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La teoría del gravamen en Estados Unidos desempeña un papel fundamental en muchos estados, ofreciendo una perspectiva alternativa a la teoría del título en la relación entre prestatarios y prestamistas. A continuación, presentamos un ejemplo que ilustra cómo funciona la teoría del gravamen en la práctica.
¿Qué es la Teoría del Gravamen?
A diferencia de la teoría del título, en los estados que siguen la teoría del gravamen, el prestatario conserva tanto el título legal como el equitativo de la propiedad cuando se concede un préstamo hipotecario. El prestamista, por otro lado, obtiene un gravamen contra la propiedad, que actúa como seguridad para el préstamo.
Ejemplo Hipotético: La Compra de Casa de Ana
- Compra de la Propiedad: Ana decide comprar una casa en un estado de teoría del gravamen. Ella obtiene un préstamo hipotecario de «Banco Confiable».
- Retención del Título: A pesar de tener un préstamo con el banco, Ana conserva tanto el título legal como el equitativo de su nueva casa desde el inicio.
- Gravamen del Prestamista: «Banco Confiable» no recibe el título de la casa. En cambio, se coloca un gravamen sobre la propiedad que le da al banco el derecho a tomar posesión si Ana no cumple con los términos del préstamo.
El Pago del Préstamo y la Liberación del Gravamen
Supongamos que Ana hace pagos mensuales durante varios años y finalmente paga todo el préstamo.
- Pago Completo del Préstamo: Una vez que Ana paga el préstamo en su totalidad, «Banco Confiable» está obligado a liberar el gravamen de la propiedad.
- Documentación de Liberación: El banco emite un documento conocido como «Liberación de Gravamen» o «Satisfacción de Hipoteca», que Ana debe registrar con el registro de la propiedad local.
- Propiedad Libre y Clara: Con el gravamen liberado y el registro apropiado, Ana posee su casa libre y clara, sin más obligaciones hacia «Banco Confiable».
Incumplimientos: lo que supone
Es fundamental para los prestatarios en los estados de teoría del gravamen comprender que aunque mantienen el título de su propiedad, cualquier incumplimiento del préstamo puede resultar en un proceso de ejecución hipotecaria donde el banco puede hacer valer su gravamen y potencialmente tomar posesión de la propiedad.
En Estados Unidos, las leyes que rigen las hipotecas y la propiedad de bienes inmuebles pueden dividirse en dos categorías principales: la teoría del título y la teoría del gravamen. Los estados que siguen la teoría del gravamen se centran en el hecho de que el prestatario mantiene el título de la propiedad y el prestamista tiene un gravamen sobre la propiedad como seguridad para el préstamo.
Los estados que operan bajo la teoría del gravamen son los más comunes en Estados Unidos. A continuación, se proporciona una lista de algunos estados donde prevalece la teoría del gravamen:
- California: Aquí, los prestamistas obtienen un gravamen sobre la propiedad que se puede ejecutar si el prestatario incumple el préstamo.
- Florida: Al igual que en California, en Florida, el prestamista no tiene el título de la propiedad sino un gravamen que le permite iniciar un proceso de ejecución hipotecaria si es necesario.
- Nueva York: Es otro ejemplo donde el prestatario retiene el título y el prestamista se asegura con un gravamen.
- Texas: A pesar de ser un estado de título en algunos aspectos, por lo general, sigue la teoría del gravamen en términos de hipotecas residenciales.
- Illinois: Este es un estado que sigue estrictamente la teoría del gravamen, proporcionando protección al prestatario al mantener el título de la propiedad.
- Georgia: Aunque Georgia utiliza escrituras de seguridad en lugar de hipotecas, opera bajo una variante de la teoría del gravamen en la práctica.
- Pensilvania: Similar a otros estados de gravamen, el título permanece con el propietario mientras el prestamista tiene un gravamen sobre la propiedad.
- Ohio: En este estado, se aplican las mismas prácticas que en otros estados de teoría del gravamen.
Es importante señalar que las leyes hipotecarias pueden ser complejas y varían no solo entre estados sino también con el tiempo debido a las enmiendas legislativas. Por tanto, es recomendable que tanto prestamistas como prestatarios consulten con un abogado especializado en bienes raíces en su estado para entender las implicaciones exactas de la teoría del gravamen en sus transacciones específicas.
Conclusión
La teoría del gravamen ofrece a los prestatarios un sentido de titularidad más directo desde el comienzo de su préstamo hipotecario, subrayando la importancia del cumplimiento puntual de los pagos del préstamo para mantener la propiedad de su hogar. A través de este ejemplo, podemos apreciar cómo los diferentes enfoques legales sobre la propiedad y los gravámenes reflejan la diversidad y complejidad de las leyes inmobiliarias a lo largo de los Estados Unidos.
