Como expertos en el mercado inmobiliario de California, es fundamental comprender y evitar las violaciones más comunes de la Ley de Bienes Raíces para asegurar una operación y práctica profesional ética y exitosa. El Departamento de California recibe y procesa numerosas quejas cada año, muchas de las cuales podrían haberse evitado con procedimientos adecuados. Aquí, analizaremos las seis violaciones más frecuentes que resultan en acciones disciplinarias y cómo prevenirlas.

Violaciones en el Manejo de Fondos en Escrow

El manejo y registro de fondos en escrow es una de las áreas problemáticas más comunes. En muchos casos, los brokers manejan fondos en escrow en nombre de otros y, o bien los convierten para uso propio o no tienen la pericia para mantener registros contables adecuados, resultando en escasez de fondos. Para evitar problemas en esta área, todos los real estate brokers deben conocer las leyes y regulaciones que rigen el manejo de fondos en escrow.

• Sección 10145: Estatuto general que regula el manejo de fondos en escrow.
• Regulación 2831: Mantenimiento de registros columnares de fondos en escrow recibidos.
• Regulación 2831.1: Mantenimiento de registros separados para cada beneficiario.
• Regulación 2831.2: Conciliación mensual de cuentas de fondos en escrow.
• Regulación 2834: Permite firmantes no licenciados y sin fianza en una cuenta en escrow.

Remedio: Deficiencias en el registro de fondos en escrow a menudo se originan en dos problemas comunes entre los brokers. La falta de conocimiento sobre las leyes y la falta de habilidades contables son frecuentes. Los corredores deben entender que, aunque tengan la capacidad de manejar grandes cantidades de fondos en escrow debido a su licencia, no necesariamente deben hacerlo sin el entrenamiento adecuado.

Violaciones por Escasez de Fondos en Escrow

Sección 10145: Estatuto general que regula el manejo de fondos en escrow.

Regulación 2832: Manejo de fondos en escrow.

Regulación 2832.1: Escasez de fondos en escrow.

Remedio: Escaseces en fondos en escrow a menudo son causadas por deficientes registros contables y falta de control del broker. El incumplimiento deliberado de fondos en escrow para uso personal es tomado seriamente y puede resultar en acción disciplinaria y enjuiciamiento criminal.

Falta de Supervisión

Sección 10177(h): No ejercer supervisión razonable sobre las actividades de los vendedores, o no ejercer supervisión razonable sobre las actividades de una corporación de la cual se requiere una licencia de bienes raíces.

Remedio: La falta de supervisión por parte del broker es un problema recurrente. Los brokers deben comprender su responsabilidad al convertirse en el oficial designado de una corporación. La supervisión constante es clave para cumplir con la ley.

Actividad Sin Licencia

Sección 10130: Actividad sin licencia.

Sección 10137: Empleo o pago ilegal a una persona sin licencia o a un vendedor de bienes raíces no empleado por el broker.

Remedio: Establecer sistemas para garantizar que los vendedores completen su educación continua, renueven sus licencias a tiempo y no trabajen si su licencia está vencida.

Falsedad en la Representación

Sección 10176(a): Hacer una falsa representación sustancial en una transacción que requiere una licencia de bienes raíces.

Remedio: Evitar hacer declaraciones falsas a los principales en una transacción. Cuando haya dudas, realizar revelaciones por escrito.

Condenas Penales

Además de las violaciones mencionadas, las omisiones de condenas penales en las solicitudes de licencia también pueden resultar en denegación o disciplina.

Remedio: Revelar todas las condenas pasadas en la solicitud de licencia. El no hacerlo puede reducir las posibilidades de obtener una licencia.

Conclusión

Como expertos en bienes raíces, es esencial comprender estas violaciones comunes y cómo evitarlas para mantener una práctica ética y exitosa en el mercado inmobiliario de California. La diligencia en el manejo de fondos en escrow, la supervisión adecuada y el cumplimiento de las leyes y regulaciones son esenciales para proteger tanto a los profesionales como a los consumidores en real estate.