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Las transacciones hipotecarias son una parte fundamental del mercado de bienes raíces en los Estados Unidos. Para entender mejor este proceso, es esencial conocer los términos y conceptos clave en inglés utilizados en la industria. Aquí, presentamos una guía detallada de estos términos, dividida en diversas categorías:
Elementos de una Transacción Hipotecaria
Promissory Note (Nota Promisoria)
La promissory note es un documento legal en el que el prestatario se compromete a devolver el préstamo. Contiene información sobre la cantidad prestada, el plazo de pago, la tasa de interés y la promesa de reembolso.
Mortgage (Hipoteca)
Una mortgage es una garantía utilizada en una transacción hipotecaria. Se utiliza para comprometer la propiedad como garantía del préstamo. Si el prestatario no cumple con los pagos, el prestamista puede ejecutar la hipoteca y tomar posesión de la propiedad.
- promissory note: promise to repay loan
- mortgage: pledge of property as collateral for loan
Mecánica de una Transacción Hipotecaria
El proceso de una transacción hipotecaria involucra varios pasos esenciales:
- Entrega de la Promissory Note y la Hipoteca: El prestatario entrega al prestamista la promissory note y la mortgage como garantía.
- Entrega de Fondos y Registro de un Gravamen: El prestamista entrega los fondos al prestatario y registra un gravamen (lien) sobre la propiedad como garantía.
- borrower gives lender promissory note and mortgage
- lender gives borrower funds and records a lien
Hipotecación (Hypothecation)
La hipotecación se refiere al uso de una propiedad real como garantía para un préstamo hipotecario. Si el prestatario no cumple con los pagos, el prestamista tiene derecho a tomar posesión de la propiedad.
Componentes Financieros
Original Principal (Principal Original)
El original principal es la cantidad de capital prestado en la que se calculan los pagos de interés.
Loan Balance (Saldo del Préstamo)
El loan balance es el capital restante no pagado en cualquier momento durante la vida del préstamo.
Interest (Interés)
El interest es el cargo por el uso del dinero prestado. Puede ser una tasa fija o variable.
Tasa Anual de Porcentaje (Annual Percentage Rate – APR)
La Tasa Anual de Porcentaje (APR) incluye tanto el interés como todos los demás cargos financieros. Los prestamistas deben divulgar el APR en propiedades residenciales.
Point (Punto)
Un point es igual al uno por ciento del monto del préstamo y se utiliza para comprar tasas de interés más bajas.
Loan Origination Fee (Tarifa de Origen del Préstamo)
La loan origination fee es una tarifa cobrada por el prestamista en el momento del origen del préstamo para obtener un rendimiento requerido.
Plazo (Term)
El term se refiere al período de tiempo durante el cual se realizarán los pagos de intereses y principal.
Pago (Payment)
El payment es el pago periódico de intereses y/o principal que realiza el prestatario.
Down Payment (Pago Inicial)
El down payment es el pago en efectivo del prestatario que se aplica al precio de compra de la propiedad.
Loan-to-Value Ratio (Relación Préstamo-Valor)
La loan-to-value ratio es la proporción entre el monto del préstamo y el valor total de la propiedad.
Equity (Equidad)
La equity es la inversión en efectivo del prestatario en la propiedad en el momento del cierre. Después, es la diferencia entre el valor de mercado y el saldo del préstamo.
Transacciones con Trust Deed (Escritura de Fideicomiso)
Promissory Note (Nota Promisoria)
En una transacción con trust deed, la promissory note es la promesa del trustor (prestatario) de pagar el préstamo.
Deed of Trust (Escritura de Fideicomiso)
La deed of trust es un documento que transfiere el título de propiedad al fiduciario (terceros) en nombre del beneficiario (prestamista) hasta que se pague el préstamo.
Mecánica de una Transacción con Trust Deed
En una transacción con trust deed, la escritura de fideicomiso transfiere el título de propiedad del prestatario/trustor a un fideicomisario de terceros. Este fideicomisario retiene el título en nombre del prestamista/beneficiario hasta que el préstamo se pague por completo.
