Nombres Ficticios (Fictitious Names)

En la industria de bienes raíces de los Estados Unidos, es común que los profesionales utilicen nombres ficticios (Fictitious Names) para sus actividades comerciales. Sin embargo, existen regulaciones específicas que rigen el uso y la presentación de estos nombres ficticios en el ámbito de bienes raíces. En este artículo, exploraremos en detalle los requisitos relacionados con los nombres ficticios en California.

Requisitos para Nombres Ficticios (Fictitious Name Requirements)

Presentación de una Solicitud

Un solicitante que desee que se emita la licencia bajo un nombre comercial ficticio debe presentar una copia certificada de la declaración de nombre comercial ficticio presentada ante el secretario del condado junto con la solicitud de licencia. Esto garantiza que el Departamento de Bienes Raíces (Department of Real Estate) tenga conocimiento de la existencia del nombre ficticio y su asociación con el solicitante.

Uso Autorizado

Es importante destacar que un nombre comercial ficticio solo puede ser utilizado según lo permita el corredor responsable (responsible broker) del titular de la licencia. Esto asegura que el uso de nombres ficticios esté sujeto a la supervisión y aprobación del corredor que respalda al profesional de bienes raíces. Cualquier uso no autorizado de un nombre comercial ficticio puede estar sujeto a medidas disciplinarias.

Equipos de Trabajo

En la industria de bienes raíces, es común que dos o más titulares de licencias trabajen juntos como un equipo. Estos equipos pueden optar por utilizar un nombre profesional para identificarse en sus actividades comerciales. Este nombre profesional se conoce como «team name» y se utiliza para representar la colaboración de los miembros del equipo. Es importante destacar que un «team name» no se considera un nombre comercial ficticio y, por lo tanto, no requiere una licencia separada. Sin embargo, los equipos de trabajo deben cumplir con las regulaciones y estándares éticos aplicables en la industria de bienes raíces.

En resumen, los nombres ficticios desempeñan un papel importante en la identidad comercial de los profesionales de bienes raíces en California y en otros lugares de los Estados Unidos. Sin embargo, es fundamental cumplir con los requisitos y regulaciones establecidos para su uso. Esto incluye la presentación adecuada de la declaración de nombre comercial ficticio y la autorización por parte del corredor responsable. Al seguir estas regulaciones, los profesionales de bienes raíces pueden utilizar nombres ficticios de manera efectiva y ética en sus actividades comerciales, lo que contribuye a la transparencia y la confiabilidad en la industria.

Renovación de Licencias (License Renewal)

La renovación de licencias es un proceso fundamental para que los profesionales continúen operando de manera legal y ética. En este artículo, exploraremos los detalles relacionados con la renovación de licencias de bienes raíces, incluyendo los términos de las licencias y los pasos necesarios para llevar a cabo una renovación exitosa.

Término de la Licencia y Fecha de Vencimiento (License Term & Expiration)

En primer lugar, es esencial comprender la duración de las licencias de bienes raíces. Tanto las licencias de corredores (brokers) como las de vendedores (salespersons) tienen un período de validez de cuatro años (BPC 10153.6, 10153.7). Esto significa que los profesionales deben renovar sus licencias cada cuatro años para seguir ejerciendo legalmente en la industria.

Además, todas las licencias expiran a la medianoche del último día del período para el cual fueron emitidas (BPC 10200). Por lo tanto, es vital que los profesionales estén al tanto de la fecha de vencimiento de sus licencias y tomen las medidas necesarias para su renovación antes de que expiren.

Proceso de Renovación (Renewal Process)

El proceso de renovación de licencias en bienes raíces generalmente implica los siguientes pasos:

1. Presentación de la Solicitud

Los titulares de licencias, ya sean corredores o vendedores, pueden renovar sus licencias presentando la solicitud de renovación correspondiente junto con el pago de la tarifa requerida y la evidencia de haber completado los cursos de educación continua obligatorios. Esta solicitud debe presentarse al Department of Real Estate no más de 90 días antes de la fecha de vencimiento de la licencia que se desea renovar.

