Conducta General Prohibida

La industria de bienes raíces en los Estados Unidos está sujeta a rigurosas normas éticas y leyes de Vivienda Justa (Fair Housing) diseñadas para promover la igualdad y prevenir la discriminación. En este artículo, exploraremos la conducta general prohibida según lo establecido en el Código de Regulaciones de California (CCR) y otras referencias pertinentes.

Panic Selling o Blockbusting

Está prohibido intentar inducir la venta o el alquiler de bienes raíces a través de cualquier representación relacionada con la entrada de personas de otra raza, color, sexo, religión, ascendencia, estado civil u origen nacional en un área o vecindario (CCR 2781).

Tasaciones (Appraisals)

Está prohibido intentar influir indebidamente en el desarrollo, reporte, resultado o revisión de una tasación de bienes raíces solicitada en relación con un préstamo hipotecario (CCR 2785; CC 1090.5).

Conducta Discriminatoria (CCR 2780)

La conducta discriminatoria prohibida basada en raza, color, sexo, religión, ascendencia, discapacidad física, estado civil u origen nacional incluye lo siguiente:

• Negarse a negociar la venta, alquiler o financiamiento de una propiedad o hacerla de otra manera disponible.
• Negarse a mostrar, alquilar, vender o financiar una propiedad inmobiliaria.
• Dirigir a una persona lejos de una propiedad inmobiliaria.
• Discriminar en los términos, condiciones o privilegios de una venta, alquiler o financiamiento de una propiedad inmobiliaria.
• Discriminar en la provisión de servicios o facilidades en relación con la venta, alquiler o financiamiento de una propiedad inmobiliaria, lo que incluye el procesamiento de solicitudes, la remisión de prospectos a otros licenciatarios y el uso de códigos especiales para identificar a prospectos minoritarios.
• Representar que una propiedad no está disponible cuando en realidad lo está.
• Fomentar la discriminación en otros.
• Negarse a trabajar con otro licenciatario.
• Obstaculizar una compra, venta o alquiler.
• Expresar o insinuar una limitación, preferencia o discriminación.
• Coaccionar, intimidar, amenazar o interferir en el disfrute de los derechos protegidos a nivel federal o estatal de otra persona.
• Retener información sobre los procedimientos relacionados con la disponibilidad futura de una propiedad inmobiliaria.
• Desalentar el alquiler, venta o financiamiento de una propiedad inmobiliaria.
• Acordar o llevar a cabo instrucciones discriminatorias.
• Publicidad discriminatoria.
• Cotizar o cobrar tasas o depósitos diferentes.
• Aplicar diferentes estándares de calificación financiera.
• Proporcionar servicios de gestión desiguales.
• Establecer reglas que limiten las oportunidades de una persona.
• Fomentar cualquier violación de la ley federal o estatal de vivienda justa.
• Ayudar a cualquier persona a discriminar en la venta, alquiler o financiamiento de una propiedad inmobiliaria cuando existan motivos razonables para creer que la persona tiene la intención de discriminar.

Leyes Estatales y Nacionales de Vivienda Justa y Ética Profesional en Bienes Raíces

Es fundamental cumplir con las leyes de Vivienda Justa y los estándares éticos para promover la igualdad y evitar la discriminación. Exploraremos las leyes estatales y nacionales de Vivienda Justa y cómo los licenciatarios pueden incurrir en responsabilidad si participan en prácticas discriminatorias en el mercado de la vivienda.

Ley de Derechos Civiles Unruh (Unruh Civil Rights Act)

La Ley de Derechos Civiles Unruh prohíbe la discriminación basada en sexo, raza, color, religión, ascendencia, origen nacional, discapacidad, condición médica, información genética, estado civil u orientación sexual (CC 51) (Lee v O’Hara (1962) 57 C2d 476).

Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act)

La Ley de Vivienda Justa (FHA), comúnmente conocida como el Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968 y la Ley de Derechos Civiles de 1866, prohíbe prácticas discriminatorias en la venta o alquiler de viviendas y puede servir como base para imponer responsabilidad por daños a los brokers que participen en prácticas discriminatorias.

