Planificación y Zonificación de Uso de Suelo: Conceptos Clave

La planificación y zonificación de uso de suelo son fundamentales para regular cómo se utiliza y desarrolla la tierra. Estos conceptos se rigen por una serie de términos y definiciones específicas que son cruciales tanto para profesionales del sector como para el público en general. En este artículo, exploraremos en detalle estos términos en inglés, tal como se utilizan originalmente en el lenguaje de bienes raíces en los Estados Unidos.

Definiciones de Planning & Zoning

Building Code (Código de Construcción)

Un código de construcción es un conjunto de estándares de construcción para una propiedad mejorada, establecidos por funcionarios del gobierno local. Este código establece las pautas y regulaciones que deben seguirse durante la construcción o renovación de una propiedad para garantizar la seguridad y la calidad del trabajo. Un edificio que cumple con el código de construcción recibe un “Certificate of Occupancy“.

“A standard of construction of an improved property established by local government officials”

Certificate of Occupancy (Certificado de Ocupación)

El “Certificate of Occupancy” es un documento que confirma que una propiedad recién construida o renovada ha cumplido completamente con todos los códigos de construcción y está listo para ser ocupado. Es una confirmación importante de que la propiedad cumple con los estándares de seguridad y habitabilidad requeridos.

“A document confirming that a newly constructed or renovated property has fully complied with all building codes and is ready for occupancy”

Concurrency (Concurrencia)

La concurrencia es una política de planificación que requiere que los desarrolladores corrijan los impactos negativos previstos de un proyecto durante el período de construcción del mismo, en lugar de hacerlo después de la finalización. Esta política busca abordar los problemas antes de que se conviertan en problemas mayores para la comunidad.

“A planning policy that requires developers to correct foreseen negative impacts of a development during the construction period of the project itself rather than afterward”

Condemnation (Condena)

La condemnation puede tener dos significados en el contexto de bienes raíces:

  1. Una decisión que permite que una parcela de propiedad privada sea tomada para uso público bajo el poder de la eminent domain, lo que significa que el gobierno tiene el derecho de adquirirla con una compensación justa.

    “A decree that a parcel of private property is to be taken for public use under the power of eminent domain”.

  2. Una orden del gobierno que declara que una propiedad ya no es apta para su uso y debe ser demolida por razones de seguridad o salud pública.

    “A government order that a is no longer fit for use and must be demolished”.

Deed Restriction (Restricción de Escritura)

Una Deed Restriction es una disposición en una escritura que limita o establece reglas sobre cómo se puede usar o mejorar la propiedad de acuerdo con los deseos del propietario anterior. Estas restricciones pueden variar ampliamente y afectar el uso futuro de la propiedad.

“A provision in a deed that limits or places rules on how the deeded property may be used or improved”

Eminent Domain (Dominio Público)

El eminent domain es el poder de una entidad gubernamental para forzar la venta de una propiedad privada para su uso público. Esto puede incluir proyectos como la construcción de carreteras, escuelas u otras instalaciones públicas. El propietario debe recibir una compensación justa por la propiedad tomada.

“A power of a government entity to force the sale of private property for subsequent public use”

Land Use Control (Control de Uso de Suelo)

El Land Use Control se refiere a la regulación de cómo los propietarios individuales pueden usar la tierra en un municipio o distrito de planificación. Estos controles están en línea con un plan maestro y determinan qué tipos de desarrollos y usos son permitidos en diferentes áreas.

“Regulation of how individual owners use property in a municipality or planning district. Control patterns are in accordance with a master plan”

Master Plan (Plan Maestro)

Un plan maestro es un plan de uso de suelo integral para un municipio, condado o región que incorpora la opinión de la comunidad, los resultados de investigaciones intensivas y las diversas pautas y regulaciones de uso de suelo del estado. Actúa como un plan principal para las futuras ordenanzas de zonificación y decisiones.

An amalgamated land use plan for a municipality, county, or region which incorporates community opinion, the results of intensive research, and the various land use guidelines and regulations of the state. Acts as a blueprint for subsequent zoning ordinances and rulings

Non-Conforming Use (Uso No Conforme)

Un “non conforming use” se refiere a un uso de la tierra, legal o ilegal, que no cumple con la ordenanza de zonificación actual. Puede ser un uso que existía antes de que se estableciera la ordenanza o que se ha vuelto no conforme debido a cambios en la zonificación.

