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Introducción
En el mundo de las transacciones inmobiliarias, el intercambio de propiedades es un proceso complejo que requiere documentación precisa y divulgación transparente. Un elemento fundamental en este proceso es el «Real Estate Transfer Statement» (Declaración de Transferencia de Bienes Raíces). En este artículo, exploramos en detalle el propósito y la relevancia de esta declaración en el contexto de las transacciones inmobiliarias, arrojando luz sobre cómo esta herramienta legal protege a los compradores y vendedores en California.
El ‘Real Estate Transfer Statement’: ¿Qué es y por qué es importante?
El «Real Estate Transfer Statement», también conocido como TDS (por sus siglas en inglés), es un formulario requerido por la ley de California para proporcionar información esencial sobre las condiciones físicas y legales de una propiedad en venta. Este documento es vital para garantizar que los compradores tengan una comprensión completa de la propiedad que están adquiriendo y para permitir que los vendedores cumplan con sus obligaciones de divulgación.
En el complejo mundo de las transacciones inmobiliarias, la divulgación transparente y precisa es fundamental para todos los involucrados. Uno de los aspectos más esenciales en este proceso es el «Transfer Disclosure Statement» (Declaración de Divulgación de Transferencia), conocido como TDS. En este artículo, exploramos en detalle la relevancia del TDS en las transacciones inmobiliarias en California, quiénes deben proporcionarlo y cómo cumplir con esta obligación legal.
El ‘Transfer Disclosure Statement’ (TDS): Una de las Divulgaciones más Importantes
El «Transfer Disclosure Statement» (TDS) es uno de los documentos de divulgación más importantes y reconocidos en el ámbito inmobiliario. Diseñado para brindar información vital a los compradores y vendedores, el TDS tiene un papel esencial en el proceso de transferencia de propiedades.
¿Quiénes Deben Proporcionar un TDS?
En general, los vendedores (o transferentes) de bienes raíces que consisten en cuatro unidades habitacionales o menos están obligados a proporcionar un TDS. Además, se requiere un «Mobilehome TDS» (MHTDS) en la venta de casas móviles y prefabricadas utilizadas como residencia. Sin embargo, ciertos vendedores en estos tipos de transacciones están exentos del requisito del TDS (consultar las «Exenciones de la Declaración de Divulgación de Transferencia» de abajo).
Es importante destacar que un vendedor debe proporcionar el TDS incluso cuando vende una propiedad sin la intermediación de un agente, como en una transacción «en venta por el propietario». Además, el TDS debe ser proporcionado en ventas de propiedades residenciales nuevas que no forman parte de una subdivisión, como una vivienda nueva o un edificio nuevo de cuatro unidades en construcción en un lote.
Cumplimiento con la Ley del TDS: ¿Cómo Pueden los Vendedores Cumplir?
El TDS y MHTDS son formularios definidos por ley, lo que significa que deben contener el lenguaje exacto proporcionado en la legislación. Este lenguaje se encuentra disponible en los formularios TDS (para propiedades reales) y MHTDS (para casas prefabricadas y móviles) de la California Association of Realtors (C.A.R.).
Momento de Proporcionar el TDS
Desde el punto de vista legal, el TDS debe ser entregado al comprador tan pronto como sea factible antes de la transferencia del título. Sin embargo, el Contrato de Compra Residencial de la C.A.R. (Formulario RPA) establece que todas las divulgaciones, incluyendo el TDS, deben entregarse dentro de los 7 días posteriores a la aceptación del contrato.
Es fundamental tener en cuenta que si el comprador recibe el TDS después de ejecutar la oferta de compra, tendrá un período de tres o cinco días para cancelar la transacción, incluso si se han eliminado las contingencias. Por lo tanto, para tener un contrato realmente «sin contingencias», el comprador debe recibir el TDS antes de la ejecución del contrato de compra.
Consecuencias de no Proporcionar un TDS
La ley establece que si el vendedor viola de manera voluntaria o negligente cualquiera de sus disposiciones, el vendedor será responsable ante el comprador por cualquier daño real que resulte de dicha violación. Si el licenciatario responsable de entregar la declaración de divulgación no puede obtenerla, debe informar al comprador por escrito sobre su derecho a recibir la declaración. Además, los tribunales de California han dictaminado que si el vendedor no proporciona un TDS, el comprador puede cancelar el contrato de compra antes del cierre de la operación.
NOTA: El requisito del TDS no puede ser renunciado por el comprador.
Contenido Detallado
El TDS abarca una amplia gama de aspectos relevantes para una transacción inmobiliaria, que incluyen, entre otros:
- Condiciones Físicas: Describe las condiciones físicas de la propiedad, como la estructura, el sistema eléctrico, plomería, techo y otros componentes importantes.
- Defectos Conocidos: Revela cualquier defecto conocido en la propiedad que podría afectar su valor o habitabilidad, desde problemas estructurales hasta inundaciones previas.