Nota Promisoria (Promissory Note)
La nota promisoria es un instrumento legal en el que el prestatario declara la cantidad adeudada, el plazo, la tasa de interés y la promesa de pago. Es un instrumento negociable transferible a terceros.
Cláusulas de la Hipoteca
Pago de Capital e Intereses: Cargos por Pagos Adelantados y Atrasados
El prestatario debe realizar pagos oportunos de acuerdo con los términos de la nota promisoria. Pagos atrasados o pagos anticipados pueden desencadenar penalizaciones.
Fondos para Impuestos y Seguros
El prestatario debe realizar pagos mensuales para cubrir impuestos y seguros de propiedad. También puede ser necesario pagar seguros contra inundaciones y primas de seguro hipotecario.
Cuenta de Fideicomiso (Escrow Account)
Una cuenta de fideicomiso es una cuenta de reserva para pagos periódicos de impuestos y seguros. La Ley de Procedimientos de Establecimiento de Bienes Raíces (RESPA) limita los fondos que el prestamista puede requerir para este propósito.
PITI
El pago mensual del prestatario por capital e intereses se llama P&I payment (principal and interest). La cantidad que incluye el pago de fideicomiso se llama PITI (principal, interest, taxes, insurance).
Cargos y Gravámenes
El prestatario es responsable de pagar cualquier cargo, gravamen u otros gastos que puedan tener prioridad sobre la hipoteca o el instrumento de fideicomiso.
Seguro de Propiedad o Peligros
El prestatario debe mantener un seguro de propiedad según lo exija el prestamista.
Ocupación, Preservación, Mantenimiento y Protección de la Propiedad
El prestatario debe ocupar y mantener la propiedad de acuerdo con los requisitos del prestamista. No se permite el uso ilegal ni el abandono.
Protección de los Derechos del Prestamista en la Propiedad
El prestamista puede tomar medidas para proteger sus derechos en la propiedad si el prestatario pone en peligro su valor. Los costos de estas acciones se cargarían al prestatario.
Seguro Hipotecario
El prestamista puede requerir un seguro hipotecario privado (PMI) que proteja al prestamista en caso de incumplimiento del prestatario. Esto se aplica a préstamos no respaldados por la FHA o VA y con un pago inicial de menos del 20%.
Inspección
El prestamista puede inspeccionar la propiedad si tiene razones razonables para temer daños a la garantía.
Condena
Si la propiedad es condenada o tomada mediante dominio eminente, el prestamista reserva un reclamo sobre los ingresos resultantes.
Transferencia de la Propiedad o Interés Beneficiario del Prestatario
Si el prestatario vende la propiedad sin la aprobación del prestamista, este puede exigir el pago inmediato del saldo del préstamo. Esto se conoce como alienation clause o due-on sale clause, que permite al prestamista evitar asunciones de préstamos no aprobadas. La obligación de pagar el préstamo antes de la fecha de vencimiento programada se llama acceleration.
Derecho del Prestatario a la Reinstalación
Si el prestamista declara al prestatario en incumplimiento, este tiene derecho a la reinstalación realizando ciertas acciones, generalmente pagando los pagos atrasados más los gastos del prestamista. Esta cláusula se llama redemption clause y le da al prestatario tiempo para satisfacer sus obligaciones y evitar una venta forzada.
Liberación
Un acuerdo para liberar la obligación de gravamen cuando el prestatario ha pagado por completo el préstamo. Esta cláusula, también conocida como release clause o defeasance clause, puede requerir que el prestamista ejecute una satisfaction of mortgage o release of mortgage, o en el caso de una escritura de fideicomiso, dirigir al fideicomisario a ejecutar una release deed o deed of reconveyance a favor del prestatario.
Cláusula de Escalación (Escalation Clause)
La escalation clause permite al prestamista aumentar la tasa de interés del préstamo.
