La relación de agencia desempeña un papel fundamental en la dinámica entre las partes involucradas. En este artículo, exploraremos el concepto de agencia y las relaciones fiduciarias según lo establecido en la ley de agencia en California.

Relación de Agencia

En una relación de agencia (Agency Relationship), el principal (Principal) delega al agente (Agent) el derecho de actuar en su nombre y ejercer cierto grado de discreción mientras actúa de esa manera. Esta relación se rige por las leyes y regulaciones que rigen los derechos y deberes de los principales y agentes entre sí, así como las obligaciones tanto de los principales como de los agentes hacia terceros.

Deber Fiduciario en la Relación de Agencia

Una relación de agencia crea un deber fiduciario (Fiduciary Duty) que el agente debe al principal dentro del curso y alcance de la agencia y la autoridad otorgada por el principal. Este deber implica que el agente debe actuar en el mejor interés del principal y ser leal a sus intereses.

El deber fiduciario incluye la obligación de proporcionar al principal información completa y precisa sobre todas las transacciones y actividades relacionadas con la propiedad, así como asesorar al principal de manera profesional y ética.

Regulación de Relaciones de Agencia en California

La existencia de una relación de agencia en el contexto de bienes raíces invoca reglas y regulaciones que gobiernan los derechos y deberes de los principales y agentes entre sí, así como las obligaciones tanto de los principales como de los agentes hacia terceros. Estas regulaciones se diseñan para garantizar que todas las partes sean tratadas de manera justa y ética en todas las transacciones de bienes raíces.

En resumen, la ley de agencia en California establece un marco legal que regula las relaciones entre los principales y los agentes en la industria de bienes raíces. Esta relación es fundamental para la realización de transacciones exitosas y justas, y los deberes fiduciarios son esenciales para garantizar que se actúe en el mejor interés de los principales en todo momento. Es crucial que tanto los agentes como los principales comprendan sus derechos y obligaciones en estas relaciones para garantizar un proceso de bienes raíces sólido y ético en California.

Definiciones y Responsabilidades de los Principales en California: Relaciones de Agencia y Fiduciarias

En la industria de bienes raíces en California, es esencial comprender las definiciones y responsabilidades de los principales (Principals) en las relaciones de agencia y fiduciarias. En este artículo, exploraremos estos conceptos y las responsabilidades asociadas, según lo establecido en las leyes y regulaciones de bienes raíces en California.

Definiciones Clave

Agente (Agent): Se refiere a una persona que actúa bajo las disposiciones del Título 9 en una transacción de bienes raíces, incluyendo a una persona con licencia como corredor de bienes raíces y bajo cuya licencia se ejecuta un listado o se obtiene una oferta de compra.

Licenciatario Asociado (Associate Licensee): Este término se aplica a un corredor o vendedor con licencia bajo un corredor o contratado con un corredor para actuar como agente del corredor. El corredor para quien trabaja el licenciatario asociado es responsable de las acciones del asociado y debe los mismos deberes que el licenciatario asociado debe a una de las partes de la transacción.

Agente Dual (Dual Agent): Un agente dual es aquel que actúa, ya sea directamente o a través de un licenciatario asociado, como agente tanto del vendedor como del comprador en una transacción de bienes raíces.

Responsabilidades

Principal hacia Terceros

El principal es responsable de la negligencia y los actos indebidos del agente cometidos como parte de la transacción, así como de la omisión deliberada del agente para cumplir con las obligaciones del principal, a menos que la ley exija específicamente emplear a ese agente en particular. El principal no es responsable de ningún acto incorrecto cometido por el agente del principal que no esté relacionado con lo mencionado anteriormente, a menos que el principal haya autorizado o ratificado las acciones.

Broker hacia el Principal

Cuando un corredor actúa en nombre de un principal, generalmente opera como una agencia especial (Special Agency), lo que suele limitar al corredor a la solicitud y negociación en nombre del principal. En general, los corredores de bienes raíces no pueden actuar en lugar de sus principales ni obligarlos contractualmente. Sin embargo, el agente del corredor tiene un deber fiduciario hacia el principal dentro del curso y alcance de la autoridad otorgada por el principal.

Estas definiciones y responsabilidades son fundamentales para garantizar relaciones justas y éticas en las transacciones de bienes raíces en California. Comprender el papel del principal y sus derechos y obligaciones es esencial para todos los involucrados en el proceso de bienes raíces en este estado.

