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Actividades de Brokerage: Relaciones Agente-Broker en California

Empleado vs. Contratista

En el mundo de los bienes raíces en California, las relaciones entre agentes y corredores son fundamentales para el funcionamiento efectivo de la industria. Uno de los aspectos clave de estas relaciones es determinar si un agente de bienes raíces es un empleado o un contratista independiente, lo cual tiene implicaciones significativas tanto para el agente como para el corredor. Aquí exploramos este tema importante.

Estado de Empleado vs. Contratista (Employee vs. Contractor Status)

En California, un agente de bienes raíces es un agente del corredor de bienes raíces, independientemente de si es empleado o contratista independiente. Sin embargo, la distinción entre empleado y contratista independiente es esencial y conlleva diferencias significativas en términos de responsabilidad y control.

  • Empleado: Un agente de bienes raíces que es un empleado está sujeto a la dirección y el control del corredor. El corredor es responsable de supervisar y dirigir las actividades del agente. El empleado sigue las instrucciones del corredor y está bajo su dirección.
  • Contratista Independiente: Un agente que es un contratista independiente tiene una mayor autonomía. Aunque sigue siendo un agente del corredor, un contratista independiente determina la forma en que realiza su trabajo y es responsable ante el corredor solo por los resultados de su trabajo, no por cómo se logran esos resultados.

Es importante destacar que, tanto si son empleados como contratistas independientes, los agentes de bienes raíces deben cumplir con las regulaciones y normativas estatales y locales que rigen la industria.

Empleo y Terminación (Employment and Termination)

La ley de California establece ciertos requisitos con respecto al empleo y la terminación de agentes de bienes raíces. Aquí hay algunas pautas clave:

  • Notificación Obligatoria: Un corredor debe notificar de inmediato al Comisionado en forma escrita al emplear o dar por terminado el empleo de un agente de bienes raíces. Esta notificación es esencial para mantener un registro adecuado de los agentes activos en la industria.
  • Cambio de Corredor Responsable: Si un agente cambia de corredor responsable, debe realizar ciertos cambios en su licencia. Esto incluye tachar el nombre del corredor anterior en la licencia del agente y escribir o tipear el nombre del nuevo corredor responsable en el reverso de la licencia, con fecha e inicialización del cambio.

Contrato de Empleo (Employment Contract)

Cada broker de bienes raíces en California debe tener un acuerdo escrito con cada agente de bienes raíces, ya sea un agente de ventas o un corredor asociado. Este acuerdo escrito es esencial para establecer los términos y condiciones de la relación laboral entre el corredor y el agente. También garantiza que ambas partes comprendan sus roles y responsabilidades.

En resumen, la distinción entre empleado y contratista independiente es fundamental en las relaciones agente-corredor en California y tiene implicaciones legales significativas. Además, contar con acuerdos de empleo por escrito es esencial para garantizar una relación laboral clara y bien definida entre las partes involucradas en la industria de bienes raíces en el estado.

Comisiones y Tarifas

En el mundo de los bienes raíces en Estados Unidos, es fundamental comprender cómo funcionan las comisiones y las tarifas en las transacciones. Aquí exploramos quiénes pueden dar y recibir compensación, así como las reglas que rigen este aspecto crucial de la industria.

Quiénes Pueden Dar y Recibir Compensación (Who may give and receive compensation)

Las comisiones en las transacciones de bienes raíces solo pueden ser pagadas a un broker de bienes raíces con licencia. A su vez, ese broker puede pagar a un agente de bienes raíces con licencia, ya sea un agente de ventas o un broker asociado, siempre y cuando esa persona tenga un contrato escrito con el broker. Este contrato escrito es esencial para establecer claramente los términos y condiciones de la compensación.

Es importante tener en cuenta las siguientes reglas clave:

  • Agentes de Ventas: Un agente de ventas no puede ser empleado ni aceptar compensación de ninguna persona que no sea el corredor con el que está licenciado en ese momento. Esto garantiza que la compensación fluya a través del broker y que los agentes de ventas estén legalmente autorizados para recibir comisiones solo a través de su broker.
  • Pago de Compensación: Un agente de ventas no puede pagar compensación por realizar ninguna de las actividades para las cuales se requiere una licencia de bienes raíces a ningún otro licenciado en bienes raíces, excepto a través del broker de bienes raíces bajo cuya licencia están operando.

En resumen, las comisiones en las transacciones de bienes raíces se manejan de manera estricta y están diseñadas para garantizar que solo los profesionales con licencia reciban compensación y que esta fluya a través de los canales apropiados. Esto ayuda a mantener la integridad y la legalidad en la industria de bienes raíces en Estados Unidos.

