Comprender los diversos tipos de préstamos y cómo se relacionan con la propiedad inmobiliaria es crucial. En este caso, exploraremos un escenario donde tanto bienes raíces como mobiliario sirven como garantía para un préstamo. Este tipo de préstamo se conoce como “package loan” y se analizará en detalle.

El Escenario

Juan Smith, un hombre de 25 años, está comprando una residencia unifamiliar en una nueva subdivisión de 50 parcelas en California. La casa está lista para mudarse. Debido a que las otras 49 parcelas ya han sido vendidas, Smith está comprando la casa modelo en el nuevo desarrollo. El desarrollador ofrece vender el mobiliario de la casa modelo junto con la propiedad inmobiliaria. Smith, en proceso de obtener un préstamo completamente amortizado, discute la compra del mobiliario con su prestamista.

La respuesta: El Package Loan

Un “préstamo con paquete” es lo que se debería hacer en este caso, y se refiere a un préstamo que está garantizado no solo por la propiedad inmobiliaria en sí, sino también por los bienes personales que se venden junto con la propiedad inmobiliaria. En este caso, el mobiliario de la casa modelo se considera propiedad personal que se “empaqueta” con la propiedad inmobiliaria. Algunos ejemplos de bienes personales que pueden “empaquetarse” con bienes raíces son:

1. Muebles vendidos con casas modelo o propiedades de vacaciones: En desarrollos inmobiliarios nuevos o propiedades de vacaciones, a menudo se vende el mobiliario junto con la casa para brindar a los compradores una experiencia completa y lista para mudarse.
2. Equipamiento de cocina vendido con una propiedad utilizada como restaurante: En el caso de una propiedad comercial, como un restaurante, los equipos de cocina pueden incluirse en la venta como parte del paquete de bienes raíces.

Diferencias con Otros Préstamos

Es importante comprender las diferencias clave entre un préstamo con paquete y otros tipos de préstamos:

• Préstamo de Construcción (construction loan): Un préstamo de construcción se utiliza para financiar la construcción de una propiedad y se otorga en etapas a medida que avanza la construcción. En este caso, la propiedad ya está lista para mudarse, por lo que no se trata de un préstamo de construcción.
• Préstamo a Plazo (term loan – aka a “straight” loan): Un préstamo a plazo, también conocido como préstamo “recto”, implica pagos de intereses y un pago global del principal al final del plazo. Smith está obteniendo un préstamo completamente amortizado, lo que significa que sus pagos son iguales durante todo el plazo y el saldo se reduce a cero al final.
• Préstamo de Conversión de Equidad de Vivienda (home equity conversion loan – aka a “reverse mortgage”): Este tipo de préstamo, también conocido como “hipoteca inversa” o “reverse mortgage”, está diseñado para personas mayores (por lo menos 62-years-old) y permite convertir el patrimonio acumulado en la vivienda en un activo líquido sin vender la propiedad. Smith, a sus 25 años, no calificaría para este tipo de préstamo.

¿Qué es una Hipoteca Inversa?

Una hipoteca inversa es un tipo especial de préstamo diseñado principalmente para personas mayores. Permite a los propietarios convertir el patrimonio acumulado en sus hogares en un activo líquido sin necesidad de vender la propiedad. En lugar de realizar pagos mensuales al prestamista, como en una hipoteca tradicional, los propietarios de una hipoteca inversa pueden recibir pagos periódicos del prestamista o retirar una suma global. La característica distintiva de una hipoteca inversa es que, por lo general, los prestatarios no tienen que pagar el préstamo hasta que vendan la propiedad, fallezcan o se muden permanentemente a un hogar de cuidado.

Beneficios Clave de una Hipoteca Inversa:

• Acceso a Efectivo: Las personas mayores pueden obtener efectivo utilizando el patrimonio de su vivienda sin venderla. Esto puede ser útil para cubrir gastos médicos, mejoras en el hogar u otras necesidades financieras.
• Permanencia en el Hogar: Los propietarios pueden permanecer en su hogar mientras disfrutan de los beneficios de una hipoteca inversa. No es necesario mudarse ni vender la propiedad.
• Flexibilidad en los Pagos: Los prestatarios pueden elegir recibir pagos periódicos del prestamista o retirar una suma global, según sus necesidades financieras.

Desventajas de una Hipoteca Inversa:

• Intereses Acumulativos: A diferencia de una hipoteca tradicional, donde los prestatarios hacen pagos mensuales que reducen el saldo del préstamo, en una hipoteca inversa, los intereses se acumulan con el tiempo y se suman al saldo del préstamo. Esto se llama “amortización negativa” y puede resultar en una deuda creciente.

Elegibilidad y Consideraciones:

• Edad: Para calificar para una hipoteca inversa, los prestatarios generalmente deben tener al menos 62 años.
• Propiedad de la Vivienda: Los prestatarios deben ser propietarios de viviendas y vivir en la propiedad como su residencia principal.
• Asesoramiento Obligatorio: Antes de obtener una hipoteca inversa, los prestatarios están obligados a recibir asesoramiento financiero independiente para comprender completamente los riesgos y beneficios asociados.

Las hipotecas inversas son una herramienta financiera importante para las personas mayores que desean aprovechar el patrimonio de su vivienda sin tener que venderla. Sin embargo, es esencial comprender que los intereses acumulativos pueden llevar a una deuda creciente con el tiempo. Para aquellos que cumplen con los requisitos y comprenden los riesgos, una hipoteca inversa puede ser una opción valiosa para mejorar la calidad de vida en la jubilación.

Conclusión

El conocimiento de los diferentes tipos de préstamos y cómo funcionan es esencial para los agentes de bienes raíces en California. En este caso, se aclaró el concepto de un “préstamo con paquete”, donde tanto los bienes raíces como los bienes personales se utilizan como garantía. Esto puede ser relevante cuando se trata de transacciones inmobiliarias que incluyen mobiliario o equipos específicos junto con la propiedad inmobiliaria.