Tipos de Agencia y Relaciones de Agencia en California

Es esencial comprender los diversos tipos de agencia y relaciones de agencia que pueden surgir en transacciones de bienes raíces. Estos conceptos desempeñan un papel fundamental en la protección de los intereses de las partes involucradas en una transacción inmobiliaria. Vamos a analizar  los tipos de agencia y las relaciones de agencia, según lo establecido en las leyes y regulaciones de bienes raíces en California.

Agencia Individual (Single Agency)

En una agencia individual, un agente representa a una de las partes en una transacción. Esto puede tomar varias formas:

• Agente de Listado (Listing Agent): Es una persona que ha obtenido un listado para actuar como agente en una transacción y recibir una compensación.
• Agente de Venta (Selling Agent): Es un agente de listado que actúa solo o junto con otro agente de listado para vender una propiedad, encontrar un comprador, localizar una propiedad para un comprador o encontrar un comprador para una propiedad no listada, y presentar una oferta de compra al vendedor.
• Agente del Comprador (Buyer’s Agent): Representa exclusivamente al comprador o arrendatario en una transacción.

Subagencia (Subagency)

La subagencia es un concepto importante en las relaciones de agencia en California. Un «subagente» es una persona a la cual un agente delega la agencia. Sin embargo, un licenciatario asociado que trabaja bajo la supervisión de un agente en una transacción no se considera un subagente.

Un agente puede delegar poderes a otra persona solo en ciertas circunstancias, como cuando la tarea es puramente mecánica, el agente no puede llevarla a cabo legalmente pero el subagente sí, es una práctica común delegar dichos poderes y el principal lo autoriza expresamente. Un subagente legalmente nombrado representa al principal de la misma manera que el agente original. El agente original no es responsable ante terceros por los actos del subagente; el subagente es el agente del principal.

Si un agente emplea a un subagente sin autorización, el agente se convierte en el principal y el subagente es su agente. El principal original del agente original no tiene relación con el subagente; el subagente es el agente del agente.

Agencia Expresa vs. Implícita (Express vs. Implied Agency)

La determinación de una agencia no se basa necesariamente en el pago de compensación o la obligación de pagarla entre un agente y un vendedor o comprador. Un listing agent y un agente de venta pueden acordar compartir cualquier compensación o comisión pagada, y los términos de su acuerdo no determinan necesariamente una relación en particular.

Una agencia puede ser actual (cuando el agente está realmente empleado por el principal) o ostensible (cuando el principal hace que una tercera persona crea que otra persona es su agente, aunque no esté realmente empleado por él). Los deberes de agencia pueden surgir incluso cuando no se espera compensación.

Una agencia puede crearse mediante una autorización previa o una ratificación posterior. Una autorización oral es suficiente para cualquier propósito, excepto para autorizar un contrato que la ley requiere que sea por escrito.

Agencia del Comprador (Buyer Agency)

Un broker cooperativo puede optar por representar exclusivamente al comprador, incluso si comparte la compensación pagada por el vendedor. El pago de la compensación no determina necesariamente la naturaleza de la relación de agencia entre las partes.

Agencia Dual (Dual Agency)

Un listing broker que también es un broker de venta se considera un agente dual y no puede actuar como agente exclusivo de un comprador. Cuando un broker funciona como agente dual, no puede revelar al vendedor que el comprador está dispuesto a pagar más de la oferta escrita del comprador ni al comprador que el vendedor aceptará menos que el precio de listing sin el consentimiento expreso por escrito de la parte que autoriza la divulgación.

La industria suele evitar la subagencia, y en una agencia dual, los licenciatarios deben revelar y obtener el consentimiento de ambas partes. Además, cualquier cambio en la relación de agencia debe ser por escrito y contar con el consentimiento de todos los principales.

MLS (Servicio de Listados Múltiples)

Según las reglas del Servicio de Listados Múltiples Plus de la National Association of Realtors®, un listing broker puede optar por ofrecer subagencia a un cooperating broker o compartir la comisión sin agencia ni subagencia en nombre del seller o el listing broker. El cooperating broker puede optar por representar exclusivamente al buyer, incluso si comparte la compensación pagada por el seller.

Estos conceptos son fundamentales en las relaciones de agencia en California y son importantes para garantizar transacciones justas y éticas en el mercado de bienes raíces. Comprender los diferentes tipos de agencia y las obligaciones asociadas es esencial para todas las partes involucradas en una transacción de bienes raíces en este estado.

