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Temas Especiales en Real Estate en California

Tabla de contenidos

Community property and separate property (Ref 58; Fam C 1100, 760, 770)

La propiedad comunitaria (Community property) generalmente consiste en todos los bienes adquiridos por un esposo y una esposa, solos o juntos, durante un matrimonio válido, excepto los bienes separados.

La propiedad separada (Separate property) incluye:

  • Todos los bienes de propiedad antes del matrimonio.
  • Todos los bienes adquiridos durante el matrimonio por regalo o herencia.
  • Todos los alquileres, frutos y ganancias de bienes separados, así como otros bienes adquiridos con los ingresos de la venta de bienes separados.
  • Ganancias y acumulaciones de un cónyuge mientras vive separado y aparte del otro cónyuge.
  • Ganancias y acumulaciones de cada parte después de un decreto judicial de mantenimiento separado.
  • Propiedad transferida por uno de los cónyuges al otro con la intención de que sea propiedad separada del beneficiario.

La propiedad mantenida por cónyuges como inquilinos conjuntos (joint tenants) puede ser propiedad comunitaria o propiedad separada, según varios factores.

Derechos de Viudedad (Dower and Curtesy)

Los derechos de viudedad y curtesy han sido abolidos por estatuto en California.

Teoría de Gravámenes (Lien theory) vs. Teoría de Títulos (Title theory) en California

CA Lien theory (Ref 62-63)

California es un estado de “Lien theory” – CA Lien theory (Ref 62-63) en lugar de “Title theory” cuando se imponen gravámenes contra el título de la propiedad inmobiliaria.

  • Hasta 1933, los tribunales de California sostenían que las hipotecas creaban “gravámenes” y que las deeds of trust transferían “título legal”.
  • Desde 1933, la Corte Suprema de California ha dictaminado que una deeds of trust es el equivalente funcional de una hipoteca con poder de venta.
  • Ambos instrumentos están regulados por leyes hipotecarias.

Cuando se trata de bienes raíces y financiamiento hipotecario, es fundamental entender las diferencias entre la teoría de titulación (title theory) y la teoría de gravamen (lien theory). Estos conceptos dictan quién ostenta el título de propiedad durante el curso de una hipoteca. Profundicemos en estas dos teorías.

Title Theory States

En los estados de teoría de titulación, los bancos o prestamistas hipotecarios mantienen el título de propiedad hasta que se pague por completo. Esto significa que, legalmente, el prestamista es el dueño de la propiedad hasta que la hipoteca se salde. El comprador, también conocido como hipotecante, tiene el título equitativo y el derecho a poseer la propiedad, pero el título legal permanece en manos del prestamista.

Lien Theory States

Por otro lado, en los estados de teoría de gravamen, los bancos o prestamistas hipotecarios nunca retienen el título de propiedad. En su lugar, el lender hipotecario tiene un gravamen contra la propiedad. Este gravamen es esencialmente un reclamo legal que sirve como garantía para el préstamo. Si bien el prestamista tiene un interés en la propiedad para garantizar el pago de la hipoteca, el título permanece a nombre del comprador.

Implicaciones para los Compradores de Viviendas

Estas teorías tienen implicaciones para los compradores de viviendas. En los “Title Theory States”, si el comprador incumple la hipoteca, el prestamista puede ejecutar una ejecución hipotecaria y tomar posesión de la propiedad sin recurrir a un tribunal. Sin embargo, el comprador asume más riesgos en estos estados porque el prestamista tiene el título legal.

En los “Lien Theory States”, si el comprador incumple, el lender debe seguir un proceso de ejecución hipotecaria judicial, que generalmente implica un tribunal. Este proceso brinda una mayor protección al comprador, ya que el prestamista no tiene derechos inmediatos de propiedad.

