Los contratos de compraventa establecen acuerdos vinculantes entre compradores y vendedores. Aquí examinaremos en detalle las características clave de estos contratos y cómo funcionan en transacciones de bienes raíces.

Características Clave

• Contrato Vinculante y Bilateral para Compra y Venta: Un contrato de compraventa es un acuerdo legalmente vinculante (binding) en el que ambas partes, el comprador y el vendedor, acuerdan las condiciones de la venta.
• «Plano» Ejecutivo para el Cierre: El contrato de compraventa sirve como un «plano» detallado para el proceso de cierre de la transacción (the enforceable «blueprint» for closing).
• Contrato Ejecutorio (executory): Esto significa que el contrato debe ser cumplido por ambas partes según lo acordado.
• Expira al Cerrar: Una vez que la transacción se completa con éxito y se cierra, el contrato ya no está en vigor  (expires upon closing).
• Debe Estar por Escrito: Para ser válido, un contrato de compraventa debe estar por escrito.
• Requisitos de Validez: Para que el contrato sea válido, debe contener una consideración valiosa (valuable consideration), identificar la propiedad en cuestión (identify property) y estar firmado por todas las partes involucradas (be signed by all).

• binding, bilateral contract for purchase and sale
• the enforceable «blueprint» for closing
• contract is executory, or to be fulfilled
• expires upon closing
• must be in writing
• for validity, must
  – contain valuable consideration
  – identify property
  – be signed by all

Creación, Depósito y Contingencias

Creation (Creación)

Un contrato de compraventa se crea mediante la aceptación sin restricciones de una oferta válida. Esto otorga al comprador un título equitativo y el poder de exigir el cumplimiento específico del contrato.

• created by unqualified acceptance of an offer
• gives buyer equitable title, and power to force specific performance

Deposit or Earnest Money Escrow (Depósito o Fianza en Garantía)

Este depósito garantiza la validez del contrato y el interés equitativo del comprador. El monto puede variar y está controlado por una parte imparcial que debe actuar de acuerdo con las instrucciones de custodia.

• secures contract validity and buyer’s equitable interest
• varies in amount
• deposit controlled by disinterested party who must act according to escrow instructions

Contingencies (Contingencias)

Las contingencias son condiciones que deben cumplirse para que el contrato sea ejecutable. Deben ser claras, tener una fecha de vencimiento y requerir diligencia para su cumplimiento.

• conditions that must be met for the contract to be enforceable
• must be clear
• have expiration date
• require diligence to satisfy

Incumplimiento del Comprador (Buyer default)

Si el comprador incumple el contrato, el vendedor puede tomar varias medidas, que incluyen:

• Cancelar el contrato (seller can cancel).
• Reclamar daños y perjuicios (claim liquidated damages).
• Exigir un cumplimiento específico, lo que significa que el comprador debe completar la transacción según lo acordado, incluso si se niega a hacerlo (sue for specific performance).

Incumplimiento del Vendedor (Seller default)

Si el vendedor incumple el contrato, el comprador tiene opciones similares:

• Cancelar el contrato (buyer can cancel).
• Reclamar daños y perjuicios (sue for damages).
• Exigir un cumplimiento específico (sue for specific performance).

Primary Clauses (Cláusulas Principales)

Opciones (Options)

Esenciales

Las opciones permiten al «optionor» dar una opción al «optionee» para comprar a un precio y en un momento determinados. Este es un contrato unilateral, lo que significa que el vendedor debe cumplir, pero el comprador no está obligado. Si se ejerce la opción, se convierte en un contrato de venta bilateral.

• optionor gives option to optionee to buy at a given time and price; optionee must pay for option right
• unilateral contract: seller must perform, buyer need not
• if option is exercised, option becomes bilateral sale contract
• options are assignable

Requisitos del Contrato

Para ser válido, un contrato de opción debe incluir una consideración no reembolsable por el derecho de opción, el precio y los términos de la venta, la fecha de vencimiento de la opción y una descripción legal de la propiedad. Además, debe estar por escrito y, en muchos casos, se recomienda su registro.

• non-refundable consideration for the option right
• price and terms of the sale
• option period expiration date
• legal description
• must be in writing
• must meet contract validity requirements
• option should be recorded

Disposiciones Comunes de Cláusulas

Las cláusulas comunes en un contrato de opción pueden incluir cómo ejercer la opción, qué sucede con el dinero de la opción si se ejerce, y cómo se aplicará el dinero de la opción al precio de compra.

• how to exercise option
• terms of option money forfeiture
• how option money will be applied to purchase price

Contrato de Compraventa con Pago a Plazos (Contract for Deed)

Essentials (Esenciales)

En este tipo de contrato, el precio de compra se paga en cuotas a lo largo del tiempo. El vendedor retiene el título, mientras que el comprador toma posesión y obtiene un título equitativo. Al final del período, el comprador paga el saldo restante y obtiene el título legal.

• purchase price is paid over time in installments
• seller retains title, buyer takes possession, equitable title
• at end of period, buyer pays balance, gets legal title

Interests and rights (Intereses y Derechos)

El vendedor puede hipotecar o asignar el interés en el contrato. El vendedor sigue siendo responsable de la hipoteca subyacente. El comprador puede usar, poseer o beneficiarse de la propiedad, pero debe realizar pagos periódicos, mantener la propiedad y comprar al final del plazo.

• seller may encumber or assign interest
• seller remains liable for underlying mortgage
• buyer may use, possess, or profit
• buyer must make periodic payments, maintain the
• property, and purchase at the end of the term

Incumplimiento y Recursos

En caso de incumplimiento por parte del comprador, este puede demandar la cancelación y los daños o el cumplimiento específico. Si el vendedor incumple, el comprador tiene opciones similares.

• buyer may sue for cancellation and damages or specific performance
• seller may sue for specific performance or damages, or may need to foreclose