La relación de agencia se establece cuando un principal (cliente) contrata a un agent ( junto al broker) para encontrar a un cliente dispuesto, capaz y listo (comprador, vendedor, inquilino, propietario). Esta relación está regulada por los deberes fiduciarios de confianza, confidencialidad y buena fe.

Principal (client) hires agent (broker) to find ready, willing, and able customer (buyer, seller, tenant, landlord)

Tipos de Agency

Universal: El agente representa en todos los asuntos y puede celebrar contratos en nombre del principal.

• represent in all matters
• can contract for principal

General: El agente representa en asuntos comerciales y también puede celebrar contratos en nombre del principal.

• represent in business matters
• agent can contract for principal

Special: El agente representa en una única transacción comercial y generalmente no puede celebrar contratos en nombre del principal. Esto caracteriza la relación de intermediación.

• represent in single business transaction
• normally agent cannot contract for principal
• characterizes the brokerage relationship

Creación de la Agency

La agencia puede establecerse de dos formas:

Acuerdo Expreso Escrito u Oral (listing): Se establece para una transacción específica y contiene una fecha de vencimiento explícita.

• Express written or oral agreement (listing)
  – established for a specified transaction
  – contains an express expiration

Acuerdo Implícito a través de Acciones de Cualquiera de las Partes: Puede ser intencional o no intencional y puede obligar al agente a deberes fiduciarios y estándares profesionales de cuidado. No se permite en algunos estados.

• Implied agreement by actions of either party
  – can be intentional or unintentional
  – can obligate the agent to fiduciary duties and professional standards of care
  – not allowed to exist in some states

Terminación de la Agency

La agencia puede terminar de manera voluntaria, involuntaria o por mutuo acuerdo.

Voluntary: Cuando se cumplen los términos del acuerdo o expira, o cuando ambas partes acuerdan mutuamente terminarlo.

• Voluntary
  – fulfillment
  – expiration
  – mutual agreement

Involuntary: Cuando ocurren circunstancias como incapacidad, abandono o destrucción de la propiedad, renuncia, incumplimiento, quiebra o revocación de la licencia.

• Involuntary
  – incapacity
  – abandonment or destruction of property
  – renunciation
  – breach
  – bankruptcy
  – revocation of license

Deberes y Obligaciones

Deberes Fiduciarios del Agente hacia el Cliente:

• Skill, care and diligence: Actuar de manera proactiva, competente y dentro de los límites de su experiencia.
• Loyalty: Colocar los intereses del cliente por encima de los del cliente y del agente mismo.
• Obedience: Realizar acciones e instrucciones legales proporcionadas por el cliente.
• Confidentiality: Mantener la confidencialidad incluso después de que termine el contrato.
• Full disclosure: Informar sobre la condición de la propiedad, los clientes y los hechos materiales.
• Accounting: Manejar adecuadamente el dinero y los documentos.

Obligaciones Hacia los Clientes – Obligations Owed Customers:

• Honestidad y trato justo – honesty and fair dealing
• Cuidado y habilidad razonables – reasonable care and skill
• Divulgación adecuada – proper disclosure

Breach of duty: Consecuencias Potenciales

El incumplimiento de los deberes puede llevar a la pérdida del listing, compensación, suspensión de la licencia o demanda por daños

• loss of listing; compensation; license suspension, suit for damages

Representación Legal y Fraude

 

Puffing (Exageración):

Cuando un licenciatario exagera sobre los beneficios de una propiedad – licensee boasting about property’s benefits

Fraud:

Implica una declaración falsa o la falta de divulgación de un hecho material, el conocimiento de que la declaración era falsa o que el hecho debía haberse divulgado, la confianza en la declaración por parte de la otra parte y daños causados por la declaración falsa. – misstatement or failure to disclose material fact – knowledge that statement was false or fact should have been disclosed – party relied on misstatement – party was damaged by misstatement

Misrepresentation: 

Misstatement or concealment of fact

– Intentional misrepresentation: purposeful misstatement of material fact.

La falsa declaración o el ocultamiento intencionado de un hecho material.

– Intentional omission: purposeful concealment of material fact.

El ocultamiento intencionado de un hecho que el agente debería haber conocido.

– Negligent misrepresentation: unintended misstatement that agent should have known.

Una declaración no intencionada que el agente debería haber sabido.

– Negligent omission: unintended concealment that agent should have known.

El agente no revela información que debería haber revelado.

Tipos de Agency: Single / Dual / Sub / No Agency

Single Agency: Representación del seller o buyer, tenant o landlord.

Subagency: Agentes externos que ayudan al agente de la lista o agentes internos del corredor.

• outside brokers and agents who help listing agent
• listing broker’s own agents
• (disallowed in some states)

Dual Agency: Representación de ambas partes. Esto puede ser potencialmente ilegal o presentar conflictos de interés y debe divulgarse y obtenerse un consentimiento por escrito.

• representing both sides
• potentially illegal or conflict of interest
• must disclose & obtain written consent

• Tipos de dual agency
  – voluntary by consent
  – involuntary by actions of parties (implied agency)
  – duties: all but full disclosure and loyalty
• ​​​​Dual agency duties
  – disclose to both parties; obtain written consent
  – owes duties of skill, care, diligence, obedience, confidentiality, accounting
  – does not owe duties of full disclosure and loyalty; exclusive representation of client’s interest

No agency:

• “facilitator” or “transaction broker”
• representing neither party in the transaction
• duties to both parties: accounting; skill, care and diligence; honesty and fair dealing; disclosures affecting property value

Reglas de Disclosure

Las Agency Disclosure rules varía según el estado, y los objetivos incluyen declarar, explicar, ofrecer opciones y obtener un consentimiento documentado.

Objetivos de disclosure

• declare
• explain
• offer choice
• obtain documented consent

Seller agent disclosures al client:

• Por escrito.
• Antes o en el momento de la ejecución del contrato.

Seller agent disclosures to customer:

• Por escrito.
• En el primer contacto cara a cara o en la primera comunicación sustantiva, según la ley estatal.
• Se permite la divulgación oral, pero se requiere un seguimiento por escrito.

Buyer agent disclosures al seller:

• Por escrito.
• En el primer contacto con el agente de la lista o el vendedor.
• Se asume un contacto sustantivo.

Dual agent disclosures:

• “Consentimiento informado por escrito”.
• No se puede divulgar el precio ni las posiciones de financiamiento o motivaciones sin autorización.

Facilitator disclosures (Transaction Broker):

• Al convertirse en un intermediario o en el primer contacto sustantivo, el que se de en primer lugar.

(Nota: Las reglas de divulgación de la agencia varían según el estado; consulte la sección de su estado para conocer las leyes específicas).