Ley de Empleo y Vivienda Justa de California (Fair Employment and Housing Act – FEHA)

La Ley de Empleo y Vivienda Justa de California, también conocida como la Ley Rumford, prohíbe la discriminación basada en «raza, color, religión, sexo, estado civil, origen nacional, ascendencia, estado familiar, discapacidad u orientación sexual en alojamientos» incluso cuando sea solicitado por el vendedor (GC 12900-12996).

La Real Estate Law y Commissioner’s Regulations

La Ley de Bienes Raíces y los Reglamentos del Comisionado establecen la revocación de la licencia de un broker por comportamiento discriminatorio (BPC 125.6; 10170.5(a) (4); 10177(l); CCR2725; 2780-2781).

Ley Holden (Housing Financial Discrimination Act)

La Ley Holden (Housing Financial Discrimination Act) prohíbe prácticas discriminatorias en actividades de préstamos (HSC 3580).

Los licenciatarios que participan en prácticas discriminatorias en el mercado de la vivienda pueden incurrir en responsabilidad bajo varias leyes de Vivienda Justa, lo que destaca la importancia de la ética y el cumplimiento de estas leyes en la industria de bienes raíces.

Regulación de la Publicidad en Ética, Fair Housing y Estándares de Conducta

Para garantizar la transparencia y evitar prácticas engañosas, es fundamental que los brokers y licenciatarios cumplan con las regulaciones de publicidad establecidas. Exploraremos las regulaciones clave relacionadas con la publicidad en el ámbito de bienes raíces.

Divulgación del Estado de Licencia (Disclosure of licensed status)

Cualquier publicidad realizada por un licenciatario relacionada con actividades con licencia debe revelar el estado de licencia del licenciatario. Esto incluye la divulgación del nombre del licenciatario, el número de identificación de la licencia y cualquier identificador único asignado por el Sistema y Registro de Licencias Hipotecarias Nacionales (Nationwide Mortgage Licensing System and Registry), así como la identidad del broker responsable.

El término «broker,» «agent,» «Realtor,» «loan correspondent,» o abreviaciones como «bro.» o «agt.» son suficientes para cumplir con los requisitos de divulgación (CCR 2770.1).

Materiales de Solicitación (Solicitation materials)

Los materiales de solicitación destinados como el «primer punto de contacto» con un consumidor deben revelar los números de licencia de bienes raíces de todos los licenciatarios que aparecen en la solicitación, a excepción de los brokers responsables o los brokers corporativos que se identifiquen como tales en los materiales.

Esto se aplica a una amplia variedad de materiales, que incluyen desde tarjetas de presentación y sitios web hasta anuncios en medios electrónicos, impresos y letreros de «En Venta» colocados en o alrededor de una propiedad (CCR 2773).

Publicidad Engañosa (Misleading advertising)

La publicidad realizada por licenciatarios de bienes raíces no puede contener ninguna declaración falsa, engañosa o engañosa sobre tasas, términos o condiciones de compra o préstamo.

Cualquier declaración falsa relacionada con tierras ofrecidas en venta o alquiler es una ofensa pública castigable con multa, prisión y suspensión o revocación de la licencia.

Es importante destacar que un vendedor debe incluir el nombre del broker responsable en cualquier anuncio para servicios que requieren licencia. Además, cualquier anuncio de un licenciatario que ofrezca asistencia en la solicitud para la compra o alquiler de tierras gubernamentales debe proporcionar el nombre del broker y el estado en el que está licenciado.

Finalmente, un licenciatario no puede anunciar la oferta de un regalo, prima u otro objeto de valor como incentivo para obtener un préstamo o comprar una nota garantizada por un gravamen sobre bienes raíces o un contrato de venta de bienes raíces (BPC 10236.1).

Cumplir con estas regulaciones es fundamental para garantizar que la publicidad en la industria de bienes raíces sea transparente y no engañosa, lo que beneficia tanto a los consumidores como a los profesionales de bienes raíces.