Calificación de Préstamos
Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (Equal Credit Opportunity Act – ECOA)
El prestamista debe evaluar al solicitante según sus propios ingresos y su información crediticia. No puede denegar el crédito basándose en varios factores, incluyendo ingresos de trabajo a tiempo parcial, planes futuros de tener familia, factores de ubicación o clases protegidas.
Calificación por Ingresos
La calificación por ingresos evalúa la capacidad del prestatario para pagar el préstamo. Las proporciones de ingresos incluyen la proporción de ingresos al 25-28% para préstamos convencionales y 31% para préstamos FHA. Las proporciones de deuda incluyen el 36% para préstamos convencionales y 43% para préstamos FHA y 41% para préstamos VA.
Calificación por Efectivo
El prestamista verifica las fuentes de efectivo del prestatario para el pago inicial. El efectivo adicional mejora la evaluación de la calificación por ingresos.
Patrimonio Neto (Net Worth)
El patrimonio neto es la cantidad en la que los activos del solicitante superan a las deudas y sirve como fuente adicional de reservas.
Evaluación de Crédito
El prestamista obtiene informes crediticios para evaluar el historial de pago del solicitante.
Compromiso de Préstamo
El compromiso de préstamo es una promesa por escrito del prestamista de otorgar un préstamo en términos específicos.
Relación Préstamo-Valor (Loan-to-Value Ratio – LTV)
La relación préstamo-valor (LTV) es la proporción entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad. Por ejemplo, un LTV del 80% significa que el préstamo es el 80% del valor de la propiedad.
Leyes que Afectan las Transacciones Hipotecarias
Ley de Veracidad en Préstamos y Regulación Z (Truth-in-Lending and Regulation Z)
La Ley de Veracidad en Préstamos y Regulación Z requieren que los prestamistas divulguen los cargos financieros y la APR antes del cierre. También brindan al prestatario el derecho a rescindir el préstamo en ciertos casos.
Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (Equal Credit Opportunity Act – ECOA)
El ECOA prohíbe la discriminación en la concesión de créditos basada en factores como raza, religión, origen nacional, género, estado civil, edad y dependencia de asistencia pública. Los agentes inmobiliarios que ayudan en la calificación también deben cumplir.
Ley de Procedimientos de Establecimiento de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Act – RESPA)
La Ley de Procedimientos de Establecimiento de Bienes Raíces (RESPA) estandariza las prácticas de cierre y garantiza que los compradores comprendan los costos de cierre.
Ley Nacional de Seguro contra Inundaciones (National Flood Insurance Act)
Los prestatarios de “préstamos relacionados con el gobierno federal” deben obtener seguro contra inundaciones si la propiedad se encuentra en una zona designada como de riesgo de inundación.
El Mercado Hipotecario
Oferta y Demanda de Dinero
La relación entre la oferta y la demanda de dinero afecta las tasas de interés, los precios al consumidor y la disponibilidad de dinero hipotecario.
Control de la Reserva Federal sobre la Oferta de Dinero entre Bancos
La Reserva Federal compra y vende bonos del Tesoro para influir en la oferta de dinero y las tasas de interés. También establece los requisitos de reserva para los bancos miembros y establece la tasa de descuento.
Sistema de Bancos de Préstamos Hipotecarios (Federal Home Loan Bank System – FHLBS)
El Sistema de Bancos de Préstamos Hipotecarios es el equivalente de la Reserva Federal para las asociaciones de ahorro y préstamo.
Corporación Federal de Seguros de Depósitos (Federal Deposit Insurance Corporation – FDIC)
La FDIC asegura los depósitos hasta $250,000 por depositante, por banco asegurado y por cada categoría de propiedad de cuenta.
Mercado Hipotecario Primario
El mercado hipotecario primario implica la originación de préstamos hipotecarios directamente a los prestatarios. Esto incluye bancos, asociaciones de ahorro y préstamo, compañías de seguros de vida y otros prestamistas.
