Introducción

En este artículo, nos centraremos en tres conceptos fundamentales: Land (Tierra), Real Estate (Bienes Raíces) y Real Property (Propiedad Real). Estos términos forman la base del sector inmobiliario y son cruciales tanto para profesionales de bienes raíces como para compradores y vendedores. Exploraremos sus definiciones, características físicas y derechos asociados, así como su relevancia en la propiedad de bienes raíces.

Land (Tierra)

La tierra es un recurso fundamental en el negocio inmobiliario. Comprende la superficie, todo lo que está naturalmente unido a ella, la subsuperficie y el espacio aéreo sobre la superficie. Este recurso es inmóvil, indestructible y no homogéneo. Su ubicación es fija y no puede ser trasladada de un lugar a otro. Esto significa que la ubicación de la tierra es permanente y no cambia con el tiempo.

Land = surface, all natural things attached to it, subsurface, and air above the surface.

Real Estate (Bienes Raíces)

Los bienes raíces, en su sentido más amplio, comprenden la tierra y todas las mejoras permanentes realizadas en ella. Esto incluye cualquier estructura o edificio construido en la tierra. Los bienes raíces son un concepto más amplio que la tierra, ya que abarcan tanto la tierra en sí como las adiciones humanas permanentes.

Real estate = land + manmade permanent attachments

Real Property (Propiedad Real)

La propiedad real es una extensión de los bienes raíces y se refiere a los derechos legales asociados con la propiedad de bienes raíces. Estos derechos se describen a menudo como el «conjunto de derechos» (bundle of rights). Los propietarios de bienes raíces tienen ciertos derechos que están protegidos por la Constitución de los Estados Unidos.

Real property = real estate + bundle of rights

Constitution guarantees private ownership of real property.

Características Físicas de los Bienes Raíces

1. Inmovilidad (Immobility): La tierra es inmóvil y no se puede trasladar de un lugar a otro. Su ubicación es permanente y fija.
2. Indestructibilidad (Indestructibility): La tierra es indestructible, ya que se extiende por debajo de la superficie y hacia el cielo. A diferencia de las mejoras en la tierra, como edificios, la tierra en sí no se deprecia.
3. No Homogeneidad (Non-homogeneity): Cada parcela de tierra es única debido a su ubicación. No existen dos parcelas de tierra idénticas, lo que significa que cada propiedad tiene sus propias características distintivas.

Immobility

• land cannot be moved from one site to another; its location is forever fixed

Indestructibility

• land is permanent and cannot be destroyed since by definition it extends below ground and into the sky
• since land is permanent, it does not depreciate
• only improvements depreciate and are insurable

Non-homogeneity

• land is non-homogeneous; no two parcels of land are exactly the same since they have a different location

Land versus Real Estate

Real Estate como Property

The bundle of rights

«PUTEE»:
P ossession
U se
T ransfer
E xclusion
E ncumberable

Derechos de la Propiedad Real

Los derechos de la propiedad real se dividen en varias categorías:

1. Derechos de Espacio Aéreo (Airspace = air rights): Estos derechos se refieren al espacio sobre la superficie de la tierra y son relevantes, por ejemplo, en la construcción de rascacielos y torres de comunicación.
2. Derechos de Superficie (Surface (of the earth) = surface rights): Estos derechos incluyen el derecho a utilizar y poseer la superficie de la tierra. Los propietarios de bienes raíces tienen el derecho de construir en la superficie y realizar mejoras.
3. Derechos de Subsuperficie (Subsurface = subsurface or mineral rights): Estos derechos abarcan la subsuperficie de la tierra y pueden incluir la extracción de minerales, petróleo y gas.
4. Derechos de Agua (Water Rights): Los derechos de agua se dividen en dos categorías principales: la Doctrina de Prioridad en la Apropiación (Doctrine of Prior Appropriation), que otorga al estado el control sobre el uso del agua, y los derechos riparios y litorales, que se aplican a cursos de agua y cuerpos de agua.

• Doctrine of Prior Appropriation
  – state controls water usage
  – state grants usage permits
• Riparian rights (rivers and streams)
  – applies to rivers and streams
  – if waterway is navigable: owners own land to water’s edge
  – if waterway is not navigable: owners own land to midpoint of waterway
• Littoral rights (lakes and seas)
  – applies to seas and lakes
  – abutting property owners own to high water mark
  – state owns underlying land

Memory Tip:      R : River Riparian          L: Lake Littoral

Propiedad Real (Real Property) vs. Propiedad Personal (Personal Property)

La distinción entre propiedad real y propiedad personal se basa en cómo un objeto está unido a la tierra y las intenciones del propietario. Los elementos adjuntos permanentemente a la tierra se consideran bienes raíces, mientras que los objetos móviles se consideran bienes personales.

