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Los listing agreements son documentos fundamentales en la industria de bienes raíces en los Estados Unidos. Estos contratos representan un acuerdo legalmente vinculante entre un corredor (listing broker) y un cliente (client), estableciendo una relación de special agency y definiendo los roles y responsabilidades de las partes involucradas. A través de estos acuerdos, se crean deberes fiduciarios para el agente y se describe la autoridad del agente en la transacción. Veamos en detalle los aspectos clave de los contratos de listado.
- broker’s enforceable contract of employment
- establishes special agency relationship
- defines roles of parties
- creates fiduciary duties for the agent
- describes agent’s scope of authority
Partes Involucradas
- Listing Broker (Corredor de Listado): Actúa como fiduciario del cliente, ya sea un buyer o un seller. El listing broker representa los intereses del cliente y tiene deberes fiduciarios hacia él.
- Subagent (Subagente): El subagente es un agente que trabaja en nombre del listing broker y, por lo tanto, es un fiduciario del cliente del listing broker. En algunos estados, la subagencia no está permitida.
- Customer (Cliente): En una transacción, el cliente es una parte no fiduciaria, lo que significa que no está representada por el listing broker como agente. Sin embargo, el broker aún debe actuar de manera justa y honesta hacia el cliente.
- listing broker– fiduciary of buyer client or seller client
- subagent– fiduciary of listing broker’s client
- customer– non-fiduciary principal in transaction
Fiduciary Duties
Los deberes fiduciarios son obligaciones legales que el listing broker tiene hacia su cliente. Estos deberes varían según si el corredor representa al buyer o al seller.
Para el Client:
- loyalty: El broker debe colocar los intereses del cliente por encima de los intereses propios o de terceros.
- Obedience: El broker debe seguir las instrucciones legales del cliente.
- Disclosure: El broker debe divulgar toda la información relevante al cliente.
- Care y Diligence: El broker debe actuar de manera competente y diligente.
- accounting: El broker debe manejar adecuadamente los fondos y documentos relacionados con la transacción.
Para el Cliente No Fiduciario (Customer):
- Honesty y Trato Justo: El broker debe tratar al cliente no fiduciario con honestidad y equidad.
- Care y Habilidad Razonables: El broker debe ejercer un cuidado y habilidad razonables al tratar con el cliente no fiduciario.
- Disclosure Adecuada: El broker debe proporcionar una divulgación adecuada al cliente no fiduciario.
Autoridad
La autoridad del listing broker está limitada a lo que se establece en el contrato de listing. El broker no puede celebrar contratos en nombre del cliente a menos que esté específicamente autorizado para hacerlo. Los clientes solo son responsables de los actos del broker dentro del alcance de su autoridad.
Ley de Contratos
Los listing agreements son contratos unilaterales, lo que significa que solo una de las partes (el broker) se compromete a realizar una acción específica, que es encontrar un buyer o seller. Estos contratos pueden ser orales y, en algunos estados, un listing agreements exclusivo debe ser por escrito para ser legalmente ejecutable. Además, estos contratos se consideran contratos de servicios personales y no son transferibles ni asignables.
Tipos de Listing Agreements
Existen varios tipos de contratos de listado utilizados en bienes raíces en los Estados Unidos:
Exclusivo de Derecho a Vender (Exclusive Right-to-Sell):
- Se otorga a un solo broker.
- Por lo general, debe ser por escrito.
- Tiene una fecha de vencimiento.
- El broker recibe una comisión si la propiedad se vende durante el período del contrato.
Exclusivo de Agencia (Exclusive Agency):
- Exclusivo excepto para el propietario.
- Puede ser oral o escrito.
- Tiene una fecha de vencimiento.
- El broker recibe una comisión a menos que el propietario venda la propiedad.
Listado Abierto (Open Listing):
- No es exclusivo, lo que significa que el propietario puede trabajar con múltiples brokers.
- Puede ser oral o escrito.
- No tiene una fecha de vencimiento.
- La comisión se otorga al broker que fue la «causa eficiente» de la venta.
Listado Neto (Net Listing):
- Todos los ingresos de la venta por encima de un precio mínimo establecido por el seller van al broker.
- Este tipo de listing está desaconsejado y, en algunos casos, es ilegal debido a posibles conflictos de interés.
Listado Múltiple (Multiple Listing):
- El listado se coloca en el Sistema de Listado Múltiple (MLS).
- Los propietarios aceptan las reglas y disposiciones del MLS.
Acuerdos de Agencia del Comprador (Buyer Agency Agreements):
- Estos acuerdos crean una relación fiduciaria con el comprador.
- Si es exclusivo, el comprador acuerda trabajar solo con el representante del comprador para adquirir una propiedad.
- Deben tener una fecha de vencimiento y cumplir con otros requisitos para ser válidos.
Compensación / Terminación
Compensación: La compensación se negocia entre el agente y el principal y se basa en resultados. La comisión se otorga al agente que haya sido la «causa eficiente» de encontrar un comprador o vendedor listo, dispuesto y capaz.
Causas de Terminación: Los listing agreements pueden terminar por diversas razones, que incluyen cumplimiento, imposibilidad, acuerdo mutuo, revocación, abandono, incumplimiento, vencimiento, invalidez, incapacidad o fallecimiento, transferencia involuntaria o destrucción de la propiedad.
Desempeño del Agente
El agente solo puede realizar tareas autorizadas por el listing agreements y debe verificar los datos del propietario y la propiedad. El agente también puede delegar deberes a agentes de ventas y otros brokers.
Revocación de un Listing
Los clientes siempre tienen el poder de revocar un contrato de listado durante el período establecido en el contrato. Sin embargo, podrían incurrir en responsabilidad por comisiones o daños según lo acordado en el contrato.