2. Fecha de Renovación

Una solicitud de renovación presentada antes de la medianoche del último día de validez de la licencia anterior, acompañada de la tarifa de renovación y evidencia de buena fe de cumplimiento de los requisitos de educación continua, otorga al solicitante el derecho de seguir operando bajo la licencia existente después de su fecha de vencimiento especificada, si esta no ha sido suspendida o revocada previamente.

3. Verificación de Cumplimiento

El Comisionado (Commissioner) tiene la responsabilidad de verificar que el solicitante haya cumplido con los requisitos de educación continua. En caso de que se determine que el solicitante no ha cumplido con estos requisitos, el Comisionado tomará una de las siguientes medidas:

• Informar al solicitante sobre la aplicabilidad de la Sección 10171.2 en relación con un período extendido para el cumplimiento.
• Informar al solicitante que el derecho de operar bajo la licencia anterior expirará en la fecha más tardía, que es el quinto día a partir de la fecha en que se envía el aviso o la fecha en que la licencia normalmente expiraría. El Comisionado proporcionará la razón de esta determinación e informará al solicitante sobre su derecho a solicitar una audiencia sobre la decisión.

En resumen, la renovación de licencias es un proceso crucial para los profesionales de bienes raíces en los Estados Unidos. Comprender los términos de las licencias y seguir los pasos adecuados para la renovación oportuna garantiza que los profesionales puedan continuar operando legalmente en la industria y brindando servicios de alta calidad a sus clientes. La educación continua y el cumplimiento de los requisitos son componentes clave de este proceso, lo que contribuye a mantener altos estándares en la industria de bienes raíces.

Educación Continua (Continuing Education)

La educación continua es un componente esencial en la industria de bienes raíces en los Estados Unidos. Los profesionales de bienes raíces, tanto corredores (brokers) como vendedores (salespersons), están obligados a cumplir con requisitos específicos de educación continua para garantizar que estén actualizados en las mejores prácticas, regulaciones y ética profesional. En este artículo, exploraremos los requisitos de educación continua y su importancia en la industria de bienes raíces.

Requisitos de Educación Continua (Continuing Education Requirements)

Para mantener sus licencias en buen standing y garantizar un alto nivel de profesionalismo, todos los solicitantes de renovación deben haber completado los siguientes requisitos de educación continua durante los cuatro años anteriores:

• 45 horas de educación en total: Estas horas deben incluir cursos de 3 horas cada uno en los siguientes temas:
  • Ética (ethics)
  • Agencia (agency)
  • Manejo de fondos fiduciarios (trust fund handling)
  • Vivienda justa (fair housing)
  • Gestión de riesgos (risk management)
  • Gestión de oficinas de bienes raíces (management of real estate offices) [Solo para corredores]
  • Supervisión de licenciatarios (supervision of licensees) [Solo para corredores]
• 18 horas relacionadas con la protección del consumidor: Estos cursos se centran en brindar a los profesionales las habilidades y el conocimiento necesarios para proteger los intereses de los consumidores y garantizar transacciones justas y transparentes.
• Otros cursos orientados al desarrollo de la competencia profesional: Estos cursos adicionales permiten a los profesionales fortalecer su conocimiento y habilidades en áreas relevantes para la industria de bienes raíces.

Es importante destacar que después de la primera renovación, el requisito de 45 horas debe incluir un curso adicional de 8 horas conocido como «actualización» (update survey) sobre los siguientes temas:

• Ética (ethics)
• Agencia (agency)
• Manejo de fondos fiduciarios (trust fund handling)
• Vivienda justa (fair housing)
• Gestión de riesgos (risk management)
• Gestión de oficinas y licenciatarios (office and licensee management) [Solo para corredores]

Este curso de actualización asegura que los profesionales estén al tanto de las últimas tendencias, regulaciones y mejores prácticas en estos temas clave.