Mercado Hipotecario Secundario
El mercado hipotecario secundario compra préstamos existentes para proporcionar liquidez a los prestamistas primarios. Algunos de los actores clave en este mercado incluyen a Fannie Mae, Ginnie Mae, Freddie Mac, firmas de inversión y compañías de seguros de vida.
Papel de FNMA, GNMA y FHLMC
- FNMA (Federal National Mortgage Association) compra préstamos respaldados por FHA, VA y préstamos convencionales, y emite garantías sobre valores respaldados por hipotecas.
- GNMA (Government National Mortgage Association) garantiza pagos en ciertos tipos de préstamos respaldados por el gobierno.
- FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corporation) compra y agrupa hipotecas, y vende valores respaldados por hipotecas.
Originador de Préstamos Hipotecarios vs. Prestamista/Banquero vs. Corredor (Mortgage Loan Originator vs. Lender/Banker vs. Broker)
- Originador de Préstamos Hipotecarios (Mortgage Loan Originator): Solicita y negocia préstamos hipotecarios. Requiere una licencia de MLO.
- Corredor de Hipotecas (Mortgage Broker): Es un intermediario que conecta a los prestatarios de hipotecas con los prestamistas, pero no utiliza sus propios fondos para originar préstamos.
- Prestamista/Banquero (Mortgage Banker): Una persona o entidad que financia o presta servicios a préstamos para otros y/o vende hipotecas en el mercado secundario.
Tipos de Hipotecas
Hipotecas Convencionales (Conventional Mortgages)
- Originadas por bancos y otras instituciones financieras privadas.
- Sin seguros ni garantías gubernamentales, como FHA o VA.
- Por lo general, requieren un pago inicial del 20%, aunque pagos más pequeños pueden requerir PMI (Private Mortgage Insurance).
- Las asunciones deben ser aprobadas.
Programas de Préstamos del Gobierno
- FHA (Federal Housing Administration): Préstamos federalmente asegurados para prestatarios calificados. Plazos de 15 o 30 años, requisitos de ingresos y deuda específicos, y un pago inicial mínimo del 3%.
- VA (Veterans Administration): Préstamos garantizados por el gobierno federal para veteranos calificados y miembros en servicio activo. No se requiere pago inicial.
Préstamos de Tasa Fija Amortizados vs. Préstamos Ajustables
- Tasa Fija Amortizada (Amortized Fixed-Rate): Pagos que incluyen incrementos crecientes de principal que reducen el saldo del préstamo con el tiempo. La tasa de interés es constante.
- Préstamos Ajustables (Adjustable Loans): La tasa de interés fluctúa según un índice, lo que puede llevar a pagos cambiantes. Pueden incluir amortización negativa si los pagos no cubren completamente el interés adeudado.
Características de los Préstamos Ajustables
- Mecánica: La tasa se ajusta hacia arriba o hacia abajo según el índice, los pagos pueden o no cambiar.
- Amortización Negativa: El saldo del préstamo aumenta si los pagos son menores que lo que se debe en función del saldo y la tasa.
- Límites de Tasa y Pago: Establecen los montos máximos que la tasa de interés o los pagos pueden aumentar en un período de ajuste o durante la vida del préstamo.
- Índice y Margen: La tasa de interés se vincula a varios índices financieros, y el margen es el diferencial fijo entre el índice y la tasa de interés.
- Tasas Promocionales: Para atraer a los prestatarios, los préstamos ajustables pueden tener tasas iniciales bajas que aumentan en períodos posteriores.
Préstamos Hipotecarios Personalizados
Parcialmente Amortizado con Pagos Adicionales (Balloon Payment)
- Los pagos regulares no reducen completamente el saldo del préstamo, lo que resulta en un pago final grande (balloon payment).
Préstamos de Interés Solamente (Interest-Only Loans)
- Los pagos consisten únicamente en intereses, y el saldo principal se paga en su totalidad al vencimiento en un pago global.
Hipoteca Quincenal (Biweekly Mortgage)
- Los pagos se realizan cada dos semanas, lo que reduce el interés total pagado y acorta el período de riesgo para el prestamista.
