = $4.93, monto diario
• Del 1 de enero al 10 de abril, hay 100 días.
• ($4.93 x 100 días) = $493, parte del vendedor

Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)

Propósito

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) es una legislación federal diseñada para regular y estandarizar ciertos aspectos del proceso de cierre en transacciones de bienes raíces. Esta ley tiene varios propósitos clave:

1. Clarificar y Divulgar Costos: RESPA busca garantizar que los consumidores comprendan plenamente los costos asociados con el proceso de cierre de una transacción de bienes raíces. Esto se logra mediante la divulgación detallada de los costos.
2. Eliminar Prácticas Injustas: La ley tiene como objetivo eliminar prácticas injustas en la industria de bienes raíces, como sobornos y tarifas ocultas que podrían aumentar el costo total de la transacción para los consumidores.
3. Proteger los Intereses de los Consumidores: RESPA busca proteger los intereses de los consumidores al exigir la divulgación de información importante, lo que les permite tomar decisiones informadas durante el proceso de cierre.

Aplicabilidad

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces se aplica principalmente a las transacciones de propiedades residenciales que involucran préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno federal, como aquellos respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o la Administración de Veteranos (VA). Está regulada por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau, CFPB).

Folleto de Información

Uno de los requisitos clave de RESPA es que el prestamista debe proporcionar a los prestatarios el folleto informativo “Your Home Loan Toolkit” de la CFPB al solicitar un préstamo hipotecario. Este folleto contiene información importante sobre el proceso de cierre y los costos asociados, lo que ayuda a los consumidores a comprender mejor lo que pueden esperar.

Estimación del Préstamo

Otra disposición importante de RESPA es la obligación del prestamista de proporcionar una “Estimación del Préstamo” (Loan Estimate) a los prestatarios dentro de los tres días posteriores a la solicitud del préstamo. Esta estimación detalla los costos estimados asociados con la transacción, lo que brinda a los prestatarios una idea clara de los gastos involucrados.

Divulgación de Cierre

La Ley RESPA también establece que el prestamista debe utilizar la “Divulgación de Cierre” (Closing Disclosure) de la CFPB, conocida como formulario H-25, para detallar los costos finales de cierre al prestatario. Este documento debe proporcionarse al prestatario al menos tres días antes de la consumación de la transacción, lo que permite una revisión detallada de los costos finales antes del cierre.

Tarifas de Referencia y Sobornos

Una parte importante de RESPA es la prohibición de las tarifas de referencia y los sobornos en el proceso de cierre. La ley requiere que todas las relaciones comerciales entre las partes involucradas se divulguen completamente, lo que garantiza la transparencia en todas las transacciones de bienes raíces.

Regla de Divulgación Integrada de la Ley de Veracidad en los Préstamos (TRID)

Puntos Clave

La Regla de Divulgación Integrada de la Ley de Veracidad en los Préstamos (Truth-in-Lending Integrated Disclosures Rule, TRID) es una regulación importante que afecta el proceso de cierre de transacciones de bienes raíces. Aquí se destacan algunos puntos clave relacionados con la TRID:

• Combina Requisitos de Divulgación: La TRID combina los requisitos de divulgación financiera de la RESPA (Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces) y la TILA (Ley de Veracidad en los Préstamos). Esto ayuda a simplificar y estandarizar la divulgación de información financiera en el proceso de cierre.
• Reemplaza Formularios Anteriores: La TRID reemplaza los formularios “Buenas Prácticas Estimadas” (Good Faith Estimate) y “HUD-1” con dos nuevos formularios: la “Estimación del Préstamo” (Loan Estimate) y la “Divulgación de Cierre” (Closing Disclosure). Estos formularios proporcionan información detallada sobre los costos de cierre y los términos del préstamo.
• Obligación de Proporcionar Información al Consumidor: La TRID establece que los prestamistas deben proporcionar a los consumidores información clave, como el folleto “Your Home Loan Toolkit” de la CFPB, al solicitar un préstamo hipotecario. Esto ayuda a los consumidores a comprender mejor el proceso y los costos involucrados.
• Tolerancias en Costos: La TRID establece tolerancias en los costos, lo que significa que los costos estimados en la “Estimación del Préstamo” deben estar dentro de ciertos límites con respecto a los costos reales en la “Divulgación de Cierre”. Esto ayuda a los consumidores a evitar sorpresas desagradables en los costos de cierre.

Formularios y Procedimientos

Bajo la TRID, el prestamista debe proporcionar al prestatario el folleto “Your Home Loan Toolkit” de la CFPB al solicitar un préstamo hipotecario. Además, debe proporcionar la “Estimación del Préstamo” (Loan Estimate) dentro de los tres días posteriores a la solicitud del préstamo y la “Divulgación de Cierre” (Closing Disclosure) al menos tres días antes de la consumación de la transacción. Es importante destacar que los términos en ambos formularios deben coincidir en general, lo que brinda a los prestatarios una visión coherente de los costos y términos del préstamo.