Exenciones de Educación Continua (Continuing Education Exemptions)

Si bien la educación continua es fundamental, existen ciertas exenciones. Los licenciatarios que han mantenido una licencia en buen standing durante 30 años continuos y tienen al menos 70 años de edad están exentos de los requisitos de educación continua (BPC 10170.8). Esta exención reconoce la vasta experiencia y el compromiso de estos profesionales con la industria.

En conclusión, la educación continua desempeña un papel fundamental en la industria de bienes raíces de los Estados Unidos. Garantiza que los profesionales estén actualizados en áreas críticas, como ética, agencia y gestión de riesgos, y promueve un alto nivel de profesionalismo y protección del consumidor. Si bien existen algunas exenciones basadas en la experiencia y la edad, la mayoría de los licenciatarios deben cumplir con estos requisitos para mantener sus licencias en buena standing y continuar brindando servicios de calidad en la industria de bienes raíces.

Estado de la Licencia (License Status)

El estado de una licencia en la industria de bienes raíces de los Estados Unidos es un aspecto crucial que afecta la capacidad de un profesional para llevar a cabo actividades relacionadas con bienes raíces de manera legal y ética. En este artículo, exploraremos los diferentes aspectos del estado de una licencia y cómo los profesionales pueden manejar y cambiar su estado según sea necesario.

Reinstalación de la Licencia (Reinstatement of the License)

La reinstalación de una licencia es un proceso importante para los corredores (brokers) y vendedores (salespersons) de bienes raíces. Cuando un corredor o vendedor decide voluntariamente entregar su licencia o si su licencia es revocada después de un procedimiento disciplinario administrativo, tienen el derecho de solicitar a la agencia reguladora, en este caso, el Departamento de Bienes Raíces, la reinstalación de sus derechos de licencia (BPC 10100.2; GC 11522).

Sin embargo, existen ciertos requisitos y plazos que deben cumplirse para solicitar la reinstalación:

• El solicitante debe esperar al menos un año desde la fecha efectiva de la decisión que condujo a la entrega voluntaria de la licencia o revocación antes de presentar la solicitud de reinstalación, a menos que se requiera un período más largo según la decisión (BPC 10171.3; GC 11522).
• Una licencia restringida o una licencia revocada como resultado de una acción disciplinaria por parte del Comisionado no se reinstalará ni se emitirá a menos que el solicitante presente evidencia de la finalización de la educación continua requerida. La excepción es cuando el solicitante ha sido requerido para aprobar un examen de calificación como condición para la reinstalación (BPC 10171.3; GC 11522).

Cambios en el Estado de la Licencia (Changes in License Status)

El estado de la licencia puede cambiar debido a diversas circunstancias. Los profesionales de bienes raíces deben estar al tanto de estas situaciones y tomar medidas adecuadas para notificar a las autoridades correspondientes. Aquí hay algunas situaciones clave que afectan el estado de una licencia:

Cambio de lugar de negocios (Place of Business):

• Los licenciatarios, ya sean corredores o vendedores, deben informar al Comisionado de cualquier cambio en la dirección de su oficina o dirección de correspondencia, número de teléfono o dirección de correo electrónico en un plazo no mayor a 30 días después de realizar el cambio (BPC 10162).

Patrocinio (Sponsorship):

• Cuando un corredor o vendedor de bienes raíces se une a una firma de bienes raíces, el corredor debe notificar al Comisionado dentro de los cinco días posteriores, proporcionando detalles como el nombre y la dirección del corredor, la dirección de correspondencia del vendedor, la fecha de nuevo empleo, el nombre y la dirección del corredor anterior, la fecha de terminación y una certificación de que el corredor anterior tiene conocimiento de la terminación. Del mismo modo, el corredor anterior debe notificar al Comisionado sobre la terminación de la afiliación con un corredor o vendedor (CCR 2752; BPC 10161.8).