Creación y Terminación de la Agencia en California

En la industria de bienes raíces en California, la creación y terminación de agencias es un proceso fundamental que regula las relaciones entre agentes, principales y terceros en transacciones de bienes raíces. A continuación, exploraremos estos conceptos según la nomenclatura en inglés utilizada en la industria inmobiliaria de Estados Unidos.

Creación de un Listing Agreement

Un listing agreement es esencial en la creación de una agencia en transacciones de bienes raíces. Este acuerdo establece los términos y condiciones bajo los cuales un agente representa a un vendedor o propietario de una propiedad. Los elementos esenciales de un acuerdo de listado son:

• Nombres de las Partes: Identificación de las partes involucradas en el acuerdo.
• Identificación de la Propiedad: Descripción clara de la propiedad que se va a vender, alquilar o financiar.
• Términos y Condiciones de la Venta, Alquiler o Préstamo: Detalles sobre cómo se llevará a cabo la transacción, incluyendo el precio, los plazos y cualquier condición especial.
• Monto de la Comisión u Otro Tipo de Compensación a Pagar: Especificación de la compensación que recibirá el agente por sus servicios.
• Fecha de Vencimiento de la Agencia: Fecha en la que el acuerdo de agencia expirará.
• Firmas de Todas las Partes Involucradas: Confirmación de que todas las partes han acordado los términos del acuerdo.
• Acuerdos de Agencia para Propiedades Residenciales de Propietarios Ocupantes: En el caso de propiedades residenciales ocupadas por el propietario, el acuerdo de agencia debe contener una declaración en letra negrita de al menos diez puntos que indique que los montos de comisión son negociables y no están establecidos por ley.

Terminación de una Agencia

Una agencia puede terminarse por varias razones, incluyendo:

• Vencimiento de su Plazo: Cuando el acuerdo de agencia llega a su fecha de vencimiento.
• Extinción del Asunto: Cuando el objeto de la agencia ya no existe o es impracticable.
• Fallecimiento o Incapacidad del Agente o Principal: Si el agente o el principal fallecen o quedan incapacitados, la agencia se termina automáticamente.
• Renuncia por Parte del Agente: Cuando el agente renuncia voluntariamente a su papel de representante.
• Revocación por Parte del Principal: Cuando el principal decide revocar la autoridad del agente.

Creación de una Dual Agency

Una agencia dual surge cuando el listing broker, que es el agente real del seller, se convierte en el agente real u ostensible del comprador en la misma transacción. Esto comúnmente ocurre cuando dos licenciados asociados con el mismo broker representan a dos o más partes en una transacción.

El broker de bienes raíces se convierte en el agente dual de los principales, y los licenciados de ventas y asociados de broker son los agentes del broker de bienes raíces. Sin embargo, un broker solo puede actuar como agente dual con el conocimiento y el consentimiento de todos los principales involucrados en la transacción inmobiliaria.

Es importante destacar que la falta de divulgación y obtención del consentimiento de los principales para la agencia dual puede resultar en la revocación de la compensación del broker y la rescisión de la transacción.

El entendimiento de la creación y terminación de agencias en California es fundamental para garantizar transacciones justas y éticas en la industria de bienes raíces de este estado. Estos conceptos ayudan a proteger los intereses de todas las partes involucradas en una transacción inmobiliaria.

Responsabilidades del Agente en California

En la industria de bienes raíces en California, los agentes desempeñan un papel fundamental en las transacciones inmobiliarias, y sus responsabilidades están claramente definidas por la ley. Aquí, exploraremos estas responsabilidades utilizando la nomenclatura en inglés utilizada en el sector de bienes raíces de Estados Unidos.

Deberes hacia los Principales (Duties to Principals)

Los agentes inmobiliarios tienen una serie de deberes y responsabilidades hacia sus principales, que son los vendedores, compradores u otras partes representadas en una transacción. Estos deberes incluyen:

• Ejercer el Máximo Cuidado, Integridad, Honestidad y Lealtad: Los agentes deben actuar con el más alto nivel de integridad y lealtad en todas sus interacciones con los principales.
• Ejercer Habilidad y Cuidado en la Prestación de Servicios: Los agentes deben mostrar habilidad y cuidado en la ejecución de los servicios que brindan.
• Actuar Honestamente y sin Fraude o Engaño: Los agentes deben llevar a cabo sus actividades de manera honesta y sin recurrir a fraude o engaño.
• Actuar de Manera Justa y de Buena Fe: Se espera que los agentes actúen de manera justa y con buena fe en todas las transacciones.
• Divulgar Todos los Hechos Relevantes: Los agentes deben divulgar todos los hechos materiales que conozcan o deberían conocer y que no sean conocidos o fácilmente observables por las partes en la transacción.