- Historial de Renovaciones: Informa sobre renovaciones o mejoras importantes realizadas en la propiedad y si se obtuvieron los permisos adecuados.
- Zonificación y Restricciones: Detalla la zonificación de la propiedad y cualquier restricción legal o reglamentaria que pueda afectar su uso.
- Litigios y Problemas Legales: Divulga cualquier litigio pasado o actual relacionado con la propiedad, así como problemas legales que puedan impactarla.
- Fenómenos Naturales: Informa sobre la ubicación en zonas de peligros naturales, como inundaciones, terremotos y incendios forestales.
Cumplimiento Legal y Protección
El TDS no solo proporciona información valiosa, sino que también cumple con los requisitos legales de divulgación en California. Tanto los compradores como los vendedores se benefician de esta herramienta, ya que protege a ambas partes al asegurarse de que se comparta información precisa y relevante.
En el contexto de las transacciones inmobiliarias en California, el «Transfer Disclosure Statement» (TDS) es un documento esencial para proporcionar información crucial a los compradores. Sin embargo, existen ciertas circunstancias en las que el TDS no es requerido. En este artículo, exploramos las exenciones clave de la ley que rige el TDS y cuándo no se aplica en el proceso de transferencia de propiedades.
¿Cuándo es Requerido el TDS?
El TDS es requerido en la mayoría de las transacciones residenciales en California. Sin embargo, existen situaciones específicas en las que no es necesario proporcionar un TDS. A continuación, se detallan las exenciones más relevantes en la ley:
Exenciones de la Ley Requiriendo un TDS
- Transacciones con Reporte Público: Las transferencias que requieren un informe público según § 11018.1 del Código de Negocios y Profesiones (ventas de viviendas nuevas en una subdivisión que contiene 5 o más unidades) y transferencias según § 11010.8 del Código de Negocios y Profesiones donde no se requiere un informe público (venta de una vivienda nueva en una subdivisión de 4 o menos unidades, si está completamente ubicada dentro de los límites de la ciudad y cumple con los requisitos locales).
- Transferencias por Orden Judicial: Las transferencias ordenadas por un tribunal (como ventas de sucesiones testamentarias ordenadas por un tribunal, ventas por un síndico de bancarrota, orden de ejecución, expropiación forzada y transferencias resultantes de un decreto de cumplimiento específico).
- Transferencias por Ejecución Hipotecaria: Las transferencias por ejecución hipotecaria (incluyendo una escritura en lugar de ejecución hipotecaria y una transferencia por un beneficiario que ha adquirido la propiedad por ejecución hipotecaria o escritura en lugar de ejecución hipotecaria).
- Transferencias por un Fiduciario: Las transferencias por un fiduciario en el curso de la administración de la propiedad de un difunto, tutela, curatela o fideicomiso.
- Transferencias entre Co-propietarios: Las transferencias de un co-propietario a uno o más otros co-propietarios.
- Transferencias Familiares: Las transferencias a un cónyuge o a un hijo, nieto, padre, abuelo u otro ancestro o descendiente directo.
- Transferencias Matrimoniales: Las transferencias entre cónyuges en relación con una disolución de matrimonio o procedimiento similar.
- Transferencias por el Estado: Las transferencias por el Controlador del Estado de acuerdo con la Ley de Propiedad no Reclamada.
- Transferencias por Impago de Impuestos a la Propiedad: Las transferencias o intercambios debido a la falta de pago de impuestos a la propiedad.
- Transferencias a o desde Entidades Gubernamentales: Las transferencias o intercambios a o desde cualquier entidad gubernamental.
Si bien el «Transfer Disclosure Statement» (TDS) es una herramienta vital para brindar transparencia en las transacciones inmobiliarias en California, es importante comprender que existen excepciones en las que no se requiere su presentación. Al conocer estas exenciones, los compradores, vendedores y agentes inmobiliarios pueden tener una comprensión más completa de cuándo el TDS es necesario y cuándo no lo es, garantizando un proceso de transferencia de propiedades más informado y conforme a las regulaciones estatales.
Conclusión
En el proceso de transferencia de bienes raíces en California, el «Real Estate Transfer Statement» emerge como una herramienta indispensable. Al revelar información detallada sobre la propiedad, este documento promueve la transparencia, la toma de decisiones informadas y la protección de los intereses de todos los involucrados. Desde condiciones físicas hasta aspectos legales, el TDS es un paso crucial para garantizar transacciones inmobiliarias justas y exitosas.
El «Transfer Disclosure Statement» (TDS) es una parte esencial de las transacciones inmobiliarias en California. Al comprender quiénes deben proporcionar un TDS, cuándo hacerlo y las consecuencias de no cumplir con esta obligación, tanto los compradores como los vendedores pueden participar en el proceso de transferencia de propiedades de manera informada y legalmente conforme. El TDS no solo protege los intereses de todas las partes involucradas, sino que también promueve la transparencia y la equidad en el mercado inmobiliario.