Hipoteca de Paquete (Package Mortgage)
- Incluye financiamiento de bienes personales junto con el préstamo hipotecario.
Préstamos de Capital (Home Equity Loans)
- Los fondos se toman utilizando el valor acumulado de la vivienda como garantía, y pueden usarse para cualquier propósito.
Hipoteca de Compra de Dinero (Purchase Money Mortgage)
- Un vendedor financia parte del precio de compra de la propiedad usando la propiedad como garantía. Por lo general, acompaña a una hipoteca primaria.
Hipoteca de Anualidad Inversa (Reverse Annuity Mortgage)
- El propietario ofrece la equidad de la vivienda a un prestamista a cambio de pagos periódicos. El saldo de la deuda aumenta con el tiempo.
Préstamos FHA
Los préstamos FHA son préstamos asegurados otorgados por prestamistas aprobados a prestatarios calificados. Aquí hay algunos aspectos clave:
- Plazo del Préstamo: Puede ser de 15 o 30 años.
- Proporciones de Calificación: Los prestatarios deben cumplir con proporciones de ingresos del 31% y deuda del 43%.
- Pago Inicial Mínimo: Requiere un pago inicial del 3.5%.
- Seguro Hipotecario: Los prestatarios deben pagar un seguro hipotecario mensual y un pago inicial, que puede financiarse.
- Elegibilidad del Comprador: Los prestatarios deben cumplir con ciertos requisitos de ingresos y crédito, y la propiedad debe cumplir con los estándares mínimos de seguridad y habitabilidad.
Préstamos VA
Los préstamos VA están disponibles para veteranos elegibles y miembros en servicio activo. Algunos aspectos importantes son:
- No se Requiere Pago Inicial: Los préstamos VA no requieren un pago inicial.
- Plazo del Préstamo: Los plazos suelen ser de 15 o 30 años.
- Garantía del Gobierno: El gobierno garantiza una parte del préstamo para ayudar a los prestamistas a ofrecer términos favorables.
- Certificado de Elegibilidad: Los prestatarios deben obtener un Certificado de Elegibilidad (COE) de la VA para demostrar su elegibilidad.
- Financiamiento de Cierre: Los costos de cierre pueden financiarse en el préstamo.
Cierre de una Transacción Hipotecaria
Proceso de Cierre
El cierre de una transacción hipotecaria implica una serie de pasos:
- Preparación de Documentos: Los documentos necesarios se preparan, incluyendo la promissory note, la mortgage y otros acuerdos.
- Revisión de Documentos: Se revisan y firman los documentos por parte del prestatario y el prestamista.
- Fondos de Cierre: Se entregan los fondos necesarios para cubrir el pago inicial y los costos de cierre.
- Registro de Documentos: Se registran los documentos hipotecarios y de propiedad en el registro de escrituras.
- Entrega de la Propiedad: El título de propiedad se transfiere al prestatario, y se le entrega las llaves de la propiedad.
- Pago al Agente Inmobiliario: Los agentes inmobiliarios involucrados en la transacción reciben sus comisiones.
- Pago a Otros Intermediarios: Se realizan los pagos a los prestamistas, corredores de hipotecas y otros intermediarios.
Costos de Cierre
Los costos de cierre pueden incluir:
- Gastos de Origenación: Tarifas del prestamista por la originación del préstamo.
- Gastos de Título: Tarifas relacionadas con la búsqueda y emisión del título de propiedad.
- Seguros: Prima del seguro de título y seguro hipotecario, si es necesario.
- Impuestos y Cargos Gubernamentales: Impuestos de transferencia y otros cargos gubernamentales.
- Tarifas de Agente Inmobiliario: Comisiones pagadas a los agentes inmobiliarios.
- Otros Costos: Inspecciones, tasaciones y otros costos relacionados con la propiedad.
Recision (Right of Rescission)
El derecho de recisión permite al prestatario cancelar ciertos tipos de transacciones de bienes raíces dentro de un plazo de tres días hábiles posteriores al cierre.