Acuerdos de Compensación

Son un componente esencial de las transacciones tanto para el broker que vende una propiedad (listing broker) como para el corredor que la compra (selling broker). Aquí analizamos los aspectos clave de estos acuerdos y qué deben contener.

Listing Broker

Un listing broker debe tener un contrato válido y por escrito con el principal en nombre del cual está actuando. Este contrato es esencial y garantiza que ambas partes comprendan claramente sus obligaciones y los términos de la venta. Es importante destacar que esta norma se aplica a transacciones de bienes raíces residenciales con cuatro unidades o menos.

Selling Broker

Un corredor de compra (selling broker) debe tener ya sea un acuerdo por escrito válido con el comprador, el inquilino/arrendatario o el prestamista, o debe ser la “causa determinante” de la venta, el arrendamiento o el préstamo. Esto asegura que el corredor de compra tenga un papel claro y definido en la transacción y que esté debidamente autorizado para actuar en nombre del comprador.

Forma y Contenido del Acuerdo

Es importante destacar que el monto o la tasa de compensación no pueden formar parte de un acuerdo impreso para la venta de bienes raíces residenciales compuestos por cuatro unidades o menos o la venta de una casa móvil. Estos acuerdos deben contener una nota en negrita de 10 puntos que indique que las comisiones de bienes raíces no están fijadas por ley y que pueden ser objeto de negociación. Esta información es esencial para garantizar la transparencia y la comprensión en las transacciones de bienes raíces.

En resumen, los acuerdos de compensación son un componente fundamental en las transacciones de bienes raíces en Estados Unidos y están diseñados para proteger tanto a los corredores como a los clientes al establecer claramente los términos de la compensación y los roles en la transacción.

Lugar de Negocio

El lugar de negocio es un elemento fundamental para los brokers de bienes raíces con licencia. Aquí exploramos los aspectos clave relacionados con los lugares de negocio autorizados y los requisitos de notificación.

Lugares de Negocio Autorizados

Un brokers de bienes raíces con licencia debe tener y mantener un lugar de negocio definido en el Estado de California que sirva como su oficina para la realización de actividades comerciales. Esta oficina es donde se muestra la licencia del brokers y donde se llevan a cabo consultas personales con los clientes. Es importante destacar que una licencia de bienes raíces no autoriza al titular de la licencia a realizar actividades comerciales en ningún lugar que no esté especificado en la licencia de bienes raíces.

Requisito de Informe de la Oficina

Cada titular de una licencia debe proporcionar al Comisionado una dirección de oficina o dirección de envío actualizada, un número de teléfono actualizado y una dirección de correo electrónico actualizada que el titular de la licencia utilice para realizar cualquier actividad con licencia.

Cambio de Dirección

Cada titular de una licencia debe informar al Comisionado sobre cualquier cambio en la dirección de la oficina o dirección de envío, número de teléfono o dirección de correo electrónico no más tarde de 30 días después de realizar el cambio. Esto asegura que el Comisionado y las partes interesadas estén al tanto de la ubicación y la información de contacto actualizada del corredor de bienes raíces con licencia.

En resumen, tener un lugar de negocio autorizado y mantener la información de contacto actualizada son requisitos esenciales para los corredores de bienes raíces con licencia en California. Esto garantiza la transparencia y la comunicación eficaz en las transacciones de bienes raíces en el estado.

Supervisión de Brokerage

La supervisión de brokerage es una parte fundamental de la industria de bienes raíces en los Estados Unidos. Aquí exploramos los aspectos clave relacionados con la supervisión de brokerage según el marco regulatorio y las obligaciones de los brokers.

Obligaciones del Broker

Los brokers tienen la obligación de ejercer una supervisión razonable sobre las actividades de sus vendedores (salespersons) o, en el caso de un broker corporativo, ejercer una supervisión y control razonables sobre las actividades de la corporación para la cual se requiere una licencia de bienes raíces.

Es importante destacar que un agente vendedor de bienes raíces no tiene la autoridad para actuar de manera independiente al broker que lo emplea. El broker supervisor debe establecer políticas, reglas, procedimientos y sistemas para monitorear la conducta de los asociados corredores y vendedores.

Regulaciones

Las regulaciones estatales y locales también desempeñan un papel crucial en la supervisión de brokerage. De acuerdo con el Código de Regulaciones de California (CCR), se establecen requisitos específicos para la supervisión, incluida la supervisión y control razonables de las actividades de los brokers y salesperson agents.

En resumen, la supervisión de brokerage es esencial para garantizar la conducta ética y profesional en la industria de bienes raíces. Los brokers tienen la responsabilidad de establecer y mantener sistemas efectivos de supervisión para sus asociados y empleados, lo que contribuye a mantener altos estándares en el negocio de bienes raíces.

