Si estás entrando en el mundo de los bienes raíces en los Estados Unidos, es crucial que comprendas los conceptos de «encumbrances» y «liens». Estos términos pueden afectar tanto la capacidad de uso como la propiedad, el valor y la transferencia de una propiedad. En este artículo, desglosaremos estos conceptos y sus diversas ramificaciones.

Encumbrances: Limitations on Property

Las «encumbrances» se refieren a intereses no posesorios que limitan los derechos del propietario legal de una propiedad. Es importante destacar que las «encumbrances» no incluyen la posesión de la propiedad, pero pueden tener un impacto significativo en su uso y valor.

• non-possessory interests limiting legal owner's rights
• do not include possession

Existen dos tipos principales de «encumbrances»:

1. Encumbrances affecting use (that affect use): Este tipo de «encumbrances» incluye elementos como easements, encroachments, licencias y restricciones de escritura (deed restrictions). Estas limitaciones pueden influir en cómo se utiliza una propiedad y en las acciones que los propietarios pueden realizar en ella.                                  Encumbrances affecting use: easements, encroachments, licenses, deed restrictions
2. Encumbrances that affect ownership, value, transfer: This group involves liens and deed conditions, which can directly impact the property, its value, and the ability to transfer it to a new owner.Encumbrances affecting ownership, value, transfer: lies, deed conditions

Easements: Use Rights

Un «easement» se refiere a los derechos de usar ciertas partes de la propiedad de otra persona para un propósito específico.

Characteristics

• rights to use portions of another's property
• affirmative easement: allows a use
• negative easement: prohibitions to use

Existen dos tipos de «easements»:

• Appurtenant Easement: Este tipo de «easement» is tied to a specific property and is transferred when ownership changes hands. It may be necessary when a property is locked and you need access through the neighboring property.ZSAppurtenant
  • attaches to the estate
  • dominant tenement's right to use or restrict adjacent servant tenement
  • by necessity, to landlocked owners
  • party wall easement in a shared structure: to not damage or destroy
• Easement in Gross: Este «easement» NOT tied to a specific property y puede ser personal o comercial. Los «easements in gross» son transferibles si están relacionados con un negocio.

         In Gross

• does not attach to the estate
• staff— not transferrable, ends upon death of easement holder
• commercial— transferrable, granted to a business

Además, existe el concepto de «Easement by prescription«, que se crea cuando alguien utiliza una propiedad without permission for a specific period of time, regardless of the owner's consent.

By prescription

• property used without permission; can come to exist regardless of owner's consent
• obtainable through continuous, open, adverse use over a period of time which varies by state

Licenses: Personal Rights

A license is a personal right to use a property and does not attach to the property itself. It is revocable and generally cannot be transferred or inherited. A license expires when the original owner dies.

License

• staff right to use a property
• does not attach
• non-transferable
• revocable
• ceases upon death of owner

Encroachments: Unauthorized Intrusions

Las «encroachments» ocurren cuando una parte de una propiedad invade el espacio de otra propiedad sin autorización. A menudo, se requiere una encuesta para detectar «encroachments». Si no se corrigen a lo largo del tiempo, las «encroachments» pueden convertirse en «easements» prescriptivos.

Encroachments

• unauthorized intrusions of one owner's real property onto another's
• may require survey to detect
• may become prescriptive easements if not remedied over prescription period

Deed Restrictions: Writing Restrictions

Writing restrictions (deed restrictions) are conditions or covenants imposed on a property through the property deed or subdivision. These restrictions are intended to control the quality and standards of a subdivision and can affect land use, the type of structures allowed, minimum distances between structures, and much more.

Deed restrictions

• conditions, covenants imposed on property by deed or subdivision plat
• goes with the property upon transfer
• established to control quality, standards of a subdivision
• apply to land use, type of structure, setbacks, minimum house size, etc.

Deed Conditions: Deed Conditions

Las «deed conditions» son restricciones o condiciones impuestas a una propiedad en el momento de la transferencia de la misma. Estas condiciones se establecen en la escritura de propiedad y pueden variar en función de acuerdos específicos entre el vendedor y el comprador. Es importante comprender que si estas condiciones se violan, la propiedad puede revertir a su propietario anterior, es decir, el vendedor original.