Comprender las Leyes Estatales

Es fundamental que los compradores de viviendas y propietarios de propiedades comprendan qué teoría sigue su estado, ya que estas leyes pueden variar. Si bien la mayoría de los estados se han inclinado hacia la teoría del lien, algunos continúan utilizando la teoría de title. Este conocimiento puede ayudar a los compradores a tomar decisiones informadas y entender sus derechos y responsabilidades en una transacción de bienes raíces.

Lien Theory States:

  • Arkansas
  • California
  • Connecticut
  • Delaware
  • Florida
  • Illinois
  • Indiana
  • Iowa
  • Kansas
  • Kentucky
  • Louisiana
  • Maine
  • New Mexico
  • New York
  • North Dakota
  • Ohio
  • New Jersey
  • Pennsylvania
  • Puerto Rico
  • South Carolina
  • Wisconsin

Encumbrances and Land Use Controls

Prioridad de Gravámenes (Lien Priority) (Ref 53, 54, 64-70, 250; CC 2884, 2898, 3081.2-.3, 3082, 3134; GC 53930; R&TC 2192.1)

Mortgages and deeds of trust

  • Aquellas dadas por el precio de bienes inmuebles (hipotecas de compra) tienen prioridad sobre todos los demás gravámenes creados contra el comprador, sujeto a las leyes de registro.
  • Aquellas dadas para otros fines (hipotecas no relacionadas con la compra) no tienen tal prioridad.

Mechanics’ liens

  • Por lo general, se relacionan con el inicio de la obra de construcción en su conjunto.
  • Si la obra de construcción comienza antes de que se ejecute, entregue, acepte y registre una deed of trust que garantice un construction loan, el mechanics’ lien tendrá prioridad sobre la deed of trust.

Tax liens

  • Los liens por real property taxes y otros impuestos generales, así como los impuestos especiales del condado y municipales, tienen prioridad sobre todos los demás gravámenes, incluyendo judgments, deeds, hipotecas, deed of trust, etc.
  • Si son gravámenes/liens válidos, las deed of trust y las hipotecas registradas antes de los gravámenes fiscales federales generales o gravámenes fiscales estatales tienen prioridad sobre estos gravámenes.

Servidumbre por Prescripción (Easement by Prescription) (Ref 72-73; CC 813, 1008))

El uso continuo e ininterrumpido durante 5 años creará una servidumbre por prescripción cuando el uso sea hostil, adverso, público, notorio, exclusivo y bajo algún reclamo de derecho.

Por lo general, no se requiere el pago de impuestos a la propiedad para establecer una servidumbre por prescripción, aunque es uno de los requisitos para establecer la  posesión adversa y la propiedad de la tierra o propiedad.

la obtención de una escritura de renuncia (quitclaim deed) pueda combinar el concepto de servidumbre por implicación (easement by implication) con la servidumbre por prescripción (easement by prescription).

Vamos a desglosarla:

  1. Escritura de Renuncia (Quitclaim Deed): Una escritura de renuncia es un documento legal utilizado en transacciones inmobiliarias que permite a una persona (el otorgante) renunciar o ceder sus derechos o intereses en una propiedad a otra persona (el receptor o cesionario). Es importante destacar que, cuando se utiliza una escritura de renuncia, el otorgante no garantiza que tenga derechos válidos o claros sobre la propiedad, simplemente está renunciando a cualquier interés que pueda tener.
  2. Servidumbre por Implicación (Easement by Implication): Una servidumbre por implicación es una servidumbre que se presume existir por implicación o necesidad, generalmente debido a la forma en que se ha utilizado históricamente una propiedad. Esta servidumbre puede surgir cuando dos propiedades están históricamente conectadas de una manera que sugiere la existencia de un derecho de paso o uso mutuo.
  3. Servidumbre por Prescripción (Easement by Prescription): Una servidumbre por prescripción es un tipo de servidumbre que se adquiere a través del uso continuo y sin oposición de la propiedad de otra persona durante un período de tiempo especificado por la ley. En esencia, es el derecho a utilizar la propiedad de otra persona debido a un uso prolongado y constante.