Retención de Licencia

La retención de licencia es un aspecto fundamental que regula el mantenimiento y la custodia de las licencias de bienes raíces. Exploraremos cómo se maneja la retención de licencias de vendedores (salespersons) en conformidad con el Código de Regulaciones de California (CCR).

Retención de la Licencia del Vendedor (Salesperson’s License)

La licencia de un vendedor de bienes raíces se mantiene en la oficina principal del broker responsable hasta que sea cancelada o hasta que el salesperson deje de trabajar para el broker. Esto significa que la licencia física se guarda en las instalaciones del broker y no es propiedad del salesperson, aunque sea la persona a la que se le otorgó la licencia.

Cuando un salesperson finaliza su relación laboral con el broker, el broker tiene la obligación de devolver el certificado de la licencia al salesperson en un plazo de 3 días hábiles a partir de la terminación. Esto garantiza que el salesperson tenga posesión de su licencia una vez que haya dejado de trabajar con ese broker específico.

En resumen, la retención de licencia es un proceso importante para garantizar la supervisión y custodia adecuada de las licencias de salesperson agents de bienes raíces en California. Estas regulaciones contribuyen a mantener la integridad y la transparencia en la industria de bienes raíces al asegurar que las licencias estén disponibles y en manos de los salesperson cuando las necesiten, incluso después de cambiar de empleador.

Sucursales y Gerentes

La operación de sucursales es una parte clave de la expansión y el crecimiento de un broker de bienes raíces. Exploraremos cómo funcionan las sucursales y los gerentes en conformidad con el Código de Profesiones y Negocios de California (BPC).

Licencia para Sucursal (Branch Office License)

Un broker de bienes raíces debe obtener una licencia para cada sucursal que el broker mantenga dentro del estado de California. La solicitud de licencia debe indicar el nombre de la persona y las ubicaciones de los lugares de negocios. Es responsabilidad del Comisionado determinar si una ubicación requiere una licencia de sucursal.

Nombramiento de Gerente (Appointment of Manager)

Un corredor responsable puede nombrar a un titular de licencia como gerente de una sucursal y delegarle al titular de la licencia las responsabilidades de supervisar las operaciones y supervisar a los titulares de licencias y personal de oficina empleados en la sucursal.

Es importante destacar que, a pesar de la delegación de responsabilidades, el corredor responsable sigue siendo responsable de las acciones del gerente nombrado. Si el gerente nombrado no cumple adecuadamente con la supervisión de las actividades con licencia de la sucursal, está sujeto a medidas disciplinarias.

El nombramiento del gerente debe realizarse mediante un contrato escrito en el cual el gerente acepta la responsabilidad delegada. Para ser elegible para el nombramiento, un titular de licencia de vendedor no debe:

  • Tener una licencia restringida.
  • Estar o haber estado sujeto a una orden de exclusión.
  • Tener menos de dos años de experiencia a tiempo completo en bienes raíces dentro de los cinco años previos al nombramiento.

El corredor responsable debe notificar de inmediato al Comisionado por escrito cada vez que se termine o cambie el nombramiento de un gerente de sucursal.

En resumen, las sucursales y los gerentes desempeñan un papel crucial en la expansión de los negocios de bienes raíces en California. Los corredores responsables pueden designar gerentes para supervisar las operaciones de la sucursal, pero siguen siendo responsables de sus acciones y deben cumplir con los requisitos establecidos por las regulaciones estatales.

Requisitos de Conservación de Registros en Actividades de Intermediación (Brokerage Activities: Recordkeeping Requirements)

Mantener registros precisos y completos es esencial para la transparencia y la conformidad con las regulaciones estatales y locales. Exploraremos los requisitos de conservación de registros según el Código de Regulaciones de California (CCR) y el Código de Profesiones y Negocios de California (BPC).

Registros Requeridos (Required Records)

Un broker debe conservar copias de todos los listados (listings), recibos de depósitos (deposit receipts), cheques cancelados (canceled checks), registros fiduciarios (trust records) y otros documentos que el broker haya ejecutado u obtenido en relación con cualquier transacción que requiera una licencia de broker de bienes raíces. Sin embargo, no se requiere que el broker conserve mensajes electrónicos de naturaleza incidental y no material.

Período de Retención (Retention Period)

El período de retención de registros es de 3 años, contados desde la fecha de cierre de la transacción o desde la fecha del listado si la transacción no se consuma. Esta norma de 3 años también exige que un Sistema de Listado Múltiple (MLS) conserve los listados y la información relacionada durante 3 años a partir de la fecha en que se colocó la información en el MLS.