Estas condiciones pueden abordar una amplia variedad de aspectos, como el uso de la tierra, el mantenimiento de ciertas características de la propiedad o incluso restricciones sobre futuras subdivisiones o desarrollos. Por ejemplo, una «deed condition» podría especificar que la propiedad solo puede utilizarse con fines residenciales y no para actividades comerciales. Si el nuevo propietario viola esta condición al establecer un negocio en la propiedad, el vendedor original puede tener el derecho de recuperar la propiedad.

Es importante destacar que las «deed conditions» son legalmente vinculantes y deben cumplirse estrictamente. Si se violan, pueden dar lugar a acciones legales para hacer cumplir la condición o recuperar la propiedad por parte del vendedor original.

Deed conditions

• created upon property transfer
• if violated, ownership may revert to previous owner

Deed Covenants: Writing Covenants

Los «deed covenants» son acuerdos mutuos entre el vendedor y el comprador de una propiedad. A diferencia de las «deed conditions«, que se imponen en el momento de la transferencia, los «deed covenants» son acuerdos voluntarios que ambas partes han acordado.

Estos convenios están diseñados para establecer ciertas expectativas y restricciones en la propiedad y pueden abordar diversos aspectos, desde el uso de la tierra hasta las responsabilidades de mantenimiento. Por ejemplo, un «deed covenant» podría estipular que el comprador debe mantener el césped y el paisaje de la propiedad en buenas condiciones.

Lo importante de los «deed covenants» es que son legalmente exigibles a través de una orden judicial. Si una de las partes no cumple con los convenios acordados, la otra parte puede buscar un remedio legal a través de una orden judicial para hacer cumplir el acuerdo. Esto puede incluir acciones como la emisión de una orden judicial para que se realice el mantenimiento adecuado de la propiedad si el comprador no cumple con sus responsabilidades.

Deed covenants

• created by mutual agreement
• enforceable by injunction

En resumen, tanto las «deed conditions» como los «deed covenants» son elementos importantes en la transferencia de propiedades y ayudan a establecer expectativas claras y restricciones legales en la propiedad. Ambos son aspectos fundamentales de la transacción de bienes raíces que los compradores y vendedores deben entender y cumplir para evitar complicaciones legales en el futuro.

Liens: Claims as Guarantee

Los «lies» son reclamaciones que se adjuntan a propiedades (tanto bienes raíces como bienes personales) como garantía de una deuda. Los «lies» se registran en el título de la propiedad y reducen efectivamente la equidad en la cantidad del «lien«. Aunque no otorgan propiedad, pueden afectar significativamente la capacidad de transferir la propiedad.

Liens

• claims attaching to real and personal property as security for debt
• recorded on title effectively reducing equity in the amount of the lien
• does not convey ownership unless a mortgage in a title theory state
• lien attaches to the property
• property can be encumbered by multiple liens
• lien terminates upon payment, recording satisfaction

Existen varios tipos de «lies» con diversas características:

• Liens Voluntary / involuntary: Los «liens voluntarios» son creados por elección del propietario, como una hipoteca, mientras que los «liens involuntarios» se imponen sin la elección del propietario, como un gravamen fiscal. Voluntary / involuntary: mortgage lien / tax lien
• Liens General / specific (General / Specific): Los «liens generales» se aplican a todos los activos de una persona, mientras que los «liens específicos» se aplican solo a un activo en particular, como un automóvil o una casa.General / specific: against any & all assets / against car or house
  • Liens Senior/junior (Upper/Lower): Los «liens superiores» se pagan antes que los «liens inferiores» en función de su fecha de registro y su clase. Senior/junior: paid before juniors / paid after superiors by date of recording

Liens Priority: Who Gets Paid First

La prioridad de los «liens» determina el orden en que se satisfacen las reclamaciones contra una propiedad. Los «liens» superiores se pagan antes que los «liens» inferiores, basándose en su clase y la fecha de registro. Los «liens» más prioritarios se pagan primero con los ingresos de la ejecución hipotecaria, antes que cualquier otro «lien».

Es importante comprender cómo se establece la prioridad de los «liens» para comprender quién se paga primero en caso de una ejecución hipotecaria o una venta de la propiedad.

Lien Priority

• order in which liens against a property are satisfied
• determined by superior v junior class and by date of remembrance
• the highest priority lien is paid by foreclosure proceeds before any other lien

Superior Liens by rank (not by date of recording; paid before junior liens) Junior Liens (by date of recording)

• real estate tax liens • federal income tax liens

• special assessment lies • judgment lies

• federal estate tax liens • mortgage liens

• state inheritance tax liens • vendors' liens

                                                                                                                                                 • mechanics' liens (priority by date work performed)

Differences between States of Lien Theory and Title Theory

Lien theory and title theory are two different approaches to mortgages in the United States:

• Lien's theory: In lien theory states, the borrower retains legal title to the property and the lender has a security interest. If the borrower defaults on the loan, the lender must file for foreclosure to take legal possession.
• Title Theory: In title theory states, the lender retains legal title to the property until the loan is paid in full. The borrower has equitable title. If the borrower defaults on the loan, the lender can take direct possession of the property without the need for foreclosure.