La frase sugiere que, al obtener una escritura de renuncia, es posible que alguien esté renunciando a ciertos derechos o intereses en una propiedad, lo que podría incluir una servidumbre existente, ya sea por implicación (debido a la historia de uso de la propiedad) o por prescripción (debido a un uso prolongado sin oposición). Si un tercero (el “extraño”) está en la cadena de título de la propiedad (lo que significa que tiene un interés legítimo en la propiedad), esa renuncia en la escritura de renuncia podría ayudar a establecer o confirmar la existencia de una servidumbre por implicación o prescripción.

En resumen, la frase indica que la obtención de una escritura de renuncia puede tener implicaciones importantes en relación con los derechos de paso o uso mutuo en una propiedad y cómo se establecen o confirman las servidumbres en esa propiedad, especialmente si un tercero está involucrado y está en la cadena de título.

Restricciones de Escritura y Convenios (Deed Restrictions and Covenants) – (Ref 74-76; CC 1468; GC 12955)

Las restricciones impuestas por escrituras, o en contratos privados similares, pueden redactarse para restringir, con cualquier propósito legítimo, el uso u ocupación de la tierra o propiedad.

No se puede ejercer el derecho de manera prohibida por la ley.

Cualquier restricción que prohíba el uso de la propiedad por motivos de raza, color, sexo, religión, ascendencia, origen nacional, edad (en general), discapacidad, orientación sexual, estado civil, estado familiar o fuente de ingresos no es exigible bajo la ley estatal y federal.

Exención de Hogar – Homestead exemption (Ref 77-81: CCP 704.710)

El propósito principal de la exención de vivienda es proteger la vivienda contra acreedores de ciertos tipos cuyas reclamaciones podrían ejercerse a través de la ejecución de un derecho de embargo por sentencia.

Cuando se ha presentado una declaración válida de vivienda en la oficina del registrador del condado, la propiedad se convierte en una vivienda protegida contra la ejecución y la venta forzada, excepto según lo dispuesto por ley.

La vivienda permanece vigente hasta que sea terminada por traspaso, abandonada mediante un instrumento de abandono registrado o vendida en una venta de ejecución.

La validez de una vivienda no depende solo de la presentación de la declaración de vivienda, sino también de ciertos asuntos fuera de registro, incluida la residencia real en la vivienda declarada en el momento en que se registra la declaración y un interés real en la “vivienda”.

La vivienda no está protegida de una venta forzada si se obtiene una sentencia:

  • antes de la presentación de la declaración de vivienda;
  • sobre deudas aseguradas por gravámenes sobre la propiedad ejecutados por el propietario antes de que se presentara la declaración para su registro; y
  • obligaciones aseguradas por mechanics’ liens, contratistas, subcontratistas, trabajadores, proveedores o vendedores en la propiedad.

Las cargas voluntarias (como las hipotecas) por parte del propietario de la vivienda no se ven afectadas por una declaración de vivienda.

La cantidad de la exención de vivienda varía de $50,000 a $150,000, según la situación del deudor en el momento en que se registra el gravamen del acreedor.

Planning, zoning, development (Ref 465-470; GC 65300)

Por ley estatal, cada ciudad y condado debe adoptar su propio plan general para el desarrollo físico a largo plazo.

La mayoría de las ciudades y condados de California han adoptado ordenanzas que dividen sus jurisdicciones en distritos o zonas de uso de la tierra.

La autoridad para la zoning local se deriva del poder de policía en el Artículo XI, Sección 7 de la California Constitution, complementado por leyes estatales que establecen estándares mínimos y procedimientos para ejercer regulaciones de zonificación.

Ley Estatal de Vivienda (State Housing Law) Ref 461; HSC 17910, 17922(b))

La Ley Estatal de Vivienda, administrada por la Codes and Standards Division of the Department of Housing and Community Development, establece requisitos mínimos de construcción y ocupación para las viviendas.

Las regulaciones de construcción bajo esta ley son manejadas por inspectores locales de construcción, mientras que las regulaciones de ocupación y saneamiento son aplicadas por oficiales de salud locales.

