La transferencia y registro de títulos (Transferring & Recording Titles) es un tema crucial y a menudo complejo. Comprender los conceptos y términos clave es esencial para quienes participan en transacciones inmobiliarias. En este artículo, exploraremos los aspectos esenciales de la transferencia y registro de títulos, utilizando la nomenclatura original en inglés utilizada en el ámbito de los bienes raíces.

Legal vs. Equitable Title (Título Legal vs. Título Equitativo)

El concepto de «título» en el contexto de los bienes raíces puede dividirse en dos categorías distintas: título legal y título equitativo.

• Legal Title (Título Legal): Este término se refiere a la propiedad plena y legal de un inmueble. El titular del título legal goza del paquete completo de derechos asociados con la propiedad, incluyendo el derecho a vender, arrendar, mejorar y legar la propiedad a otros.Owner enjoys full bundle of rights
• Equitable Title (Título Equitativo): El título equitativo se refiere a la capacidad de una parte para obtener el título legal de una propiedad, sujeto a acuerdos con acreedores u otras partes interesadas. Esta parte tiene un interés legítimo en la propiedad, aunque no posea el título legal completo.  Party can obtain legal title subject to agreements with creditors

Notice (Aviso)

El aviso es fundamental en las transacciones de bienes raíces y se refiere a cómo se evidencia la propiedad ante el público en general.

• how ownership is evidenced to the public

Existen dos tipos principales de aviso:

• Actual Notice (Aviso Real ): Este tipo de aviso se refiere al conocimiento directo que una persona adquiere a través de pruebas demostrables. Por ejemplo, al presentar o inspeccionar una escritura o al visitar una propiedad en posesión de otra parte. Knowledge acquired directly through demonstrable evidence, e.g., presenting or inspecting a deed, visiting a party in possession
• Constructive notice (Aviso Constructivo): El aviso constructivo se refiere al conocimiento que una persona podría haber obtenido, según lo presume la ley. Esto se logra mediante el registro de documentos en registros públicos, lo que se considera información accesible para todos. Knowledge one could have obtained, as presumed by law; imparted by recording in public records «for all to see»

Transferencia Voluntaria vs. Transferencia Involuntaria de Título

La transferencia de títulos puede llevarse a cabo de manera voluntaria o involuntaria, y existen varios métodos para lograrlo:

• Voluntary Transfer (Transferencia Voluntaria): En una transferencia voluntaria, la propiedad se transfiere de una parte a otra de manera consensuada. Los métodos comunes incluyen la transferencia mediante escrituras, testamentos y concesiones públicas. (Deed, will, public grant)
• Involuntary Transfer (Transferencia Involuntaria): En una transferencia involuntaria, la propiedad cambia de manos sin el consentimiento explícito del propietario. Esto puede ocurrir en situaciones de herencia, pérdida de propiedad por falta de pago de un préstamo hipotecario, adquisición de propiedades para utilidad pública o incluso a través de la posesión adversa. Descent (without will, with heirs), escheat (without will nor heirs), foreclosure (loan default), eminent domain (public good), adverse possession (hostile, open use).

Voluntary Transfer (Transferencia Voluntaria):

Deeds of Conveyance (Escrituras de Transmisión)

Las escrituras de transmisión son documentos fundamentales en las transacciones inmobiliarias. Aquí hay algunas de sus características clave:

• Características Clave:
  • El otorgante (grantor) otorga una escritura al receptor (grantee). Grantor grants deed to grantee
  • La transferencia del título legal ocurre mediante la entrega intencional de la escritura y la aceptación del receptor. Legal title transfers upon intentional delivery and grantee’s acceptance
• Requisitos de Deed Validity (Validez de la Escritura):
  1. Grantor (El otorgante).
  2. Grantee (El receptor).
  3. In writing (Debe estar por escrito).
  4. Legal description (Debe incluir una descripción legal de la propiedad).
  5. Granting clause (Debe contener una cláusula de otorgamiento).
  6. Consideration (Debe haber una contraprestación).
  7. Grantor’s signature (Debe llevar la firma del otorgante).
  8. Acknowledgement (Debe ser reconocida notarialmente).
  9. Delivery and acceptance (Requiere entrega y aceptación).
• Deed Clauses (Cláusulas de la Escritura):
  • Premises (granting): Describe la propiedad y su ubicación.
  • Habendum (type of estate): Especifica el tipo de derecho o interés transferido.
  • Reddendum (restrictions): Impone restricciones o condiciones.
  • Tenendum (other property included): Puede especificar otros bienes incluidos en la transacción.
• Deed Types (Tipos de Escrituras):
  • Bargain and Sale: «I own but won’t defend» – «Poseo pero no defenderé».
  • General Warranty:  «I own and will defend» – «Poseo y defenderé».
  • Special Warranty: «I own and warrant myself only» – «Poseo y garantizo solo a mí mismo».
  • Quitclaim: «I may or may not own, and won’t defend» – «Puedo o no poseer y no defenderé».
  • Special purpose deeds (Escrituras de Propósito Especial): used for different purposes, interests conveyed, or by different parties (Utilizadas para diferentes propósitos, intereses transferidos o por diferentes partes).

Transfer Tax (Impuesto de Transferencia)

El Documentary stamp tax (impuesto de timbre documentario) es un impuesto sobre la transferencia de bienes raíces basado en el precio de la propiedad transferida. Este impuesto se evidencia en la escritura y facilita la evaluación ad valorem de la propiedad. Su pago se registra en la escritura y es una consideración importante en las transacciones inmobiliarias.

