En la industria de bienes raíces en los Estados Unidos, es fundamental entender y adherirse a las prácticas profesionales (professional practices) establecidas. Esto incluye cumplir con leyes y regulaciones relacionadas con la equidad en la vivienda, divulgar información importante sobre propiedades y respetar los códigos éticos establecidos por las asociaciones profesionales. En este artículo, exploraremos una variedad de conceptos clave relacionados con las prácticas profesionales en bienes raíces.

Leyes de Vivienda Justa (Fair Housing Laws)

Anti-discriminación (Anti-discrimination)

Las leyes federales y estatales prohíben la discriminación en la vivienda. Los ciudadanos tienen el derecho de vivir donde deseen sin ser objeto de discriminación. Las leyes estatales de vivienda justa reflejan las leyes nacionales con ciertas diferencias. Es importante destacar que, aunque las leyes de vivienda justa no anulan las regulaciones locales de zonificación, la zonificación no puede ser discriminatoria contra clases protegidas.

Ley de Derechos Civiles de 1866 (Civil Rights Act of 1866)

Esta ley prohíbe la discriminación en la venta o alquiler de viviendas basada en la raza. También prohíbe la discriminación racial en préstamos respaldados por FHA (Federal Housing Administration) o VA (Veterans Affairs).

Ley de Derechos Civiles de 1968 (Civil Rights Act of 1968)

El Título VIII de esta ley, conocido como la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act), prohíbe la discriminación en la vivienda basada en la raza, el color, la religión o el origen nacional. Aunque existen ciertas excepciones permitidas, estas leyes están diseñadas para garantizar un acceso equitativo a la vivienda para todos los ciudadanos.

Formas de Discriminación Ilegal (Forms of illegal discrimination)

La discriminación ilegal puede manifestarse de diversas formas, entre ellas:

• Representación discriminatoria
• Publicidad
• Servicios desiguales
• Dirección (steering)
• Bloqueo de ventas (blockbusting)
• Restricción de acceso al mercado
• Discriminación de zona (redlining)

Exenciones del Título VIII (Title VIII exemptions)

El Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968 contiene ciertas exenciones, que incluyen:

• Venta o alquiler de viviendas unifamiliares sin intermediario o publicidad discriminatoria, con ciertas condiciones.
• Edificios de alquiler de 1 a 4 unidades donde el propietario es residente.
• Instalaciones arrendadas por clubes privados.
• Instalaciones propiedad de organizaciones religiosas y arrendadas a sus miembros.

Caso Jones v. Mayer

Este caso establece que la discriminación en la venta o alquiler de viviendas residenciales basada en la raza está prohibida sin excepción o exención.

Póster de Igualdad de Oportunidades en la Vivienda (Equal Opportunity in Housing poster)

Los corredores de bienes raíces deben mostrar un póster que afirme su cumplimiento con las leyes de vivienda justa. La falta de exhibición puede interpretarse como un acto discriminatorio.

Ley de Enmiendas de Vivienda Justa de 1988 (Fair Housing Amendments Act of 1988)

Esta ley prohíbe la discriminación en la vivienda basada en factores adicionales, que incluyen sexo, discapacidad y la presencia de familias con niños. Aunque existen exenciones para ciertos tipos de viviendas, estas regulaciones buscan garantizar un acceso equitativo a la vivienda para una amplia variedad de personas.

Discriminación por Parte del Cliente (Discrimination by the client)

Las leyes de vivienda justa se aplican tanto a los propietarios como a los agentes inmobiliarios. Si un agente inmobiliario colabora con un cliente que discrimina, el agente puede ser considerado responsable. En tal caso, el agente debe retirarse de la relación con el cliente discriminatorio.

Violaciones y Aplicación (Violations and enforcement)

Los individuos que creen haber experimentado discriminación en la vivienda pueden presentar una queja ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) o presentar una demanda en la corte. Si se demuestra la violación, los infractores pueden estar sujetos a una orden judicial, daños y enjuiciamiento penal.