No se puede iniciar ninguna construcción o alteración antes de la emisión de un permiso de construcción.

La ley reemplaza los códigos de construcción locales con el Uniform Housing Code, Uniform Building Code, Uniform Plumbing Code, Uniform Mechanical Code, and National Electric Code.

El gobierno local retiene solo el poder para determinar los requisitos de zonificación de uso local, zonas de fuego locales, distancias de separación de edificios, y requisitos de linderos de propiedad.

Ley de Licencia Estatal de Contratistas (Contractor’s State License Law Ref 461-2)

Según la Ley de Licencia Estatal de Contratistas, toda persona que se dedique al negocio de contratista en este estado debe estar licenciada por la Contractors’ State License Board (Junta de Licencias Estatales de Contratistas), con algunas excepciones, como cuando se trata del trabajo propio de un propietario y no se tiene la intención de vender la propiedad dentro de 1 año.

Salud y Saneamiento (Ref 462)

La condición sanitaria de todas las viviendas está sujeta al control de las autoridades de salud. El State Department of Public Health controla la aplicación a nivel estatal de las medidas de salud. El oficial de salud local hace cumplir las leyes de salud estatales y locales y utiliza el Departamento de Salud Pública como una agencia asesora.

Health as an advisory agency

El oficial de salud local puede detener un desarrollo si existen problemas en cuanto a las condiciones de salud y saneamiento.

Dominio Público

(Ref 462-3)

El gobierno federal, los estados, ciudades, condados, distritos de mejora, empresas de servicios públicos, instituciones de educación pública y entidades públicas y semipúblicas similares pueden ejercer el poder de dominio público. Las Constituciones de los Estados Unidos y de California requieren una “justa compensación” por una expropiación. La expropiación puede ocurrir dentro de varias semanas de un aviso previo, antes de que se pague cualquier precio o incluso se determine, cuando el que expropia deposite un precio estimado en el tribunal y obtenga una orden judicial. No todas las actividades gubernamentales que reducen el valor de una propiedad constituyen una expropiación que requiera compensación. La regulación o imposición gubernamental debe negar todo uso económicamente beneficioso o productivo de la tierra para que aplique la compensación.

Ley de Calidad Ambiental de California (Ref 469)

La California Environmental Quality Act of 1970 (CEQA) proporciona procedimientos e información para garantizar que las agencias gubernamentales consideren y respondan a los efectos ambientales de sus decisiones propuestas.

Conservación del agua, control de inundaciones (Ref 463)

La ley de California establece que los derechos de agua de un individuo no deben exceder la cantidad razonablemente requerida para un uso beneficioso. Los tribunales remiten la litigación sobre los derechos de agua a la State Water Resources Control Board para su investigación, informe y/o audiencia y determinación preliminar, sujeta a una decisión final del tribunal (Código de Agua, Sección 2000, et seq.).

Regulaciones de subdivisión

Las dos leyes básicas de subdivisión en California son la Ley de Mapas de Subdivisión (Secciones del Código de Gobierno 66410, et seq.) y la Ley de Terrenos Divididos (Secciones 11000 – 11200 del Código de Negocios y Profesiones).

Ley de Mapas de Subdivisión (Subdivision Map Act (GC 66410; Ref 445)

La Ley de Mapas de Subdivisión establece las condiciones para la aprobación de un mapa de subdivisión y requiere la promulgación de ordenanzas de subdivisión que otorguen a los gobiernos locales un control directo sobre los tipos de proyectos de subdivisión y las mejoras físicas.

Objetivos principales de la ley:

  • Coordinar el diseño de una subdivisión (lotes, patrones de calles, derechos de paso para drenaje y alcantarillado, etc.) con el plan comunitario.
  • Asegurar que el subdivider complete adecuadamente las áreas dedicadas a fines públicos, de modo que no se conviertan en una carga indebida para los contribuyentes de la comunidad.