Real property

• Land: Tierra
• Fixtures: Instalaciones
• Attachments: Adjuntos

Personal property

• Chattels: Bienes muebles
• Trade fixtures: Accesorios para el comercio
• Emblements: Frutos pendientes

Differentiation criteria: item is real or personal property depending on why, how item is attached to the real estate. Depends on the owners’

• intention; adaptation; functionality; relationship of parties; contract provisions

Trade fixtures

• personal property items temporarily attached to real estate in order to conduct business

Emblements

• plants or crops that are considered personal property despite being attached to land

Conversion

• real to personal property referred to as severance
• personal to real property referred to as affixing

Factory-built housing – mobile homes and manufactured homes

• units are real or personal property: real if permanently affixed to ground; otherwise personal

Regulación de Intereses de Propiedad Real (Real Property Interests)

La regulación de los bienes raíces es compleja y abarca múltiples niveles:

1. Regulación Federal: El gobierno federal otorga derechos de propiedad y controla estándares amplios de uso de la tierra. También regula leyes antidiscriminación y temas ambientales, como zonas de inundación y leyes de vivienda justa. – grants rights of ownership – controls broad land usage standards – regulates anti-discrimination laws
   – examples: land grants; federal flood zones; fair housing laws; FHA; EPA
2. Regulación Estatal: Cada estado tiene sus propias regulaciones que gobiernan la industria de bienes raíces. Esto incluye leyes de licencias, derechos de agua y regulaciones de desarrollo. – governs real estate business – sets regional usage standards – examples: license laws; water rights; development regulation
3. Regulación Local: Los gobiernos locales imponen impuestos a los bienes raíces y controlan el uso específico de la tierra a través de la zonificación y los permisos de construcción. – levies real estate taxes – controls specific usage – examples: property assessing; zoning; building permits; tax levies
4. Regulación Judicial: Los tribunales aplican la ley y la jurisprudencia en disputas relacionadas con bienes raíces. – applies case law and common law to disputes – contrasts with statutory law

Diferencias Entre el Título Legal y el Título Equitativo en Bienes Raíces (Legal Title v. Equitable title)

Título Legal

El término «Legal Title» (Título Legal) se refiere a la propiedad completa y total de un bien raíz desde un punto de vista legal. Cuando alguien posee el Título Legal, tiene todos los derechos absolutos asociados con la propiedad. Estos derechos incluyen la posesión, el uso, la transferencia, la exclusión y la capacidad de gravar la propiedad. En otras palabras, tienen la autoridad para ocupar la propiedad, determinar su uso, venderla o transferirla, impedir que otros entren o la utilicen, y usarla como garantía para préstamos o hipotecas.

Legal title

• full legal ownership of property and the bundle of rights as they apply to it
• contrasts with equitable title

Contrastando con esto, el «Equitable Title» (Título Equitativo) se refiere a un interés o reclamo en una propiedad que puede no otorgar derechos de propiedad completos pero que aún es significativo. A menudo, se asocia con situaciones en las que ciertas condiciones contractuales deben cumplirse para que el titular del Título Equitativo adquiera el Título Legal completo. Por ejemplo, si alguien está comprando una propiedad a través de un contrato de compraventa con reserva de dominio o un acuerdo de opción de arrendamiento, es posible que tenga el Título Equitativo hasta que se cumplan todos los términos y condiciones del contrato. Una vez que se cumplen estas condiciones, el titular del Título Equitativo puede obtener el Título Legal completo de la propiedad.

Equitable title

• an interest that gives a lienholder or buyer the right to acquire legal title to a property if certain contractual conditions occur

Características de la Propiedad

Las propiedades se pueden categorizar en función de diversas características. Una de las diferenciaciones principales es la distinción entre «Real Property» (Bienes Raíces) y «Personal Property» (Bienes Personales).

Real Property vs. Personal Property

Real Property (Bienes Raíces)

El término «Real Property» abarca la tierra, junto con cualquier estructura permanente o mejoras adjuntas a ella. Esto puede incluir casas, edificios, cercas, árboles y más. Estas adjuntas a menudo se denominan «fixtures» (accesorios).

Personal Property (Bienes Personales)

Por otro lado, «Personal Property» consiste en elementos que no están permanentemente unidos a la tierra ni a las estructuras. Estos elementos también se conocen como «chattels» (bienes muebles). Si bien los bienes personales pueden estar relacionados con una transacción de bienes raíces, no se consideran parte de la propiedad en sí.

Tangible Property vs. Intangible Property

Otra forma de categorizar la propiedad es determinar si es tangible o intangible.

Tangible Property (Propiedad Tangible)

Se refiere a activos físicos que se pueden tocar, ver y sentir. En el contexto de los bienes raíces, la tierra y las estructuras en ella son propiedad tangible.

Intangible Property (Propiedad Intangible)

Incluye activos que carecen de presencia física. Ejemplos en bienes raíces pueden incluir servidumbres, arrendamientos o derechos mineros. Estos derechos e intereses están relacionados con el uso de la tierra pero no involucran un objeto físico.

En resumen, comprender las características de la propiedad, las diferencias entre el Título Legal y el Título Equitativo, y la distinción entre bienes raíces y bienes personales, así como entre propiedad tangible e intangible, es fundamental en las transacciones de bienes raíces y los derechos de propiedad.

Conclusión

Los conceptos de Land, Real Estate y Real Property son fundamentales para comprender la propiedad y los derechos asociados a la tierra y las mejoras. Estos conceptos no solo son esenciales para profesionales de bienes raíces, sino también para compradores y vendedores que participan en transacciones inmobiliarias. Al comprender estos fundamentos, podemos tomar decisiones informadas en el emocionante mundo de los bienes raíces.