Informe de Convicciones (Reporting of Convictions):

• Si un licenciatario es acusado de un delito grave, condenado por un delito o sometido a una acción disciplinaria, debe informar el hecho por escrito al Departamento de Bienes Raíces dentro de los 30 días a partir de la fecha de la acusación, condena o acción. No hacerlo constituye una causa para la disciplina del licenciatario (BPC 10186.2).

En conclusión, el estado de una licencia en la industria de bienes raíces de los Estados Unidos es un aspecto crítico que debe gestionarse adecuadamente. Los profesionales deben conocer los procedimientos para la reinstalación de la licencia y estar al tanto de cualquier cambio que pueda afectar su estado, como cambios en la dirección de su lugar de negocios, patrocinio o condenas criminales. Mantener una licencia en buen standing es fundamental para operar legal y éticamente en esta industria altamente regulada.

Violaciones de Licencia

En la industria de bienes raíces en los Estados Unidos, el cumplimiento de las leyes y regulaciones es fundamental para garantizar prácticas comerciales éticas y justas. Las violaciones de licencia pueden tener graves consecuencias para los profesionales de bienes raíces. En este artículo, exploraremos una lista de violaciones que están sujetas a revocación o suspensión de la licencia, según lo establecido en el Código de Profesiones y Negocios de California (BPC 10176, 10176.5, 10177).

Violaciones Sujetas a Revocación o Suspensión de la Licencia

Las siguientes acciones y conductas pueden dar lugar a la revocación o suspensión de una licencia de bienes raíces:

1. Falsificación (Misrepresentation): Proporcionar información falsa o engañosa en transacciones de bienes raíces.
2. Promesas Falsas (False Promises): Hacer promesas falsas o engañosas a las partes involucradas en una transacción.
3. Agencia Dual No Divulgada (Undisclosed Dual Agency): No divulgar adecuadamente la representación de ambas partes en una transacción.
4. Mezcla de Fondos (Commingling): Combinar indebidamente los fondos del cliente con los fondos personales o comerciales.
5. Falta de Fecha de Terminación en el Contrato de Listado (No Termination Date on Listing Agreement): No incluir una fecha de terminación en el contrato de listado.
6. Compensación No Divulgada (Undisclosed Compensation): No revelar la compensación recibida por la transacción.
7. Ejercicio de una Opción en un Listado sin Consentimiento del Empleador (Exercising an Option in a Listing Without Consent of Employer): Tomar decisiones sobre un contrato de listado sin el consentimiento del empleador.
8. Fraude o Comportamiento Deshonesto (Any Fraud or Dishonest Dealing): Participar en cualquier forma de fraude o conducta deshonesta.
9. Obtención de una Comisión o Acuerdo de Corretaje sin Autorización por Escrito (Obtaining a Commission or Brokerage Agreement Without Prior Written Authorization): Obtener una comisión o acuerdo de corretaje de un comprador sin autorización escrita previa del propietario de la propiedad.
10. No Dispersión de Fondos Hipotecarios Según el Acuerdo (Failure to Disburse Mortgage Funds According to Agreement): No distribuir los fondos hipotecarios de acuerdo con el contrato.
11. Retraso Intencional del Cierre de un Préstamo Hipotecario para Aumentar Cargos (Intentional Delay of a Mortgage Loan Closing to Increase Charges): Retrasar intencionalmente el cierre de un préstamo hipotecario para aumentar los cargos.
12. Cualquier Acto Descrito como una Violación de la Ley de Licencias (Any Act That Is Described as a Violation of License Law): Participar en cualquier acto que se describa como una violación de la ley de licencias.
13. Violación de Declaración de Divulgación de Transferencia (Transfer Disclosure Statement Violation): No cumplir con las regulaciones relacionadas con las declaraciones de divulgación de transferencia.
14. Falsa Obtención de Licencia de Bienes Raíces (False Procurement of Real Estate License): Obtener una licencia de bienes raíces de manera fraudulenta.
15. Condena por Delito Grave (Conviction of, or Plea of Nolo Contendere to, a Felony): Ser condenado por un delito grave o declararse culpable de un delito grave.
16. Publicidad Falsa de Credenciales (False Advertisement of Credentials): Publicitar credenciales falsas.
17. Violación Voluntaria de la Ley de Bienes Raíces o Reglamentos del Comisionado (Any Willful Violation of the Real Estate Law or Commissioner’s Regulations): Violar deliberadamente la ley de bienes raíces o los reglamentos del comisionado.
18. Cualquier Conducta que Justifique la Denegación de una Solicitud de Licencia (Any Conduct That Would Warrant Denial of License Application): Participar en cualquier conducta que justifique la denegación de una solicitud de licencia.
19. Suspensión o Revocación de una Licencia Emitida por Otra Agencia por Conducta que Sería Motivo de Suspensión o Revocación de una Licencia de Bienes Raíces de California (Suspension or Revocation of a License Issued by Another Agency for Conduct That Would Be Grounds for Suspension or Revocation of a California Real Estate License): Tener una licencia suspendida o revocada por otra agencia debido a conducta que también justificaría la suspensión o revocación de una licencia de bienes raíces de California.
20. Negligencia o Incompetencia en una Actividad con Licencia (Negligence or Incompetence in a Licensed Activity): Mostrar negligencia o incompetencia en una actividad con licencia.
21. Falta de Supervisión por Parte de un Corredor (Failure as a Broker to Supervise Salespersons): No supervisar adecuadamente a los vendedores como corredor.
22. Violación de Confidencialidad (Violation of Confidentiality): Incumplir con las regulaciones de confidencialidad.
23. Violación de los Términos de una Licencia Restringida (Violation of Terms of a Restricted License): No cumplir con los términos de una licencia restringida.
24. Usar el Temor de la Pérdida del Valor de Propiedad para Inducir la Venta o el Listado («Blockbusting»): Utilizar el miedo a la pérdida de valor de la propiedad para inducir una venta o un listado.
25. Violación de la Ley de Inversiones en Franquicias o la Ley de Valores Corporativos (Violation of Franchise Investment Law or Corporate Securities Law): No cumplir con las regulaciones relacionadas con la inversión en franquicias o valores corporativos.
26. No Divulgar el Interés en la Propiedad a un Cliente Comprador (Failure to Disclose Ownership Interest to a Buyer-Client): No revelar un interés de propiedad a un cliente comprador.
27. Falsificación Consciente del Valor de una Propiedad (Knowing Misrepresentation of a Real Property’s Value): Hacer una representación conscientemente falsa del valor de una propiedad real.
28. Soborno Ilegal por Referencia (Illegal Kickback for Referral): Participar en sobornos ilegales por referencias.
29. Sentencia Final en un Caso Civil por Fraude que Involucra Actividad con Licencia (Final Judgment in a Civil Case for Fraud Involving Licensed Activity): Ser objeto de una sentencia final en un caso civil por fraude relacionado con la actividad con licencia.

Efecto de la Violación del Vendedor en el Corredor (Effect of Salesperson Violation on Broker)

Es importante destacar que la licencia del corredor NO se suspende o revoca automáticamente debido a las violaciones cometidas por un vendedor o empleado A MENOS QUE el corredor tenga conocimiento culpable de la violación. Esto pone de relieve la importancia de que los corredores supervisen y guíen las acciones de los vendedores para garantizar el cumplimiento de todas las leyes y regulaciones relacionadas con bienes raíces. Los corredores deben tomar medidas adecuadas para prevenir y corregir cualquier conducta inapropiada por parte de su personal.

En resumen, el cumplimiento de las leyes y regulaciones de bienes raíces es esencial para mantener una licencia activa y evitar sanciones graves. Los profesionales de bienes raíces deben estar siempre al tanto de las regulaciones y buscar orientación legal cuando tengan dudas sobre su cumplimiento. Mantener altos estándares éticos y legales es fundamental en esta industria altamente regulada.