A legal or illegal land use that is not consistent with the current zoning ordinance”

Police Power (Poder de Policía)

El “police power” se refiere a la autoridad legal del gobierno para crear, regular, gravar y expropiar bienes raíces en interés de la salud, seguridad y bienestar públicos. Este poder permite al gobierno establecer regulaciones y controles para proteger a la comunidad.

A government’s legal authority to create, regulate, tax, and condemn real property in the interest of the public’s health, safety, and welfare

Restriction (Restricción)

Una restriction es una limitación en el uso de una propiedad impuesta por una escritura, zonificación, estatuto estatal o regulación pública. Puede abordar una variedad de asuntos, desde la densidad de construcción hasta el uso de la tierra.

“A limitation on the use of a property imposed by deed, zoning, state statute, or public regulation”

Special Exception (Excepción Especial)

Una Special Exception se refiere a un uso de la tierra en conflicto con la zonificación actual pero autorizado debido a su percebido beneficio para el bienestar público. Esto generalmente implica un proceso de revisión y aprobación por parte de las autoridades locales.

“A land use in conflict with current zoning that is authorized because of its perceived benefit to the public welfare”

Variance (Variación)

Una variance es un permiso otorgado para un uso de la tierra que entra en conflicto con la zonificación actual, pero que se permite por ciertas razones, como dificultad extrema para cumplir con la normativa o un impacto negativo mínimo en el área circundante.

“A land use that conflicts with current zoning but is authorized for certain reasons, including undue hardship to comply and minimal negative impact to leave it alone”

Zoning Ordinance (Ordenanza de Zonificación )

Una zoning ordenance es una regulación de uso de suelo municipal. Establece zonas, restricciones de uso, regulaciones y requisitos para el desarrollo de propiedades dentro de una jurisdicción. Estas ordenanzas permiten a los administradores de tierras urbanas crear usos de tierra separados que no entren en conflicto entre sí ni creen adyacencias incompatibles.

“A municipal land use regulation”

Land Use Planning (Planificación de Uso de Suelo)

La planificación de uso de suelo es un proceso esencial para regular cómo se utiliza la tierra y desarrollar comunidades de manera efectiva. Los objetivos de este control incluyen la preservación de los valores de la propiedad, la promoción del uso más adecuado de la tierra, la protección de la salud pública y la seguridad, el control del crecimiento y la incorporación del consenso de la comunidad.

Objetivos de Control de Uso de Suelo – Goals

Los objetivos clave del control de uso de suelo incluyen:

  • Preservar los valores de la propiedad (preserve property values)
  • Promover el uso más adecuado de la tierra (promote highest and best use)
  • Salvaguardar la salud, seguridad y bienestar públicos (safeguard public health, safety and welfare)
  • Controlar el crecimiento y la expansión (control growth)
  • Integrar el consenso de la comunidad en la planificación y desarrollo (incorporate community consensus)

Desarrollo del Plan

El desarrollo de un plan de uso de suelo implica la investigación de tendencias y condiciones actuales. Además, se deben incorporar los objetivos locales y estatales en un plan maestro que sirva como guía para futuras decisiones de zonificación y desarrollo.

Research trends and conditions; blend local and state objectives into master plan

Process: develop plan; create administration; authorize controls

Gestión de la Planificación

La gestión de la planificación implica la creación de comisiones encargadas de establecer reglas, aprobar permisos, códigos y planes de desarrollo.

Controles Públicos de Uso de Suelo

Los controles públicos de uso de suelo, como la zonificación, son vitales para regular cómo se desarrollan las comunidades y cómo se utilizan las tierras. Estos controles son fundamentales para garantizar que los desarrollos sean seguros, compatibles y beneficiosos para la comunidad.

Planning management

La comisión establece normas, aprueba permisos, códigos y planes de desarrollo.

Commission makes rules, approves permits, codes, and development plans

Public Land Use Controls

Zoning

La zonificación es un poder otorgado por la legislación estatal que permite a las autoridades urbanas crear zonas separadas con restricciones de uso de suelo específicas. Esto permite el desarrollo de diferentes tipos de usos de la tierra que no entren en conflicto entre sí ni creen adyacencias incompatibles.