Además de estos deberes fundamentales, los agentes deben:

• Cumplir con el acuerdo de agencia y las instrucciones por escrito del principal.
• Operar en el interés del principal.
• Mantener la lealtad y la confidencialidad.
• Ser razonablemente competentes y diligentes al inspeccionar la propiedad residencial listada para la venta.
• Obedecer las instrucciones del empleador.
• Proporcionar una contabilidad completa.
• Ejercer un cuidado y habilidad razonables.

Es importante destacar que el estándar de «cuidado y habilidad razonables» se aplica a la parte que no es el principal del agente, lo que significa que el agente debe actuar con el mismo nivel de cuidado y habilidad al tratar con terceros.

Deberes hacia Terceros (Duties to Third Parties)

Los agentes también tienen deberes hacia terceros que pueden estar involucrados en una transacción inmobiliaria. Estos deberes incluyen:

• Trato Justo y Honesto: Los agentes deben tratar a terceros de manera justa y honesta en todas las interacciones relacionadas con la transacción.
• Divulgación Completa de Hechos Relevantes: Deben realizar una divulgación completa y detallada de todos los hechos materiales que puedan afectar la transacción.

Deberes de Agentes Duales (Duties of Dual Agents)

Cuando un agente actúa como agente dual, lo que significa que representa tanto al vendedor como al comprador en la misma transacción, surgen deberes y responsabilidades adicionales. Estos deberes incluyen:

• No Revelar Precio de Negociación sin Consentimiento por Escrito: Un agente dual no puede revelar al comprador que el vendedor está dispuesto a vender la propiedad a un precio inferior al precio de lista sin el consentimiento por escrito del vendedor.
• No Revelar Oferta Mayor sin Consentimiento por Escrito: Tampoco puede revelar al vendedor que el comprador está dispuesto a pagar un precio superior al precio de oferta sin el consentimiento por escrito del comprador.
• Deberes Fiduciarios hacia Ambos Principales: Un agente dual debe cumplir con los deberes fiduciarios hacia ambos principales de la transacción.
• Divulgación y Consentimiento Obligatorios: La ley exige que se divulguen y se obtenga el consentimiento de los principales en transacciones que involucran de 1 a 4 unidades residenciales.

El incumplimiento de los requisitos de divulgación de la agencia dual puede tener graves consecuencias, incluida la revocación o suspensión de la licencia de bienes raíces del agente. Por lo tanto, es crucial que los agentes cumplan con estos deberes y responsabilidades de manera diligente y ética en todas las transacciones en las que actúen como agentes duales.

Agency Disclosure de Agencia en California

Los disclosures de agencia son un aspecto fundamental en las transacciones inmobiliarias en California. Los agentes y brokers inmobiliarios están obligados a proporcionar esta revelación a las partes involucradas en una transacción para garantizar la transparencia y el cumplimiento de las leyes de bienes raíces en el estado. Aquí, exploramos los detalles de los disclosures de agencia en el mercado inmobiliario de California.

Directrices del Agency Disclosure

Las directrices del Agency disclosure son claras y están diseñadas para garantizar que tanto los vendedores como los compradores estén informados adecuadamente sobre la representación de los agentes en una transacción de bienes raíces. Aquí están las pautas clave:

