Los contratos son la columna vertebral de las transacciones. Ya sea que esté comprando una casa, vendiendo una propiedad o firmando un acuerdo de arrendamiento, los contratos son esenciales para establecer los términos y condiciones de la negociación. En este artículo, exploraremos en detalle los conceptos clave relacionados con los contratos en bienes raíces, tal como se utilizan en el lenguaje original de la industria en los Estados Unidos.

Definición del Contrato (Contract Defined)

Un contrato es un acuerdo entre dos o más partes que han llegado a un “acuerdo de voluntades” y se han comprometido a realizar (o abstenerse de realizar) algún acto. Un contrato válido es legalmente vinculante y cumple con ciertos requisitos del derecho de los contratos. Si un contrato no cumple con estos requisitos, no es válido y las partes no pueden recurrir a un tribunal de justicia para hacer cumplir sus disposiciones.

Estado del Contrato (Contract Status)

Los contratos pueden tener diferentes estados, que incluyen:

Válido (Valid): Cumple con todos los requisitos legales.

Válido pero no exigible (Valid but unenforceable): Algunos contratos orales pueden ser válidos pero no exigibles; es decir, si se ejecutan, no pueden cambiar el resultado legal.

Nulo (Void): No es válido y no se puede hacer cumplir legalmente.

Anulable (Voidable): Puede ser rescindido debido a descubrimientos posteriores; si se ejecutan, no pueden cambiar el resultado legal.

Validez del Contrato (Contract Validity)

Para que un contrato sea válido, debe cumplir con ciertos requisitos:

Partes Competentes (Competent parties): Las partes deben tener la edad legal, capacidad mental y autoridad legítima para celebrar un contrato.

Consentimiento Mutuo (Mutual consent): Debe existir una oferta clara y una aceptación inequívoca con un entendimiento común entre las partes.

Contraprestación Valiosa (Valuable consideration): Debe haber un intercambio de consideración valiosa a cambio del desempeño por parte de la otra parte. “Amor y afecto” no es suficiente; debe ser un valor real.

Propósito Legal (Legal purpose): El propósito, la intención y el contenido del contrato deben ser legales; si es ilegal, el contrato es nulo y no se puede celebrar para infringir la ley.

Voluntario y de Buena Fe (Voluntary, good faith): El contrato debe celebrarse sin coacción, coerción, fraude o tergiversación.

Conveyance Contract Requirements (Requisitos del Contrato de Transferencia)

Cuando se trata de contratos de transferencia de bienes raíces, como contratos de compraventa, arrendamientos o acuerdos de financiamiento, existen requisitos específicos que deben cumplirse:

• Deben estar por escrito.
• Deben contener una descripción legal de la propiedad involucrada.
• Deben ser firmados por una o más partes.

Sin embargo, existe una excepción importante: según la Ley de Fraudes (Statute of Frauds), los arrendamientos por un año o menos pueden ser verbales y aún ser exigibles legalmente.

Offer / Counteroffer / Acceptance

• Oferta (Offer): Es una declaración de intención de celebrar un contrato. Debe contener todos los términos previstos y, en general, debe estar por escrito. La oferta caduca en un “tiempo razonable” o en la fecha y hora especificada.
• Aceptación (Acceptance): Es un acuerdo inequívoco y manifiesto con la oferta. No debe haber cambios en la oferta. Idealmente, debe estar firmada y preferiblemente fechada.
• Contrato Concluido (Completed contract): Ocurre cuando la aceptación se comunica al oferente. Si se comunica por correo, la oferta se considera comunicada al enviarla.
• Contraoferta (Counteroffer): Implica nuevos términos o enmiendas a una oferta recibida. La oferta original se anula en este caso.

Revocación de una Oferta (Revoking an offer): Puede hacerse en cualquier momento antes de que el oferente comunique su aceptación.

Terminación de una Oferta (Termination of an offer): Puede ocurrir debido a la aceptación, rechazo, revocación, vencimiento, contraoferta, muerte o insanía de cualquiera de las partes.

Asignación de Contratos (Contract Assignment)

En algunos casos, los contratos pueden ser asignables a menos que estén expresamente prohibidos o el contrato sea de servicios personales (como listados de bienes raíces).

Preparación de Contratos (Contract Preparation)

La preparación de contratos puede estar restringida a menos que se esté licenciado como abogado o sea parte en el contrato. Los agentes de bienes raíces deben estar al tanto de las restricciones de preparación de contratos en los estados donde operan.

Clasificaciones de Contratos (Contract Classifications)

Los contratos pueden clasificarse de varias maneras:

• Oral vs. escrito (Oral vs. written): Los contratos orales pueden no ser exigibles legalmente en ciertas circunstancias.
• Expreso vs. implícito (Express vs. implied): Los contratos Express contienen todos los términos acordados expresamente, mientras que los contratos implied surgen de acciones o circunstancias y no se establecen por escrito.
• Bilateral vs. unilateral (Bilateral vs. unilateral): Los contratos bilaterales implican promesas de ambas partes para realizar, mientras que los contratos unilaterals requieren que una parte cumpla solo si la otra parte lo hace.
• Ejecutado vs. ejecutable (Executed vs. executory): Los contratos executed han sido completamente cumplidos, mientras que los contratos executory aún tienen acciones pendientes.

Terminación de Contratos (Termination)

Los contratos pueden terminar debido a una variedad de causas, que incluyen el cumplimiento, la infeasibilidad, el acuerdo mutuo, la rescisión durante el período de reflexión, la revocación, el abandono, el vencimiento del tiempo, la invalidez del contrato o el incumplimiento del contrato.

• performance
• infeasibility
• mutual agreement
• cooling-period rescission
• revocation
• abandonment
• lapse of time
• invalidity of contract
• breach of contract

Incumplimiento y Remedios (Breach & Remedies)

En caso de incumplimiento de un contrato, existen varios remedios posibles:

• Rescisión (Rescission): Cancelación del contrato y devolución de los depósitos.Cancel contract; return deposits
• Forfeiture: La parte que incumple renuncia a algo según los términos del contrato.                                                Defaulting party gives up something according to contract terms 
• Daños liquidados (Liquidated damages): Daños que una parte dañada puede reclamar según lo establecido en el contrato.Damages due a damaged party as stated in contract
• Demanda por daños (Suit for damages): Demanda civil por daños monetarios que no están cubiertos por el contrato.                                                                                                                                                                                              Civil suit for money damages not covered by contract
• Ejecución específica (Specific performance): Demanda para obligar a una parte a cumplir las promesas del contrato.Suit to force party to fulfill contract promises

En resumen, los contratos desempeñan un papel fundamental en la industria de bienes raíces en los Estados Unidos, y comprender los conceptos y requisitos clave es esencial para llevar a cabo transacciones exitosas y proteger los derechos de las partes involucradas. Ya sea que esté comprando, vendiendo o arrendando propiedades, los contratos son el fundamento de estas operaciones y proporcionan la estructura legal necesaria para garantizar que se cumplan los acuerdos.