• Documentary stamp tax: tax on conveyance of real property based on price of property conveyed
• Facilitates ad valorem assessment
• Payment evidenced on deed

Wills (Testamentos)

Los testamentos son instrumentos legales utilizados para transferir una propiedad a los herederos después del fallecimiento del propietario. Aquí se presentan algunos puntos clave:

• Características Clave:
  • El testamento transfiere la propiedad a los herederos después del fallecimiento (will transfers estate to heirs upon death)
  • El que crea el testamento se llama el titular (maker), devisor o testator (maker = owner; devisor or testator)
  • Los beneficiarios se conocen como los beneficiarios o herederos (heir = beneficiary or devisee)
• Tipos de Testamentos:
  • Witnessed (Con testigos): Escrito y firmado por el testador en presencia de dos testigos. (Witnessed: in writing and two witnesses)
  • Holographic (Holográfico): Escrito a mano por el testador. (Holographic: will in testator’s handwriting)
  • Nuncupative (Nuncupativo): Testimonio oral escrito por testigos; generalmente no válido para la transferencia de propiedad. Nuncupative: oral will written by witnesses; generally not valid for property transfer
• Validez del Testamento:
  • El testador debe tener la edad legal, estar mentalmente competente y el documento debe estar titulado «última voluntad y testamento». (Legal age; mentally competent; entitled «last will & testament»)
  • Debe estar firmado, testificado y ser voluntario. (Signed, witnessed,voluntary)

Testado vs. Intestado (Testate vs. Intestate)

La forma en que una persona fallece, ya sea con un testamento válido (testado) o sin uno (intestado), tiene un impacto significativo en el orden de transferencia de títulos (Order of Title Transfer):

• Muerte Testada con Herederos (Dies Testate with Heirs):
  • Primero a los acreedores (first to creditors).
  • Luego al hogar (then to homestead).
  • Luego a los herederos según el testamento (then to heirs by will).
• Muerte Intestada con Herederos (Dies Intestate with Heirs):
  • Primero a los acreedores (first to creditors).
  • Luego al hogar (then to homestead).
  • Luego a los herederos según las leyes de descendencia (then to heirs by laws of descent).
• Muerte Intestada sin Herederos (Dies Intestate, No Heirs):
  • Primero a los acreedores (first to creditors).
  • Luego al estado por escheat (then to state by escheat).

Involuntary Title Transfer

Adverse Possession (Posesión Adversa)

La posesión adversa, también conocida como «propietario no deseado», permite que una persona reclame la propiedad de un inmueble (“unwanted owner” may claim ownership to a property).

Algunos de los requisitos clave para una posesión adversa exitosa incluyen:

• Demostrar «derecho de posesión» como motivo (must show “claim of right” as reason)
• Poseer la propiedad de manera notoria (sin ocultarla). Must be notorious possession (unconcealed)
• Mantener una posesión hostil (afirmando ser el propietario). Must be hostile (possessor claims ownership)
• Mantener la posesión de manera continua durante un período de tiempo establecido por la ley. Must be continuous for a statutory period of time

Title Records (Registros de Título)

Los registros de título desempeñan un papel fundamental en la determinación de la propiedad y la transferencia de títulos. Aquí hay algunos conceptos clave:

• Características:
  • Los instrumentos que afectan al título deben registrarse (Instruments affecting title must be recorded)
  • Proporcionan un aviso público de la propiedad y su estado de título (Gives public notice of ownership, condition of title)
  • Determinan la comercialización de la propiedad y protegen a los titulares de gravámenes (Determines property marketability)
  • Protects lienholders; establishes chronology for lien priority
• Términos Clave:
  • Chain of Title (Cadena de título): La sucesión de propietarios de la propiedad desde el otorgante original hasta el presente. (Successive property owners from original grant to present)
  • Cloud on Title (Nube en el título): Reclamaciones no registradas que afectan el título. (Unrecorded claims)
  • Suit to Quiet Title (Acción para clarificar el título): Un litigio para resolver reclamaciones sobre la propiedad (lawsuit to settle claims).
  • Abstract of Title (Resumen de título): Una cronología escrita de propietarios registrados, transferencias y gravámenes (written chronology of recorded owners, transfers, encumbrances).

Formas de Evidencia de Título (Forms of Title Evidence)

En las transacciones inmobiliarias, es esencial tener pruebas sólidas de la propiedad y su título. Aquí hay algunas de las formas de evidencia de título:

• Title Insurance (Seguro de Título): Considerado la mejor forma de evidencia de título.
• Attorney’s Opinion of Abstract (Opinión de Abogados sobre el Resumen): La opinión legal de un abogado sobre el estado de título basado en un resumen.
• Title Certificates (Certificados de Título): Documentos emitidos por agencias gubernamentales que certifican la titularidad de la propiedad.
• Torrens Registration (Registro Torrens): Un sistema de registro de títulos utilizado en algunos estados para garantizar la propiedad clara.

La transferencia y registro de títulos es un proceso fundamental en los bienes raíces y afecta a compradores, vendedores, prestamistas y otros involucrados. Comprender estos conceptos en su forma original en inglés es esencial para navegar con éxito en el mundo de los bienes raíces en los Estados Unidos.