Buena Fe

La TRID establece la obligación de que los costos estimados en la “Estimación del Préstamo” se basen en la mejor información disponible en ese momento. Además, los costos en la “Divulgación de Cierre” deben ser iguales a los costos estimados dentro de ciertas tolerancias. Esto garantiza que los prestatarios reciban información precisa y confiable sobre los costos de cierre y el préstamo.

Tipos de Cargos

La TRID clasifica los cargos en diferentes categorías con respecto a las tolerancias de costo. Estas categorías incluyen cargos sin limitación de aumento, cargos con una tolerancia del 10% y cargos sin tolerancia de aumento. Esta clasificación ayuda a los prestatarios a comprender cuáles son los costos que podrían variar y cuáles deben mantenerse dentro de ciertos límites.

Transacciones Aplicables

La TRID se aplica a la mayoría de los préstamos hipotecarios para consumidores de plazo fijo, incluyendo préstamos para construcción, préstamos respaldados por terrenos baldíos y préstamos a fideicomisos. Sin embargo, no cubre préstamos de equidad de vivienda, hipotecas inversas, préstamos para viviendas móviles ni préstamos otorgados por pequeños prestamistas que no excedan los 5 préstamos al año.

Formulario H-25

El formulario H-25 es un documento fundamental en el proceso de cierre de bienes raíces. Este formulario consta de 5 páginas y su contenido varía según el tipo de préstamo y la transacción. En el formulario H-25 se detallan los débitos y créditos asociados con la transacción, lo que ayuda a todas las partes a entender cómo se distribuirán los fondos en el cierre.

Débitos y Créditos

Los términos “Débitos” y “Créditos” son de vital importancia en el formulario H-25. Estos términos describen las cantidades financieras que cada parte debe producir o recibir en el cierre. A continuación, se detallan estos elementos:

• Créditos del Comprador (Buyer’s credits): Estos son los montos que se acreditarán al comprador en el cierre. Pueden incluir el dinero del depósito en garantía, el monto del préstamo hipotecario y la parte de los prorrateos que el comprador debe recibir.
• Débitos del Comprador (Buyer’s debits): Los débitos del comprador son las cantidades que el comprador debe pagar en el cierre. Esto puede incluir el precio de compra acordado y otros gastos según lo estipulado en el acuerdo de venta.
• Créditos del Vendedor (Seller’s credits): Los créditos del vendedor son las cantidades que se acreditarán al vendedor en el cierre. Esto puede incluir el precio de compra acordado y la parte de los prorrateos que el vendedor debe recibir.
• Débitos del Vendedor (Seller’s debits): Los débitos del vendedor son las cantidades que el vendedor debe pagar en el cierre. Esto puede incluir gastos acordados, la parte de los prorrateos que el comprador debe recibir y el saldo pendiente de la hipoteca y otros gravámenes que se pagarán.

Prorrateo de 30 Días y 12 Meses

El prorrateo es una práctica común en los cierres de bienes raíces para distribuir los costos prorrateados entre el comprador y el vendedor en función de su tiempo de posesión de la propiedad durante el mes en que se cierra la transacción. Se utilizan dos métodos de prorrateo diferentes:

Fórmula:

• Monto Mensual = (Monto Anual ÷ 12)
• Monto Diario = (Monto Mensual ÷ 30)
• Prorrateo = (Monto Mensual x número de meses) + (Monto Diario x número de días)

Ejemplo:

Supongamos que una factura de impuestos anual es de $1,800 y el cierre se realiza el 10 de abril. ¿Cuál es la parte del vendedor en los impuestos?

• ($1,800 ÷ 12) = $150, monto mensual
• ($150 ÷ 30) = $5.00, monto diario
• ($150 x 3 meses) = $450 (enero a marzo); ($5 x 10 días) = $50 (1 de abril al 10 de abril); ($450 + 50) = $500, parte del vendedor

Método de 365 Días

El método de 365 días se utiliza en casos en los que la fecha de cierre no coincide exactamente con el final de un mes. En este método, se calculan los costos prorrateados utilizando un año de 365 días. La fórmula es la siguiente:

• Monto Diario = Monto Anual ÷ 365 días; o
• Monto Diario = Monto Mensual ÷ número de días en el mes
• Prorrateo = (Monto Diario x número de días)

Ejemplo:

Supongamos que una factura de impuestos anual es de $1,800 y el cierre se realiza el 10 de abril. ¿Cuál es la parte del vendedor en los impuestos?

• ($1,800 ÷ 365) = $4.93, monto diario
• Del 1 de enero al 10 de abril, hay 100 días.
• ($4.93 x 100 días) = $493, parte del vendedor

Este artículo proporciona una visión detallada de los cierres de bienes raíces en los Estados Unidos, incluyendo la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) y la Regla de Divulgación Integrada de la Ley de Veracidad en los Préstamos (TRID). Además, se explican los conceptos clave, como débitos, créditos y prorrateo, que son fundamentales para comprender el proceso de cierre en la industria de bienes raíces en Estados Unidos. Al seguir estas regulaciones y entender estos conceptos, las partes involucradas en una transacción de bienes raíces pueden asegurarse de que el proceso de cierre sea transparente y justo para todas las partes.