Lien vs. Title Theory State

• lien theory state — lender of mortgaged property holds equitable title rather than legal title; borrower holds legal title.
• title theory state – lender holds legal title to the mortgaged property until the mortgagor satisfies the terms and obligations of the loan.

Foreclosure (Foreclosure)

Foreclosure is a legal process by which a property is liquidated or transferred due to the borrower's inability to meet the terms of a mortgage loan.

• Liquidation or transfer of collateral property by judicial, non-judicial, or strict foreclosure

This process can be carried out in various ways, and some of the main ones are explained here:

Mortgage Lien Foreclosure (Foreclosure of a Mortgage Lien)

In this case, the property held as collateral for a mortgage loan is liquidated due to the borrower's nonpayment. This can be carried out through judicial or non-judicial processes, or even strict foreclosure.

• liquidation of collateral property by judicial, non- judicial, or strict foreclosure

Judicial Foreclosure (Judicial Foreclosure)

In a judicial foreclosure, the lender files a lawsuit against the borrower who has defaulted on mortgage payments. If the court finds that the default is valid, a public sale of the property is ordered to pay the debt.

This form of foreclosure may include elements such as deficiency judgment and redemption rights.

• Deficiency Judgment: If the sale of the property at foreclosure does not fully cover the outstanding debt, the court may enter a deficiency judgment. This means that the borrower must pay the difference between the amount owed and the sales price of the property. In some states, legislation may limit or prohibit deficiency suits. (J.udgment by court on borrower to forfeit other property to pay off any shortfalls from foreclosure)
• Redemption Rights: Some states allow the borrower to exercise his or her redemption rights after a judicial foreclosure. This means that the borrower has the opportunity to purchase the property again, usually paying the sales price plus associated costs within a set period after the sale. (Borrower's right to reclaim property before or after foreclosure sale)
• lawsuit by creditor followed by court-ordered public sale to enforce lien; may entail deficiency judgments, redemption rights

Non-judicial Foreclosure (Non-Judicial Foreclosure)

En contraste con la ejecución hipotecaria judicial, la ejecución hipotecaria no judicial se lleva a cabo sin la necesidad de un juicio. Aquí, el prestamista puede ejercer el «poder de venta» otorgado por la escritura hipotecaria. No suele haber juicio por deficiencia y, en algunos estados, no existen derechos de redención.

• «power of sale» granted to lender; no suit; No deficiency deficiency

Strict Foreclosure (Strict Foreclosure)

In rare cases, a court may order a strict foreclosure. This means that the property is transferred directly to the lender without a public sale. This form of foreclosure is used in specific situations and varies depending on state laws.

• court orders legal transfer of title directly to lender without public sale

Deed in Lieu of Foreclosure (Deed in Lieu of Foreclosure)

A veces, en lugar de llevar a cabo una ejecución hipotecaria, el prestatario y el prestamista pueden acordar una «escritura en lugar de ejecución hipotecaria». En este caso, el prestatario transfiere legalmente la propiedad al prestamista para saldar la deuda pendiente. Esto evita un proceso de ejecución hipotecaria completo y, a menudo, no implica un juicio por deficiencia ni derechos de redención.

• «power of sale» granted to lender; no suit; No deficiency deficiency judgement; no redemption period after sale

Foreclosure is a complex legal process that varies by state and individual situation. Those facing foreclosure or involved in one as a lender should seek legal counsel to fully understand their rights and responsibilities in this process.

Conclusion

Entender las «encumbrances» y los «liens» es esencial para cualquier persona involucrada en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos. Estos conceptos pueden afectar la propiedad, el valor y la transferencia de una propiedad, y su comprensión es crucial para tomar decisiones informadas en bienes raíces. Al comprender los derechos y las restricciones asociados con una propiedad, los compradores, vendedores y agentes inmobiliarios pueden navegar mejor el complejo mundo de los bienes raíces en los Estados Unidos.

Note: This article provides general information and does not constitute legal or financial advice. Always consult a qualified professional for advice specific to your situation.