• Listing Agents y Selling Agents: Tanto los listing agents como los selling agents deben proporcionar a los vendedores y compradores en una transacción de bienes raíces una copia del formulario de disclosure especificado por la ley (CC 2079.16) y obtener un acuse de recibo firmado de ese seller o buyer.
• Momento del disclosure:
  • El listing agent debe proporcionar el formulario de disclosure al seller antes de firmar el contrato de listing.
  • El selling agent debe proporcionar el formulario de disclosure al seller tan pronto como sea posible antes de presentar una oferta de compra.
  • Si la oferta de compra no es preparada por el selling agent, este debe entregar el formulario de disclosure al comprador no más tarde del siguiente día hábil después de recibir la oferta de compra del comprador.
  • Si el agente de venta no se reúne en persona con el vendedor, el listing agent puede entregar el disclosure del selling agent al seller y obtener el acuse de recibo, o el selling agent puede enviar el formulario de disclosure por correo certificado al seller, en cuyo caso no se requiere un acuse de recibo firmado (CC 2079.14).
• Negativa de Firmar: Si el seller o buyer se niega a firmar un acuse de recibo, el agente o un agente asociado que actúe en nombre del agente debe firmar y fechar una declaración escrita de los hechos de la negativa (CC 2079.15).
• Agentes de Bienes Raíces Comerciales y Transacciones de Préstamos: Los agentes de bienes raíces comerciales y los agentes que participan en transacciones de préstamos también deben preparar y entregar declaraciones de revelación de agencia y obtener el consentimiento informado de los principales en la transacción. La falta de obtención del consentimiento informado puede resultar en la pérdida del derecho a recibir una comisión y la transacción puede estar sujeta a una acción de rescisión.
• Consentimiento por Escrito: el Agency disclosure debe ser consentida por escrito por el vendedor y el comprador. El acuse de recibo y el consentimiento pueden estar en un documento separado y pueden confirmarse no más tarde que en el contrato de compra.

Actuación como Principal u Otro Interés

Si un broker negocia un préstamo hipotecario para un borrower y espera que el préstamo provenga de fondos controlados por el broker, debe incluir una declaración al respecto en su declaración escrita de revelación requerida (BPC 10240(j)). Un licenciatario (licensee) que actúa como principal en una transacción de bienes raíces debe disclosure el hecho de su licencia al otro principal de la transacción (BPC 10177(o)).

Disclosure de Compensación

Reclamar o recibir una ganancia secreta o cualquier forma de undisclosed compensation es motivo de disciplina (BPC 10176(g)).

El disclosure agency es una parte esencial de la transparencia en el mercado inmobiliario de California. Los agentes y corredores deben cumplir con estas directrices para garantizar que todas las partes estén informadas adecuadamente y que las transacciones se lleven a cabo de manera justa y ética.

Responsabilidades del Principal y el Agente en California

Las responsabilidades y las responsabilidades legales son elementos cruciales en cualquier transacción de bienes raíces en California. Tanto el principal como el agent tienen roles y obligaciones específicas que deben cumplir para garantizar que las transacciones se lleven a cabo de manera justa y ética. Aquí, exploramos las directrices clave relacionadas con la responsabilidad en el ámbito de los bienes raíces en California.

Directrices Esenciales de Responsabilidad

En el contexto de una transacción de bienes raíces, existen ciertas pautas esenciales de responsabilidad que rigen las acciones y obligaciones tanto del principal como del agente. Estas son algunas de las directrices clave:

• Responsabilidad del Associate licensee: El agente en una transacción de bienes raíces es responsable de las acciones de los agentes asociados (associate licensees) que actúan como agentes del agente principal. Cuando un agente asociado tiene un deber con cualquier parte en una transacción, el broker para el cual el agente asociado trabaja tiene el mismo deber.
• Responsabilidad del Principal: Un principal es responsable ante terceros por la negligencia de su agente, incluyendo actos incorrectos y omisiones deliberadas, a menos que la ley haya requerido que el principal emplee a ese agente. El principal solo es responsable de otros actos incorrectos cometidos por su agente si los ha autorizado o ratificado.
• Relianza Razonable en la Autoridad Aparente: El principal es responsable de las personas que han sufrido daños debido a una confianza razonable en la autoridad aparente de un agente. La mera acción del agente no puede establecer la autoridad aparente por sí sola, pero el silencio por parte del principal, quien sabe que un agente está actuando como si tuviera autoridad, puede crear responsabilidad para el principal.
• Alcance de la Autoridad: El principal no incurre en responsabilidad por actos del agente más allá del alcance de la autoridad real o aparente del agente. Si un tercero trata con un agente y conoce la existencia de la agencia, tiene el deber de averiguar su propósito y alcance. Si el agente excede la autoridad real y el principal no ha actuado de manera que cree una autoridad aparente, el tercero no puede responsabilizar al principal por actos fuera del alcance.
• Nombre del Principal en el Contrato: Para evitar la posibilidad de responsabilidad personal del agente por el rendimiento, el nombre del principal para quien actúa el agente debe aparecer en el contrato.

Estas directrices esenciales de responsabilidad se aplican en todas las transacciones de bienes raíces en California. Tanto el principal como el agente deben operar con integridad y transparencia, cumpliendo con las obligaciones legales y asegurando que todas las partes estén protegidas y informadas adecuadamente durante la transacción.