Definición de subdivisión según esta ley:

  • 2 o más lotes, unidades o parcelas contiguas, incluidas las subdivisiones residenciales dentro de los límites de la ciudad; parcelas de más de 160 acres; apartamentos comunitarios; condominios; subdivisiones industriales o comerciales zonificadas.
  • Excluidos: “divisiones propuestas”; cooperativas de acciones de menos de 5 unidades; unidades arrendadas en edificios; arrendamiento o financiamiento de parques de casas móviles y remolques; intereses indivisos; arrendamientos agrícolas; cooperativas de viviendas de capital limitado.

Ley de Terrenos Divididos (Subdivision Lands Law – BP 11000-11200; Ref 445-461, 464)

La Ley de Terrenos Divididos, administrada por el Comisionado de Bienes Raíces, protege a los compradores contra el fraude, la representación falsa y el engaño en la venta inicial de propiedades subdivididas.

Definición de subdivisión según esta ley:

  • 5 o más lotes, unidades o parcelas, incluidas “divisiones propuestas”; apartamentos comunitarios; condominios; cooperativas de acciones; arrendamientos a largo plazo en parques de casas móviles y remolques; intereses indivisos; arrendamientos agrícolas; cooperativas de viviendas de capital limitado.
  • Excluidos: subdivisiones residenciales dentro de los límites de la ciudad; parcelas de 160 acres o más; unidades arrendadas en edificios; subdivisiones industriales o comerciales zonificadas.

Financing and Credit Laws

Fuentes de Financiamiento (Sources of Financing)

Fuentes de depósito: asociaciones de ahorro y préstamo, bancos de ahorro, bancos comerciales, cooperativas de ahorro y crédito.

Fuentes “no bancarias”: banqueros hipotecarios, prestamistas financieros, personas y entidades privadas, fondos de pensiones, fondos fiduciarios hipotecarios, fondos de inversión y fondos de cobertura.

Compañías de seguros.

Instituciones federales: FHA, VA, FNMA, FHLMC, GNMA.

Agencia de Financiamiento de Viviendas de California (California Housing Finance Agency -CalHFA): una agencia estatal de gobierno autosuficiente que financia préstamos hipotecarios para compradores de viviendas por primera vez con ingresos bajos y moderados.

Programa de Compra de Casas y Granjas de California (California Farm and Home Purchase Program – CalVET): ayuda a los veteranos de California en la compra de una granja o residencia unifamiliar. El estado adquiere el título y lo vende al veterano bajo un contrato de tierra, con bajos requisitos de pago inicial y tasas de interés por debajo del mercado.

Ley de Préstamos Depredadores de California (California Predatory Lending Law)

Limita o controla los términos específicos del préstamo y prohíbe ciertas prácticas de prestamistas y corredores de préstamos hipotecarios (MLBs) en relación con préstamos al consumidor garantizados por la residencia principal del prestatario.

Las enmiendas a la ley federal requieren que se hagan divulgaciones a los consumidores/prestatarios en transacciones de préstamos donde la propiedad garantizada sea una vivienda ocupada por el propietario.

Ley de Préstamos Cubiertos de California (California Covered Loan Law)

Protege a los consumidores/prestatarios de “Préstamos de Alto Costo” de prácticas de préstamo y corretaje abusivas.

Se aplica a transacciones de crédito al consumidor garantizadas por bienes raíces residenciales ubicadas en California, mejoradas por una vivienda unifamiliar de 1 a 4 unidades y destinadas a ser la residencia principal del consumidor/prestatario.

Ley de Préstamos Hipotecarios de Alto Costo/Precio de California (California Higher Cost/Priced Mortgage Loan Law)

Impone límites a las tarifas de penalización por pago anticipado.

Las transacciones de préstamos sujetas a esta ley son las mismas que establece la ley federal (Regulación Z, 12 CFR Sección 226.35).