Leyes de Financiamiento Justo (Fair Financing Laws) (Ver también la sección de Finanzas)

Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (Equal Credit Opportunity Act, ECOA)

• Los prestamistas deben ser justos e imparciales al calificar préstamos.
• No se permite la discriminación basada en raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil o edad.
• Los prestamistas deben indicar las razones de la negación de crédito.

Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas (Home Mortgage Disclosure Act)

• Prohíbe el redlining.
• Los prestamistas deben informar la ubicación de los préstamos.

Ley de Estadounidenses con Discapacidades (Americans with Disabilities Act, ADA)

• Prohíbe la discriminación contra personas con discapacidades.
• Se aplica al acceso a instalaciones públicas, empleo, educación y transporte.
• Se aplica a empleadores privados con 15 o más empleados y empleados públicos.
• Incluye disposiciones relacionadas con el empleo, servicios gubernamentales, alojamiento público y más.

Título I: Empleo

• Establece igualdad de oportunidades en el empleo, supervisado por el ECOA.

Título II: Gobierno estatal y local

• Prohíbe la discriminación en servicios estatales y locales.

Título III: Alojamiento público

• Prohíbe la discriminación en alojamiento público y en instalaciones comerciales.

Título IV: Telecomunicaciones

• Trata sobre adaptaciones en telecomunicaciones y mensajes de servicio público.

Título V: Disposiciones diversas

• Contiene disposiciones generales sobre cómo afecta el ADA a otras leyes, seguros, abogados.

Los agentes inmobiliarios deben comprender las disposiciones de los Títulos I y III del ADA, que son particularmente relevantes en la compra y venta de viviendas.

Requisitos del ADA (ADA requirements)

• Los propietarios deben realizar modificaciones en la vivienda para que sea accesible sin obstáculos.
• El acceso debe ser equivalente al proporcionado para personas sin discapacidades.
• Las infracciones pueden dar lugar a citaciones, restricciones de licencia, multas e injunciones.

Divulgación de Propiedades (Property Disclosures)

Condición de Propiedades Residenciales (Residential property condition)

Formulario de Divulgación del Vendedor (Seller’s Disclosure Form)

• En muchos estados, los vendedores (no los agentes) deben completar este formulario para compradores potenciales.
• Describe la condición de la propiedad en el momento de la venta en formularios aprobados por el estado.

Rol del Propietario (Owner’s role)

• El vendedor debe afirmar si existen problemas con la propiedad o sus sistemas.
• Si se desconoce un problema, el vendedor debe declararlo; si se conoce un defecto, el vendedor debe divulgarlo.
• Si el vendedor no está al tanto de un problema, puede indicar «sin representación», lo que elimina la responsabilidad por no divulgar.
• El vendedor debe firmar el formulario, entregárselo al comprador y el comprador debe confirmar la recepción.

Rol del Agente (Licensee’s role)

• Debe divulgar cualquier hecho material que conozca o que razonablemente debería haber conocido.
• Derecho de rescisión: si el vendedor no completa y entrega el formulario, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato y recuperar el depósito.
• Condición de la propiedad y hechos materiales: un hecho material es un hecho que afecta el valor de la propiedad o la decisión del comprador de celebrar un contrato. Los estigmas de la propiedad, como crímenes anteriores, suicidios o enfermedades, no se consideran hechos materiales, y no hay requisito de divulgar hechos no materiales. Los hechos materiales pueden incluir el área circundante además de las instalaciones inmediatas.