Disclosures y Avisos Esenciales para Brokers en Ética, Fair Housing y Estándares de Conducta

Los brokers desempeñan un papel esencial en la realización de transacciones inmobiliarias justas y éticas. Para garantizar la transparencia y la equidad, existen una serie de divulgaciones y avisos clave que los brokers deben proporcionar a todas las partes involucradas en una transacción. A continuación, se detallan algunas de los Disclosures y avisos esenciales que los brokers deben tener en cuenta:

Relación de Agencia, Interés y Compensación (Agency relationship, interest, and compensation)

Como se discutió previamente (en «Disclosures» en la Parte III), un licenciatario involucrado en una transacción debe realizar los siguientes Disclosures:

• La naturaleza de la relación de agencia al proporcionar el formulario de Agency Disclosure requerido por la ley.
• Cualquier interés especial en la transacción, ya sea como principal u otro tipo de interés.
• Toda compensación, independientemente de su forma, momento o fuente de pago.

Organizador de Financiamiento (Arranger of financing)

Si un licenciatario actúa como agente en una transacción y también se encarga de organizar el financiamiento, debe realizar un Disclosure por escrito de este hecho a todas las partes dentro de las 24 horas posteriores a asumir los roles duales. Además, si un licenciatario recibe compensación por actuar como agente y organizar financiamiento, debe divulgar la forma, cantidad y fuente de la compensación a todas las partes antes del cierre de la transacción.

Deber del Broker de Inspeccionar (Broker’s duty to inspect)

Un licenciatario de bienes raíces bajo contrato con un vendedor de una propiedad residencial para encontrar un comprador tiene el deber de realizar una inspección visual razonablemente competente y diligente de la propiedad. Además, debe divulgar a un comprador potencial todos los hechos que afecten materialmente el valor o la deseabilidad de la propiedad que dicha inspección revelaría. Los resultados de esta inspección se informan en la sección «Divulgación de Inspección del Agente» de la Declaración de Transferencia (Transfer Disclosure Statement).

Guía sobre Terremotos (Earthquake guide)

Un broker o salesperson satisface la obligación de proporcionar información sobre terremotos a un adquirente al entregar una copia de la Guía del Propietario sobre Seguridad en Caso de Terremotos (Homeowner’s Guide to Earthquake Safety).

Peligros Ambientales (Environmental hazard)

La Declaración de Transferencia (Transfer Disclosure Statement) identifica peligros ambientales que deben divulgarse si se conocen. Si el seller o el seller’s agent entrega un folleto de peligros ambientales prescrito al adquirente, el seller o el agent no está obligado a proporcionar más información sobre los peligros ambientales comunes.

Tuberías de Transmisión de Gas y Líquidos Peligrosos (Gas and hazardous liquid transmission pipelines)

Cada contrato de venta residencial debe contener un aviso estatutario sobre la ubicación de tuberías peligrosas.

Zona de Uso Industrial (Industrial use zone)

El vendedor de una propiedad residencial que tenga conocimiento de que la propiedad está afectada por o zonificada para permitir un uso industrial debe dar aviso por escrito de ese conocimiento lo antes posible antes de la transferencia del título.

Estas son solo algunas de las divulgaciones y avisos esenciales que los brokers deben proporcionar durante transacciones inmobiliarias en los Estados Unidos. Cumplir con estas obligaciones es fundamental para garantizar que todas las partes involucradas en una transacción inmobiliaria estén plenamente informadas y protegidas.

Pintura a Base de Plomo (Lead-based paint)

La divulgación federal sobre pintura a base de plomo es obligatoria por parte del vendedor o el agente del vendedor de una propiedad residencial construida antes de 1978.

Hechos Materiales que Afectan la Propiedad (Material facts affecting property)

Un agente debe divulgar todos los hechos materiales que afecten el valor o la deseabilidad de la propiedad y que sean conocidos por el agente o que debieran ser conocidos y que no sean conocidos o fácilmente observables por las partes en la transacción.

Ley de Megan (Megan’s Law)

Cada contrato de venta y alquiler residencial debe contener el aviso estatutario requerido sobre la disponibilidad pública de una base de datos de delincuentes sexuales.

Contaminación por Metanfetaminas (Methamphetamine contamination)

El transferente o arrendador de una propiedad residencial que haya recibido un aviso de contaminación por actividad de laboratorio de metanfetaminas debe proporcionar una copia de cualquier orden pendiente para limpiar la propiedad al adquirente o arrendatario prospectivo.