“police power” granted by state-level enabling acts; zoning ordinance: creates zones, usage restrictions, regulations, requirements

enables urban land managers to create separate land uses that do not conflict with one another nor create incompatible adjacencies

Tipos de Zonas

Las zonas pueden incluir:

  • Residential (regulates density, or number of dwellings in an area)
  • Commercial (regulates intensity, or how much commercial activity is permitted in relation to size of the site)
  • Industrial.
  • Agricultural.
  • Public.
  • Desarrollo Planificado (PUD).

PUD – Planned Unit Development (Desarrollo Planificado)

El desarrollo planificado es un tipo de zonificación diseñado para regular el uso de parcelas de tierra completas con un diseño único. Esto se hace con el propósito de lograr una eficiencia óptima del espacio y la preservación de áreas verdes.

Zoning administration (Administración de Zonificación)

La administración de zonificación implica la supervisión de la aplicación de reglas y regulaciones de zonificación. Esto se lleva a cabo a través de una Junta de Ajustes de Zonificación que se encarga de administrar y revisar las decisiones de zonificación.

Zoning Board of Adjustment oversees rule administration and appeals

Zoning Appeals (Apelaciones de Zonificación)

Las apelaciones de zonificación son procesos que permiten a los propietarios o desarrolladores buscar excepciones o cambios en las regulaciones de zonificación existentes.

Estas apelaciones pueden incluir:

  • Nonconforming use (Uso no conforme): Uso legal si existía antes de la creación de la zona, ilegal en caso contrario.  (Legal if use existed prior to zone creation, illegal otherwise)
  • Variance (Variación): Excepción de uso otorgada por dificultades extremas para cumplir con la normativa (use exception granted based on hardship).
  • Special exception (Excepción Especial): Basada en el interés público.
  • Amendment (Enmienda): Cambio de zonas; rezoning

Subdivision Regulation (Regulación de Subdivisiones)

La regulación de subdivisiones implica el cumplimiento de los requisitos para la subdivisión de la tierra, incluida la aprobación de un plano de subdivisión que debe cumplir con los requisitos de financiamiento asegurado por la FHA. Esto incluye aspectos como ubicación, nivelación, alineación, anchura de calles, alcantarillado, dimensiones de lotes, líneas de construcción y dedicatorias de uso público.

plat of subdivision and relevant requirements must be met and approved; must meet FHA requirements for insured financing

location, grading, alignment, surfacing, street width, highways

sewers and water mains

lot and block dimensions

building and setback lines

public use dedications

utility easements

ground percolation

Environmental Restrictions (Restricciones Ambientales)

Las restricciones ambientales se refieren a una serie de regulaciones que abordan cuestiones ambientales como el control de inundaciones, la eliminación de residuos sólidos, la calidad del aire, la calidad del agua, la protección marina, el control de ruido, el control de sustancias tóxicas, la pintura a base de plomo y las leyes como CERCLA y el Fondo de Superficie (Superfund).

Environmental Laws (Leyes Ambientales )

Las leyes ambientales son regulaciones destinadas a proteger el medio ambiente y la salud pública. Estas leyes abarcan una amplia variedad de temas, desde el control de inundaciones hasta la eliminación de residuos sólidos, la calidad del aire, la calidad del agua, la protección marina, el control de ruido, el control de sustancias tóxicas, las leyes de pintura a base de plomo y regulaciones como el Acta de Respuesta Ambiental Integral, Comprensiva y de Responsabilidad del Responsable (CERCLA) y el Fondo de Superficie (Superfund).

Conclusión

La planificación y zonificación de uso de suelo en los Estados Unidos involucra una serie de conceptos y términos clave que son cruciales para la regulación de cómo se desarrolla y utiliza la tierra. Desde códigos de construcción hasta restricciones ambientales y regulaciones de zonificación, estos elementos son fundamentales para garantizar el crecimiento ordenado y seguro de las comunidades y la protección del interés público en el ámbito de los bienes raíces. La comprensión de estos conceptos es esencial tanto para profesionales del sector como para cualquier persona interesada en la dinámica de desarrollo de bienes raíces en los Estados Unidos.

Descargo de Responsabilidad Legal y Fiscal

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