Ley de Revelación de Hipoteca Residencial (Home Mortgage Disclosure Act)

La Ley federal de Revelación de Hipoteca Residencial (HMDA) y la Regulación C se aplican a bancos con seguro federal, asociaciones de ahorro y préstamo, bancos de ahorro, cooperativas de crédito e instituciones de préstamos hipotecarios “con fines de lucro”.

Estas instituciones están sujetas a informar bajo HMDA cuando los préstamos para la compra de viviendas igualen o superen ciertos niveles de volumen.

Ley Holden

Impone requisitos similares a los de HMDA a los prestamistas/acreedores que son instituciones de depósito con licencia estatal o estatal o que están autorizados bajo la ley de California.

Busca garantizar que ninguna institución de depósito financiero discrimine en la financiación de alojamientos en función de las características del vecindario o área geográfica que rodea los alojamientos.

Ley de Transacciones Justas y Exactas (Fair and Accurate Transaction Act)

El FACT Act establece lo que se conocen como las “Reglas de la Bandera Roja” y la “Política de Discrepancia de Dirección”. Estas son importantes regulaciones destinadas a proteger a los consumidores y a garantizar prácticas comerciales justas y exactas en el ámbito crediticio y financiero.

  1. Reglas de la Bandera Roja (Red Flag Rules): Según esta parte de la ley, las instituciones financieras y los prestamistas deben establecer políticas y procedimientos para detectar y responder a señales de advertencia (red flags) de posible robo de identidad o fraude en sus operaciones. Esto implica la identificación de actividades inusuales o sospechosas que puedan indicar que alguien está intentando utilizar la identidad de otra persona para obtener crédito o realizar transacciones financieras. Las instituciones deben tomar medidas para proteger la información de los clientes y prevenir el robo de identidad.
  2. Política de Discrepancia de Dirección (Address Discrepancy Policy): Esta política requiere que las instituciones financieras y los prestamistas tengan procedimientos en marcha para identificar y responder a discrepancias en las direcciones proporcionadas por los solicitantes de crédito. Cuando existe una discrepancia entre la dirección proporcionada por un solicitante y la información disponible en los informes de crédito, la institución debe tomar medidas para verificar la identidad del solicitante antes de aprobar el crédito. Esto ayuda a prevenir el uso indebido de información personal y a garantizar la exactitud en las transacciones crediticias.

Ley de Informe de Crédito Justo (Fair Credit Reporting Act)

La Ley de Informe de Crédito Justo (Fair Credit Reporting Act), que se rige por el Título 15 del Código de los Estados Unidos, Sección 1681 y siguientes, y el Código Civil de California, Sección 1785.14 y siguientes, garantiza a los consumidores el acceso a su propia información crediticia. Los corredores de hipotecas (MLB/MLO) están obligados a proporcionar divulgaciones específicas a un consumidor que solicite crédito garantizado por bienes raíces según esta ley.

Estas regulaciones son fundamentales para proteger a los consumidores y promover la integridad en las transacciones financieras y crediticias. Ayudan a prevenir el robo de identidad y garantizan que las instituciones financieras tomen medidas adecuadas cuando se detectan señales de advertencia de posibles actividades fraudulentas.

Recuerda que el cumplimiento de estas regulaciones es responsabilidad de las instituciones financieras y los prestamistas, pero los consumidores también deben estar al tanto de sus derechos y responsabilidades en cuanto a la seguridad de su información personal y crediticia.

Especializaciones en Bienes Raíces

En el mundo de los bienes raíces en Estados Unidos, existen diversas especializaciones que abordan aspectos específicos de esta industria. A continuación, exploraremos algunas de estas especializaciones clave:

Intermediación y Originación de Préstamos Hipotecarios (Mortgage Loan Brokerage and Loan Origination)

Los brokers de bienes raíces están autorizados para actuar como intermediarios de préstamos hipotecarios (Mortgage Loan Brokers o MLBs) y para facilitar préstamos hipotecarios garantizados por gravámenes sobre bienes raíces. Las funciones de un MLB incluyen:

  • Solicitar y Negociar Préstamos: Los MLBs pueden solicitar y negociar préstamos hipotecarios en nombre de prestatarios y prestamistas.
  • Recolección de Pagos y Otros Servicios Relacionados: También pueden encargarse de la recolección de pagos o realizar otros servicios relacionados para prestatarios o prestamistas, incluidos los titulares de pagarés promisorios.
  • Oferta de Venta, Compra o Intercambio de Pagarés Promisorios: Los MLBs pueden ofrecer vender, comprar o intercambiar pagarés promisorios en nombre de los titulares cuando estos préstamos están respaldados por gravámenes sobre bienes raíces.
  • Cobro de Tarifas por Adelantado: Tienen la capacidad de cobrar tarifas por adelantado.
  • Emisión de Valores: Pueden emitir valores, según se define en la Ley de Bienes Raíces y en cumplimiento con la Ley de Valores Corporativos de 1968 y las regulaciones aplicables del Comisionado de Supervisión de Negocios.

Además de los MLBs, existe el concepto de un Originador de Préstamos Hipotecarios (Mortgage Loan Originator o MLO), que es un licenciado que toma una solicitud de préstamo hipotecario residencial o ofrece o negocia los términos de dicho préstamo a cambio de compensación o ganancia. Un vendedor debe tener una licencia de MLO y estar empleado por un broker de bienes raíces con una licencia de originador de préstamos hipotecarios para llevar a cabo ciertas actividades que requieren dicha licencia.

Servicio de Listado Prepagado (Prepaid Rental Listing Service)

Un servicio de listado prepagado es un negocio que suministra a posibles inquilinos listados de propiedades residenciales disponibles para alquilar a cambio de una tarifa por adelantado o simultánea. Cabe destacar que no implica la negociación de alquileres por parte de la persona que presta el servicio. Para llevar a cabo este tipo de negocio, una persona debe obtener una licencia específica o una licencia de broker de bienes raíces.

Venta de Casas Móviles (Mobile Home Sales)

Un broker de bienes raíces con licencia puede participar en actividades con respecto a casas móviles o casas prefabricadas solo si la vivienda ha sido registrada adecuadamente. Esto significa que pueden facilitar la compra o venta de estas propiedades, siempre que estén debidamente registradas.

Evaluación (Appraisal)

La ley de California establece una regulación específica para los tasadores de bienes raíces a través de la Ley de Licenciatura y Certificación de Tasadores de Bienes Raíces (1990). Esta ley creó la Oficina de Tasadores de Bienes Raíces (OREA), que regula a los tasadores de bienes raíces en California emitiendo licencias e investigando quejas sobre actividades ilegales o antiéticas por parte de tasadores con licencia. En California, existen cuatro niveles de licencias para tasadores:

  • Tasador de Bienes Raíces Certificado General: Puede tasar cualquier tipo de propiedad.
  • Tasador de Bienes Raíces Certificado Residencial: Puede tasar propiedades residenciales de 1 a 4 unidades y propiedades no residenciales con un valor de transacción de menos de $250,000.
  • Licencia Residencial: Puede tasar propiedades residenciales de 1 a 4 unidades que no sean complejas, con un valor de transacción de hasta $1,000,000, y propiedades no residenciales de hasta $250,000.
  • Licencia de Aprendizaje: Debe trabajar bajo la supervisión de un Tasador de Bienes Raíces Certificado General o Certificado Residencial.

Todos los tasadores con licencia en California deben cumplir con las Normas Uniformes de Valoración de Propiedades (USPAP) en sus tareas de tasación. Los licenciatarios de bienes raíces deben tener cuidado de no pretender tener más habilidades o experiencia en tasación de las que realmente poseen, y deben buscar el consejo de un tasador de bienes raíces profesional cuando no puedan llevar a cabo una tasación de manera competente.

Desarrollo (Development)

No existen requisitos de licencia estatal para desarrolladores o subdivisores en California. Los desarrolladores se dedican a la creación de sitios residenciales, comerciales o industriales, ya sea como subdivisiones de terrenos baldíos o como subdivisiones mejoradas o parcialmente mejoradas.

