Formas de Propiedad (Forms of Ownership)

1. Propiedad Exclusiva (Tenancy in Severalty – sole ownership of a freehold estate; passes to heirs)
   • Esta es la forma más simple de propiedad, donde una persona tiene la propiedad exclusiva de una propiedad libre de gravámenes.
   • Al fallecimiento del propietario, la propiedad generalmente pasa a sus herederos según su testamento o las leyes estatales.
2. Tenencia en Común (Tenancy in common | co-tenants individually own undivided interests – any ownership share possible – no survivorship – can convey to outside parties)
   • En esta forma, varios coinquilinos poseen individualmente intereses indivisos en la propiedad.
   • Cada propietario puede poseer cualquier parte de la propiedad, y no hay supervivencia.
   • Los propietarios pueden transmitir sus intereses a terceros sin el consentimiento de los demás coinquilinos.
3.  Tenencia Conjunta (Joint Tenancy) | equal undivided interest jointly owned – survivorship (may require express provision) – requires four unities to create: time, title, interest, possession
   • La tenencia conjunta implica copropietarios que tienen intereses indivisos iguales en la propiedad.
   • Una característica clave es la supervivencia, lo que significa que cuando un inquilino conjunto fallece, su interés pasa automáticamente a los inquilinos conjuntos sobrevivientes.
   • Para crear una tenencia conjunta, deben estar presentes las cuatro unidades (tiempo, título, interés, posesión).
4. Tenencia por Enteros o Tenencia por la Totalidad (Tenancy by the entireties – husband and wife own equal undivided interest – Now applies to same-sex couples in some states) 
   • Esta forma de propiedad generalmente se reserva para parejas casadas, donde ambos cónyuges tienen intereses indivisos iguales en la propiedad.
   • Es importante destacar que la tenencia por enteros ahora se aplica a parejas del mismo sexo en algunos estados.
5. Propiedad Comunitaria (Community property | joint property ownership by spouses as opposed to separate property)
   • En los casos de propiedad comunitaria, los cónyuges son propietarios conjuntos de la propiedad adquirida durante el matrimonio, en contraposición a la propiedad separada, que incluye activos adquiridos antes del matrimonio o mediante regalos o herencias.
   • Los ingresos derivados de la propiedad separada también pueden considerarse separados.
   • Separate                                                                          Community
   • • acquired before marriage                                               • all other property earned or acquired during the marriage
     • acquired by gift or inheritance
     • acquired with separate-property funds
     • income derived from separate property

Tenencia Conjunta y las Cuatro Unidades (Joint Tenancy & Four Unities)

Unity of ownership: owners hold single title jointly

Equal ownership: owners always hold equal shares

Transfer: may transfer to new owner as a tenancy in common interest with remaining joint tenants

Survivorship: on death, interests and rights pass to other joint tenants

Creation: requires «four unities,» PITT.

Para crear una tenencia conjunta, deben estar presentes las cuatro unidades, a menudo recordadas mediante el acrónimo PITT:

1. Posesión (Possession): Todos los inquilinos conjuntos adquieren los mismos derechos de posesión | acquire same possessory rights
2. Interés (Interest): Los inquilinos conjuntos adquieren intereses iguales e indivisos | acquire equal, undivided interests
3. Tiempo (Time): Los inquilinos conjuntos adquieren sus intereses al mismo tiempo | acquire interests at same time
4. Título (Title): Los inquilinos conjuntos adquieren sus intereses con el mismo título | acquire interests with same deed

Propiedad en Fideicomiso (Estates in Trust)

Los fideicomisos ofrecen otra vía para la propiedad de propiedades. En un arreglo de fideicomiso:

• El fideicomitente (trustor – propietario de la propiedad) transfiere el título, la escritura y un acuerdo de fideicomiso al fiduciario. Trustor gives title, deed, trust agreement to trustee
• El fiduciario (trustee) posee el título legal y cumple con los deberes fiduciarios tanto hacia el fideicomitente como hacia el beneficiario. Trustee renders fiduciary duties to trustor and beneficiary
• El beneficiario (beneficiary) recibe los beneficios de la propiedad. Beneficiary receives ownership benefits
• Los fideicomisos pueden ser vivos – living trust (creados durante la vida de uno) o testamentarios – testamentary trust (establecidos a través de un testamento). Living / testamentary trust – conveyance of real, personal property during one’s lifetime
• Los fideicomisos de tierras (land trust) son una forma única en la que el otorgante (grantor) y el beneficiario (beneficiary) son la misma parte; el beneficiario usa y controla la propiedad pero no aparece en los registros públicos. Land trust – grantor and beneficiary are same party; beneficiary uses, controls property but does not appear on public records

Condominios (Condominiums)

La propiedad de condominios combina la propiedad privada de una unidad de espacio aéreo con un interés indiviso en elementos comunes como copropietario junto con otros propietarios. (Ownership of a unit of airspace plus an undivided interest in the common elements as tenant in common with other owners)

• Los propietarios pueden comprar, vender, gravar y ejecutar hipotecas de sus unidades sin afectar a otros propietarios de unidades. (May be sold, encumbered or foreclosed without affecting other unit owners)
• Los condominios generalmente se crean mediante una declaración del desarrollador (creation: by developer’s declaration), se gravan individualmente (individually taxed)
• y son gestionados por una asociación de condominios (managed by condo association).
• Los propietarios comparten los gastos de áreas comunes (owners share common area expenses).

Cooperativas (Cooperatives)

Las cooperativas implican la propiedad de acciones en una corporación y un arrendamiento propio en una unidad:

Ownership of
– shares in owning corporation
– proprietary lease in a unit

• La corporación posee la propiedad de forma única e indivisa (corporation has sole, undivided ownership).
• Los propietarios pueden ser potencialmente responsables de los gastos de toda la cooperativa; los acreedores pueden ejecutar hipotecas sobre toda la propiedad (owners potentially liable for expenses of entire co-op; creditors may foreclose on entire property).

Multipropiedades (Time Shares)

Las multipropiedades ofrecen un interés de arrendamiento o propiedad en una propiedad para uso periódico según un plazo programado (lease or ownership interest in property for periodic use on a scheduled basis):

• Las multipropiedades de arrendamiento implican que el inquilino arrienda la propiedad según el plazo de arrendamiento (lease: tenant leases property per the lease’s schedule).
• Las multipropiedades en propiedad significan que los tenants in common poseen intereses indivisos y comparten gastos según un acuerdo separado (freehold: tenants in common own undivided interests, pay expenses per separate agreement).

En conclusión, comprender las diversas formas de propiedad de propiedades es esencial para cualquier persona involucrada en bienes raíces. Cada forma tiene características y implicaciones distintas, por lo que es fundamental elegir la que se ajuste a sus necesidades y objetivos al adquirir o gestionar propiedades.