Ejecución de la Hipoteca
Si el prestatario no cumple con los términos del préstamo, el prestamista puede ejecutar la hipoteca y tomar posesión de la propiedad. Esto se hace a través de un proceso legal conocido como foreclosure.
Insolvencia (Foreclosure)
La insolvencia es el proceso legal mediante el cual el prestamista toma posesión de la propiedad del prestatario debido al incumplimiento de los pagos.
Short Sale (Venta Corta)
En una venta corta, el propietario vende la propiedad por menos de lo que debe en el préstamo, y el prestamista acepta esto como pago total o parcial del préstamo.
Deed in Lieu of Foreclosure (Escritura en Lugar de Insolvencia)
Un deed in lieu of foreclosure es un acuerdo en el que el prestatario transfiere voluntariamente la propiedad al prestamista en lugar de enfrentar una insolvencia.
Proceso de Insolvencia
El proceso de insolvencia involucra varios pasos, que pueden variar según el estado y las leyes locales:
- Notificación de Insolvencia: El prestamista notifica al prestatario de la insolvencia y le da la oportunidad de ponerse al día con los pagos.
- Pérdida Mitigación: El prestatario y el prestamista pueden trabajar juntos para encontrar una solución, como una modificación de préstamo o una venta corta.
- Subasta Judicial o Venta Judicial: Si no se encuentra una solución, la propiedad se vende en una subasta judicial para recuperar la deuda.
- Expulsión: Si el comprador no abandona la propiedad después de la subasta, el prestamista puede iniciar un proceso de expulsión para recuperar la posesión.
Modificación de Préstamo (Loan Modification)
Una modificación de préstamo es un acuerdo entre el prestatario y el prestamista para cambiar los términos del préstamo, generalmente para reducir los pagos mensuales y evitar la insolvencia.
Asesoramiento en Insolvencia
Los prestatarios que enfrentan una posible insolvencia pueden beneficiarse del asesoramiento en insolvencia ofrecido por organizaciones sin fines de lucro y agencias gubernamentales.
Consejos para Comprar una Casa con Hipoteca
Algunos consejos importantes para comprar una casa con una hipoteca incluyen:
- Presupuesto: Determine cuánto puede pagar mensualmente y cuánto puede pagar como pago inicial.
- Puntaje de Crédito: Mantenga un buen puntaje de crédito y corrija cualquier error en su informe crediticio.
- Comparar Ofertas: Obtenga ofertas de varios prestamistas y compare tasas de interés y términos.
- Costos de Cierre: Esté preparado para los costos de cierre, que pueden ser significativos.
- Seguro Hipotecario: Comprenda cómo funciona el seguro hipotecario y cómo afectará sus pagos.
- Asesoramiento Profesional: Considere trabajar con un agente inmobiliario y un asesor financiero.
- Preaprobación: Obtenga una preaprobación para saber cuánto puede gastar en una casa.
- Inspección de la Propiedad: Realice una inspección completa de la propiedad antes de comprar.
- Derechos de Rescisión: Conozca sus derechos de rescisión y cómo cancelar un acuerdo si es necesario.
- Planificación a Largo Plazo: Considere su situación financiera a largo plazo y cómo los cambios en las tasas de interés pueden afectar sus pagos.
Conclusión
El proceso de obtener una hipoteca y comprar una casa es un paso significativo en la vida de muchas personas. Es importante comprender los aspectos clave de las hipotecas, cómo funcionan los préstamos hipotecarios y los derechos y responsabilidades tanto del prestatario como del prestamista. También es crucial estar preparado financieramente antes de comprar una casa y explorar todas las opciones disponibles para encontrar el préstamo hipotecario que mejor se adapte a sus necesidades y objetivos financieros. Al trabajar con profesionales de bienes raíces y financieros de confianza, puede aumentar sus posibilidades de éxito en el proceso de compra de vivienda y mantener una inversión inmobiliaria exitosa a largo plazo.