Intermediación en Oportunidades de Negocios (Business Opportunity Brokerage)

Para involucrarse en la venta o alquiler de oportunidades de negocios, se requiere una licencia de bienes raíces. Una “oportunidad de negocios” se refiere a la venta o alquiler del negocio y el fondo de comercio de una empresa existente. La venta de una oportunidad de negocios puede involucrar la venta de solo bienes personales. Si se incluye bienes raíces en la transacción, el agente generalmente maneja la venta del negocio y la venta de la tierra o edificio como dos transacciones separadas y concurrentes con dos fideicomisos simultáneos y dependientes.

Intermediación en Minerales, Petróleo y Gas (Mineral, Oil, Gas Brokerage)

Los brokers de bienes raíces en California también pueden participar en transacciones relacionadas con minerales, petróleo y gas. Aquellos que poseen licencias de M.O.G. emitidas en el pasado pueden renovar sus licencias, pero no se están emitiendo nuevas licencias M.O.G. Se requiere una licencia de bienes raíces para ayudar a otro en la presentación de una solicitud de compra o arrendamiento, o para ubicar o ingresar a propiedades de minerales, petróleo o gas propiedad del estado o el gobierno federal. Cualquier persona que actúe como principal en la compra, arrendamiento u opción de terrenos o propiedades de minerales, petróleo o gas debe obtener una licencia de bienes raíces si tiene la intención de vender, intercambiar, arrendar, subarrendar o ceder en arrendamiento la propiedad a otra persona. Asimismo, cualquier persona que ofrezca reclamos mineros en venta o asignación debe contar con una licencia de bienes raíces.

Administración de Propiedades (Property Management)

La administración de propiedades es una especialidad en la que los brokers de bienes raíces gestionan desde hogares y dúplex hasta proyectos más grandes como complejos de oficinas e industriales, centros comerciales, edificios de apartamentos y condominios. Aquellos que trabajan bajo la supervisión de un gerente de propiedades con licencia no necesitan obtener una licencia de bienes raíces.

Estas especializaciones reflejan la diversidad y la complejidad del mercado de bienes raíces en los Estados Unidos, y cada una de ellas requiere un conjunto específico de habilidades y conocimientos para tener éxito en la industria. Ya sea que estés interesado en la intermediación de préstamos hipotecarios, la administración de propiedades o cualquier otra área, es esencial comprender las regulaciones y requisitos aplicables en tu estado y contar con la licencia adecuada para ejercer en esa especialización.

Descargo de Responsabilidad Legal y Fiscal

Se informa a los lectores que el contenido presentado en este blog tiene únicamente fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento legal o fiscal. Los artículos e información proporcionados aquí están escritos desde la perspectiva de un agente inmobiliario afiliado a Keller Williams, y no representan asesoramiento legal o fiscal.

Como autor, soy un profesional inmobiliario con licencia bajo Keller Williams, con el Número de Licencia DRE de Brokerage: #02197031. Sin embargo, es importante destacar que mi especialización es en el campo inmobiliario, y no en asuntos legales o fiscales. Las percepciones y opiniones compartidas en este blog se basan en mis experiencias y conocimientos en la industria inmobiliaria y deben ser consideradas como orientación general, en lugar de asesoramiento legal o fiscal definitivo.

Para inquietudes legales o fiscales específicas relacionadas con transacciones o inversiones inmobiliarias, se recomienda encarecidamente a los lectores que consulten con un abogado o asesor fiscal calificado que pueda proporcionar asesoramiento adaptado a sus circunstancias individuales y los requisitos legales y reglamentarios más recientes.

La información en este blog se proporciona “tal cual” sin garantía de ningún tipo, y yo, junto con Keller Williams y sus afiliados, rechazamos toda responsabilidad por cualquier pérdida, daño o malentendido que surja del uso de la información contenida aquí.

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