Auditorías (Audits)

Después de recibir un aviso, los libros, cuentas y registros deben estar disponibles para su examen y copia por parte del Comisionado durante las horas hábiles regulares. En caso de que haya causa suficiente, los registros están sujetos a auditoría sin previo aviso adicional, aunque la auditoría no puede tener un carácter acosador.

Sanciones (Penalties)

El broker de bienes raíces debe pagar los costos de cualquier auditoría en la que el Comisionado encuentre que el broker ha cometido una violación relacionada con la manipulación de fondos, según lo define la ley o las regulaciones. Si el broker no paga los costos de la auditoría en un plazo de 60 días después del envío de un aviso de facturación, el Comisionado puede suspender, revocar o denegar la renovación de la licencia del broker. Esta suspensión o denegación permanece en efecto hasta que se pague el costo o caduque el derecho del corredor a renovar una licencia. Además, el Comisionado puede demandar para recuperar el costo de una auditoría en cualquier tribunal de jurisdicción competente.

El DRE puede suspender o revocar la licencia de cualquier titular de licencia que de manera consciente destruya, altere o oculte un registro que deba conservarse o que se relacione con la auditoría o examen del Comisionado. Cumplir con los requisitos de conservación de registros es esencial para mantener la integridad y la conformidad en la industria de bienes raíces de California.

Gestión de Fondos en Fideicomiso en Actividades de Intermediación (Brokerage Activities: Handling Trust Funds)

La gestión de fondos en fideicomiso es una parte fundamental de las actividades de intermediación en la industria de bienes raíces de los Estados Unidos. Exploraremos los requisitos y procedimientos relacionados con la gestión de fondos en fideicomiso, según lo establecido en el Código de Profesiones y Negocios de California (BPC) y otras referencias relevantes.

Gestión de Fondos en Fideicomiso (Trust Funds Management)

Los fondos en fideicomiso deben ser entregados al propietario o propietarios de los fondos, a un depositario neutral de garantía (neutral escrow depository) o a una cuenta de fideicomiso (trust account) no más tarde de 3 días hábiles después de recibir los fondos por parte del broker o del salesperson de bienes raíces del broker (BPC 10145).

Excepción: cuando se recibe un cheque en relación con una oferta para comprar o alquilar bienes raíces, el broker puede retenerlo sin cobrar hasta la aceptación de la oferta si se cumplen las siguientes condiciones:

  • El cheque no es negociable por el broker, o el oferente ha proporcionado instrucciones por escrito para retener el cheque hasta la aceptación de la oferta; y
  • El receptor de la oferta es informado, antes o en el momento en que se presente la oferta para su aceptación, de que el cheque se retendrá (CCR 2832).

Si la oferta se acepta más tarde, el broker puede seguir reteniendo el cheque sin depositar solo si recibe autorización por escrito del receptor de la oferta para hacerlo.

Un real estate salesperson que acepta fondos en fideicomiso en nombre del broker debe entregar de inmediato los fondos al broker o, si el broker lo indica, colocar los fondos en manos del principal del broker o en un depositario neutral de garantía o depositar los fondos en la cuenta bancaria de fideicomiso del broker (BPC 10145).

Un depositario neutral de garantía se refiere a una empresa de garantía (escrow business) llevada a cabo por una persona con licencia o permitida según el Código Financiero (Financial Code) (ref 498) (BPC 10145).

Cumplir con estos requisitos es esencial para garantizar la seguridad y la transparencia en la gestión de fondos en fideicomiso en la industria de bienes raíces de California.

Descargo de Responsabilidad Legal y Fiscal

Se informa a los lectores que el contenido presentado en este blog tiene únicamente fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento legal o fiscal. Los artículos e información proporcionados aquí están escritos desde la perspectiva de un agente inmobiliario afiliado a Keller Williams, y no representan asesoramiento legal o fiscal.

Como autor, soy un profesional inmobiliario con licencia bajo Keller Williams, con el Número de Licencia DRE de Brokerage: #02197031. Sin embargo, es importante destacar que mi especialización es en el campo inmobiliario, y no en asuntos legales o fiscales. Las percepciones y opiniones compartidas en este blog se basan en mis experiencias y conocimientos en la industria inmobiliaria y deben ser consideradas como orientación general, en lugar de asesoramiento legal o fiscal definitivo.

Para inquietudes legales o fiscales específicas relacionadas con transacciones o inversiones inmobiliarias, se recomienda encarecidamente a los lectores que consulten con un abogado o asesor fiscal calificado que pueda proporcionar asesoramiento adaptado a sus circunstancias individuales y los requisitos legales y reglamentarios más recientes.

La información en este blog se proporciona “tal cual” sin garantía de ningún tipo, y yo, junto con Keller Williams y sus afiliados, rechazamos toda responsabilidad por cualquier pérdida, daño o malentendido que surja del uso de la información contenida aquí.

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