Peligro Natural (Natural hazard)

El transferente o el agente del transferente debe proporcionar una Declaración de Peligro Natural completada a un comprador si la propiedad se encuentra en una zona de peligro conocido o designado, que incluye inundaciones, incendios y terremotos.

Negociabilidad de Comisión (Negotiability of commission)

Cualquier acuerdo impreso que establezca el derecho de un licenciatario a la compensación en la venta de bienes raíces residenciales que contengan hasta cuatro unidades residenciales, o en la venta de una casa móvil, debe incluir la siguiente declaración en negrita de al menos 10 puntos:

«Nota: La cantidad o tasa de comisiones de bienes raíces no está fijada por ley. Son establecidas individualmente por cada broker y pueden ser negociables entre el vendedor y el broker.»

Documentación de Control de Plagas (Pest control documentation)

Tan pronto como sea posible antes de la transferencia, el vendedor o el agente del vendedor deben entregar cualquier informe de inspección de control de plagas, certificación y aviso de trabajo completado requerido por el contrato de venta o el prestamista al adquirente. Si hay más de un licenciatario actuando como agente del transferente, el broker que haya obtenido la oferta es responsable de la entrega, a menos que se acuerde lo contrario.

Reembolso al Principal (Rebate to principal)

El pago de un reembolso de comisión al comprador en una transacción debe ser divulgado por el agente al vendedor que ha pagado la comisión.

Precio de Venta (Sales price)

El broker debe informar por escrito al comprador y al vendedor sobre el precio de venta y otros términos de una transacción de venta dentro de un mes después del cierre.

Subdivisión (Subdivision)

La Ley de Tierras Parceladas (Subdivided Lands Law) requiere que el subdivisor proporcione a los posibles compradores un informe público aprobado por el Comisionado que divulgue información esencial sobre el proyecto. El Acta del Mapa de Subdivisión (Subdivision Map Act) requiere que el subdivisor registre un mapa del proyecto antes de que se pueda realizar cualquier transferencia. En una subdivisión de interés común (common interest subdivision), el subdivisor debe dar a los compradores una copia de una declaración prescrita «Common Interest Development General Information», así como una copia de convenios, condiciones y restricciones, estatutos, artículos de incorporación e información sobre la asociación de propietarios.

Declaración de Divulgación de Transferencia (Transfer disclosure statement)

Los vendedores residenciales están obligados a proporcionar a los compradores la declaración de divulgación de transferencia de bienes raíces completa especificada en la Sección 1102.6 del Código Civil. Si la divulgación requerida no se realiza antes de la ejecución de una oferta de compra, el comprador tiene derecho a rescindir la oferta dentro de los tres días posteriores a la entrega de la divulgación en persona o cinco días si se entrega por correo. Este requisito se aplica a las transacciones de propiedad residencial que involucran de 1 a 4 unidades de vivienda, incluidas las casas prefabricadas, y no puede ser renunciado por las partes. A partir del 1 de enero de 2021, la declaración para una vivienda construida antes del 1 de enero de 2010 y ubicada en una zona de alto riesgo de incendio identificada debe incluir un aviso específico en ese sentido.

Infracciones y Sanciones: Ética, Vivienda Justa y Normas de Conducta:

En la industria de bienes raíces en los Estados Unidos, es esencial comprender las infracciones y las posibles sanciones relacionadas con la ética, la vivienda justa y las normas de conducta. Los brokers (corredores) y agentes deben operar dentro de los límites legales y éticos para proteger a todas las partes involucradas en una transacción. A continuación, se detallan las infracciones y las sanciones correspondientes:

Violaciones de Fideicomiso (Escrow violations) (CCR 2950, 2951)

Los brokers de bienes raíces que manejan fondos de fideicomiso deben cumplir con pautas estrictas para garantizar una conducta ética y legal. Las siguientes acciones están prohibidas y pueden considerarse motivos para tomar medidas disciplinarias:

1. Solicitar o aceptar una instrucción de fideicomiso que contenga algún espacio en blanco que deba completarse posteriormente.
2. Permitir o realizar cambios en una instrucción de fideicomiso que no esté firmada o inicializada por todas las personas que habían firmado o inicializado la instrucción original.
3. No entregar una copia de una instrucción de fideicomiso a todas las partes en el momento de la ejecución.
4. No mantener registros adecuadamente y mantenerlos accesibles para el Comisionado.
5. No depositar todo el dinero de fideicomiso recibido en un banco, cuenta fiduciaria o cuenta de fideicomiso el próximo día laborable completo después de recibirlo.
6. Retirar o pagar cualquier dinero depositado en una cuenta fiduciaria o de fideicomiso sin la instrucción escrita de las partes que depositaron el dinero en el fideicomiso.
7. No informar por escrito a todas las partes que un licenciatario que maneja fondos de fideicomiso tiene un interés en la agencia que tiene el fideicomiso.
8. No proporcionar a cada principal una declaración escrita de todos los recibos y desembolsos junto con los nombres de los destinatarios de los desembolsos al cierre de una transacción de fideicomiso.
9. Entregar o registrar un instrumento que pretenda transferir un interés en bienes raíces sin el consentimiento por escrito de la parte cuyo interés se va a transferir.

Compensación Ilegal (Unlawful compensation)

Es un delito menor compensar a una persona por realizar una actividad con licencia si esa persona no es un broker de bienes raíces con licencia en el momento en que se gana la compensación. Para una violación de esta norma, el Comisionado puede suspender temporalmente o revocar permanentemente la licencia del licenciatario de bienes raíces.

Persona sin Licencia (Unlicensed person)

Es un delito público que cualquier persona actúe como agente de bienes raíces sin estar debidamente licenciada. Las infracciones son punibles con una multa de hasta veinte mil dólares ($20,000), prisión de hasta seis meses o ambas.

Publicidad Falsa (False advertising)

Es un delito público involucrarse conscientemente en publicidad que contenga cualquier representación falsa sobre terrenos ofrecidos en venta. Las infracciones son punibles con una multa de hasta mil dólares ($1,000), prisión de hasta un año o ambas. Los licenciatarios de bienes raíces pueden tener sus licencias suspendidas o revocadas.

Relación Sustancial (Substantial relationship)

Para fines de disciplina de licencias, se considera que un delito o infracción está sustancialmente relacionado con las calificaciones, funciones o deberes de un licenciatario si involucra actividades como:

• La toma fraudulenta de propiedad perteneciente a otra persona.
• La falsificación, alteración o uso de declaraciones falsas en instrumentos.
• El intento de obtener un beneficio financiero personal a través de la evasión de impuestos.
• El uso de soborno, fraude, engaño, falsedad o representación falsa.
• El abuso de una víctima de un delito sexual.
• La violación intencional de la Ley de Licencias de Bienes Raíces.
• La violación intencional de un requisito estatutario para obtener una licencia requerida o cualquier otro derecho antes de participar en un negocio o curso de conducta.
• La comisión de un acto ilegal para conferir un beneficio financiero al autor o para dañar a una persona o propiedad.
• El desprecio intencional y repetido por la ley.
• La recepción de dos o más condenas relacionadas con el uso de alcohol o drogas, cuando al menos una de las condenas involucra conducir.

Motivos Generales para Revocación o Suspensión (General grounds for revocation or suspension)

El Comisionado puede, con o sin una queja verificada por escrito, investigar las acciones de cualquier licenciatario de bienes raíces en el estado y suspender temporalmente o revocar permanentemente la licencia de una persona por cualquiera de los siguientes actos:

• Realizar una representación sustancialmente falsa.
• Hacer promesas falsas que probablemente influyan, persuadan o induzcan.
• Seguir un curso continuado y flagrante de representación falsa o promesas falsas.
• Actuar para más de una parte en una transacción sin el conocimiento o consentimiento de todas las partes.
• Mezclar dinero o propiedad personal con el dinero o la propiedad de otros en fideicomiso.
• Reclamar o recibir compensación bajo cualquier lista exclusiva que no contenga una fecha de terminación especificada.
• Reclamar o tomar cualquier compensación no revelada o no revelar al empleador del licenciatario la compensación del licenciatario bajo cualquier acuerdo antes o coincidiendo con la firma de un contrato.
• Ejercer una opción de compra sin revelar por escrito al empleador la cantidad completa de la ganancia del licenciatario y obtener el consentimiento por escrito del empleador.
• Cometer cualquier tipo de fraude o conducta deshonesta.
• Firmar a un comprador prospectivo de una oportunidad de negocio en un acuerdo de representación exclusiva sin la autorización previa por escrito del propietario de la propiedad para ofrecer la propiedad en venta, alquiler, intercambio o renta.
• No distribuir fondos de acuerdo con un compromiso de préstamo hipotecario aceptado por el solicitante cuando el broker de bienes raíces afirma ser el prestamista o estar autorizado por el prestamista para hacer el compromiso.
• Retrasar intencionalmente el cierre de un préstamo hipotecario con el único propósito de aumentar los costos pagaderos por el prestatario.
• Violación de cualquier ley de licencia que rige los deberes del licenciatario como licenciatario.

Violaciones de la Declaración de Divulgación de Transferencia de Bienes Raíces (Real Estate transfer disclosure statement violations)

Al recibir una queja escrita verificada, el Comisionado debe investigar si un licenciatario entregó correctamente la declaración de transferencia de bienes raíces requerida en una transacción y puede llevar a cabo la investigación sin tal queja. El Comisionado, al encontrar que se ha producido tal violación, puede suspender o revocar la licencia del licenciatario.

Motivos Adicionales para Acción Disciplinaria (Further grounds for disciplinary action)

El Comisionado puede suspender, revocar, retrasar la renovación o negar la emisión de cualquier licencia para un solicitante que haya realizado cualquiera de los siguientes actos:

• Utilizado fraude, engaño o falsa declaración para obtener, renovar o restablecer una licencia de bienes raíces.
• Declarado culpable o nolo contendere, o sido encontrado culpable de un delito grave o un delito «sustancialmente relacionado» con las funciones de un licenciatario.
• Permitido conscientemente la publicación de una declaración falsa material sobre su designación profesional, certificación, credencial o membresía.
• Permitido conscientemente la publicación de una declaración falsa material sobre su negocio o sobre una oportunidad de negocio o propiedad real ofrecida en venta.
• Despreciado o violado intencionalmente la Ley de Bienes Raíces o las normas y regulaciones del Comisionado.
• Utilizado intencionalmente el término «realtor» o se ha representado a sí mismo como miembro de una organización de bienes raíces cuando el licenciatario no es miembro ni tiene derecho a utilizar el término.
• Actuado de una manera que sería motivo para negar una solicitud de licencia de bienes raíces.
• Tenido una licencia emitida por cualquier estado o por el gobierno federal denegada, revocada o suspendida por actos que serían motivo para denegar, suspender o revocar una licencia de bienes raíces de California.
• Demostrado negligencia o incompetencia en la realización de un acto con licencia.
• Fallado, como broker, en ejercer una supervisión razonable sobre las actividades de quienes trabajan bajo su licencia.
• Violado, como empleado del gobierno, la confidencialidad de registros.
• Participado en fraude o conducta deshonesta.
• Violado los términos de una licencia restringida.
• Solicitado negocios al insinuar una pérdida de valor o disminución en la calidad debido a la presencia de personas con una característica protegida según lo establecido en GC 12955 (raza, color, religión, sexo, género, identidad de género, expresión de género, orientación sexual, estado civil, origen nacional, ascendencia, situación familiar, fuente de ingresos, discapacidad o información genética).
• Violado la Ley de Inversión en Franquicias.
• Violado la Ley de Valores Corporativos de 1968.
• No haber revelado a un comprador-cliente un interés directo o indirecto en una propiedad que se está transfiriendo.
• Violado el Código de Negocios y Profesiones (que comienza con BPC 2037) con respecto a valores.
• Violado el Código Civil (que comienza con CC 2920) con respecto a hipotecas (BPC 10177).

Es crucial que los brokers y agentes de bienes raíces sigan todas las regulaciones y normas éticas para garantizar transacciones justas y legales en la industria de bienes raíces en los Estados Unidos. El incumplimiento de estas normas puede tener graves consecuencias en términos de sanciones disciplinarias y legales.