Introduction

En el emocionante mundo de los bienes raíces, es crucial comprender los conceptos de «Intereses» y «Propiedades en Bienes Raíces» (Interests & Estates). Estos términos, aparentemente simples, son la base de todas las transacciones y acuerdos de bienes raíces. En este artículo, profundizaremos en los «Intereses» y las diversas formas de «Propiedades en Bienes Raíces» que se encuentran en el mercado.

Interests in Real Estate

Comencemos por explorar los «Intereses». En el contexto de los bienes raíces, los intereses se pueden dividir en dos categorías principales: «Posesión» y «No Posesión».

Interests

Possession / Possessory                             Non-possession / Non-possessory:

• estate in land • private: encumbrance
• public: public interest

Possessory Interests

En esta categoría, encontramos las «Propiedades en la Tierra» (Estates in Land), que confieren el derecho a la posesión de la propiedad. Las propiedades en la tierra pueden ser tanto «Libres» (Freehold) como «De Arrendamiento» (Leasehold).

Freehold Estates

Las propiedades libres en la tierra otorgan el derecho a la posesión sin un límite de tiempo establecido. Dentro de esta categoría, tenemos dos subtipos importantes: «Fee Simple» y «Propiedades de Vida» (Life Estates).

• Simple Fee: Este es el tipo más alto de interés en bienes raíces, y se caracteriza por su absoluta propiedad. Un «Fee Simple Absolute» significa que el propietario tiene derechos sin restricciones y que el interés no está limitado por el tiempo ni sujeto a condiciones particulares. Sin embargo, también existen «Fee Simple Defeasible», que pueden revertir a un propietario anterior si se cumplen ciertas condiciones.Como se mencionó anteriormente, este es el tipo de interés más alto y absoluto en una propiedad.– not limited by one's lifetime – absolute: highest form of ownership interest – defeasible: reverts to previous owner per conditions
• Life Estates: Estas propiedades en la tierra son temporales y se basan en la vida de una persona. Pueden ser «Convencionales» o «Legales». Las propiedades de vida conventional están limitados a la vida de un arrendatario o una persona nombrada, y luego pasan a otro beneficiario designado. Las propiedades de vida legales, por otro lado, se crean por leyes estatales y a menudo están diseñadas para proteger a los sobrevivientes familiares, como las leyes de «Homestead». – passes to another on death of named party – remainder: named party to receive estate – reversion: previous owner to receive estate – created by operation of state law as opposed to a property owner's agreement – designed to protect family survivors – homestead: rights to one's main residence:
  – laws protect homestead from creditors
  – family must occupy the homestead
  – cannot be conveyed by one spouse
  – endures over life of head of household
  – interests extinguished if property destroyed

           Conventional life estate

             – limited to lifetime of life tenant/ named party

             – ordinary: estate passes to remainderman or previous owner when life tenant dies

             – pur autre vie: limited to lifetime of another, passes to remainderman or previous owner

           Estates In Land

– include right of possession

– leasehold = limited duration: In these cases, the occupant of the property has possession rights, but only for a limited period of time. This commonly applies to residential and commercial leases.

– freehold: duration is not limited: En contraste, las propiedades libres no tienen un límite de tiempo definido. Aquí encontramos el «Fee Simple» y las propiedades de vida.

Freehold (own) Leasehold (lease)

• fee simple • estate for years
– absolute • periodic
– defeasible • estate at will • estate at sufferance

• life estates
– conventional
- legal

Leaseholds: Exploring Different Types of Leases

Dentro de la categoría de «Propiedades en la Tierra» (Estates in Land), encontramos una variedad de arreglos de arrendamiento que rigen el uso de una propiedad. Los «Leaseholds» representan el derecho a ocupar una propiedad por un período específico, y estos arreglos pueden variar significativamente en términos de duración y términos.

Estate for years: specific, stated duration, per lease; expires at end of term

Periodic: lease term renews automatically upon acceptance of rent; renews indefinitely if landlord accepts rent

Be at will: for indefinite period subject to rent payment; cancelable with notice

Be at sufferance: tenancy against landlord's will and without an agreement

Estate for Years

El «Estate for Years» es un tipo específico de arrendamiento que se caracteriza por tener una duración establecida y específica que se especifica en el contrato de arrendamiento. Este período puede ser corto o largo, pero lo esencial es que tiene una fecha de finalización clara. Algunos aspectos clave de este tipo de arrendamiento incluyen:

• Specific Duration: The lease establishes a specific duration, such as six months, a year or even longer.
• Expires at End of Term: A distinctive feature of this type of lease is that it automatically ends when the expiration date specified in the contract is reached.

Periodic (Periodic Lease)

En el caso de un «Arrendamiento Periódico», el contrato de arrendamiento se renueva automáticamente a intervalos regulares siempre que el inquilino continúe pagando el alquiler y el propietario lo acepte. Algunas características importantes de este tipo de arrendamiento incluyen:

• Automatic renewal: When a lease period nears the end, it is automatically renewed for an additional period if the tenant continues to pay rent.
• Timeless: A diferencia del «Estate for Years», un arrendamiento periódico no tiene una fecha de finalización predeterminada, lo que significa que podría durar indefinidamente.

Estate at Will

Un «Arrendamiento a Voluntad» es un acuerdo de arrendamiento que no tiene una duración específica establecida. En este caso, el inquilino ocupa la propiedad durante un período indeterminado y está sujeto a pagar el alquiler de manera regular. Algunos aspectos clave incluyen:

• Timeless: This type of lease has no predetermined time limit and can continue as long as both parties wish.
• Cancelable with Notice: Despite the lack of a fixed term, this type of lease can usually be canceled with advance notice from both parties. For example, the landlord could notify the tenant that he or she wants to repossess the property with reasonable notice.

Estate at Sufferance

El «Arrendamiento por Sufrimiento» se produce cuando un inquilino continúa ocupando una propiedad después de que su arrendamiento haya expirado y el propietario no ha otorgado un nuevo contrato de arrendamiento. Algunos detalles importantes de este escenario incluyen:

• Against the Will of the Owner: This type of tenancy occurs against the will of the landlord, as the tenant does not have permission to continue occupying the property.
• Lack of Formal Agreement: There is no lease agreement in place, and the tenant may be illegally occupying the property at this point.
• Possible Eviction: In many cases, the landlord can take legal action to evict the tenant for continued occupancy after the expiration of the lease.

En resumen, los «Leaseholds» representan una variedad de acuerdos de arrendamiento que pueden afectar significativamente la duración y los términos de la ocupación de una propiedad. Cada tipo de arrendamiento tiene sus propias características y consideraciones legales, y es esencial comprender estas diferencias al entrar en un acuerdo de arrendamiento.

Non-Possessory Interests

En la categoría de intereses de no posesión, encontramos «Cargas» (Encumbrances) y «Intereses Públicos» (Public Interests).

• Burdens (Encumbrances): These are limitations or rights on the property that affect its use, but do not grant possession. Common examples include easements, liens, mortgages, and use restrictions.
• Public Interests: These are rights or restrictions that benefit the general public, such as zoning restrictions and building regulations.

Conclusion

Comprender los «Intereses» y las diferentes formas de «Propiedades en Bienes Raíces» es esencial.