Problemas Ambientales (Environmental issues)

Los licenciatarios y los principales son responsables de divulgar y remediar riesgos ambientales, que pueden incluir:

• Pintura a base de plomo: si una propiedad fue construida antes de 1978, debe divulgarse la posible presencia de plomo.
• Moho: debe divulgarse si está presente en la vivienda.
• Asbestos: puede causar cáncer de pulmón; debe ser retirado por expertos para evitar la contaminación.
• Calidad del aire: se deben realizar pruebas de monóxido de carbono, radón, formaldehído y otros productos químicos tóxicos antes de la venta.
• Monóxido de carbono: emitido por calentadores de gas, chimeneas, estufas, etc.; se deben instalar detectores en cada hogar.
• Sistemas sépticos: pueden liberar contaminantes en el suelo; se deben inspeccionar periódicamente y antes de cualquier traspaso.
• Radón: gas radiactivo detectable que puede causar cáncer.
• Urea-formaldehído: peligro en la aislamiento de espuma y productos de madera prensada, como tableros de partículas.
• Tanques de almacenamiento subterráneo (UST): riesgo comercial si hay fugas; se debe divulgar la presencia de cualquier UST.

Ley del Aire Limpio (Clean Air Act)

• Controla la contaminación del aire y la calidad del aire a nivel nacional.
• Establece normas de emisiones de contaminantes.

Ley del Agua Limpia (Clean Water Act)

• Rige y establece normas para controlar la contaminación del agua.
• Se aplica a todas las aguas conectadas a vías navegables.

Ley del Agua Potable Segura (Safe Drinking Water Act)

• Regula y protege el suministro público de agua potable.
• Establece estándares de protección y requiere que los proveedores de agua informen los riesgos para la salud descubiertos.
• Los vendedores deben divulgar la fuente de agua potable de la propiedad y la proximidad a sistemas sépticos.

Ley de Terrenos Contaminados (Brownfields Law)

• Terrenos contaminados se refieren a sitios comerciales abandonados que probablemente contengan materiales tóxicos.
• Esta ley proporciona fondos, protecciones de responsabilidad y exenciones fiscales para la recuperación de estos terrenos.

Agencia de Protección Ambiental (Environmental Protection Agency, EPA)

• Integra la investigación, financiamiento, monitoreo, establecimiento de normas y aplicación de regulaciones ambientales federales en una sola agencia.

Obligaciones de Divulgación de Licenciatarios y Responsabilidades (Licensee disclosure obligations, liabilities)

Los licenciatarios deben tener un conocimiento general y saber dónde obtener ayuda de expertos. No se espera que tengan conocimientos expertos sobre la ley o la condición física. Su papel crítico es:

• Estar al tanto de posibles riesgos.
• Divulgar hechos materiales.
• Saber dónde encontrar ayuda de expertos.

Garantías (Warranties)

Propósito y alcance (Purpose and scope)

Las garantías, también conocidas como contratos de servicio para el hogar, cubren el servicio y la reparación de sistemas y electrodomésticos. Por lo general, son contratos anuales con costos que dependen del tamaño, la ubicación, el tipo de propiedad y el grado de cobertura. Pueden incluirse en el precio de compra de una vivienda.

Limitaciones (Limitations)

Las garantías pueden excluir:

• Condiciones preexistentes, roturas accidentales, instalaciones deficientes, sistemas al aire libre, ciertos electrodomésticos, etc.
• El propietario debe utilizar a la compañía de garantías para realizar los servicios.

Inspecciones (Inspections)

Proceso (Process)

Las inspecciones ayudan a detectar omisiones o necesidades de reparación, identificar necesidades de procedimientos de mantenimiento y descubrir problemas de sistemas, infestaciones de plagas y problemas ambientales.

Inspecciones de termitas (Termite inspections)

Dado que las infestaciones de termitas no son fácilmente detectables por personas no expertas, se deben realizar inspecciones anuales.

Inspecciones ambientales, auditorías (Environmental inspections, audits)

Las inspecciones de viviendas deben incluir problemas o riesgos ambientales.

Declaraciones de impacto ambiental (Environmental impact statements, EIS)

• Se realizan para proyectos de desarrollo financiados federalmente y algunos financiados por el sector privado.
• Abordan la calidad del aire, calidad del agua, ruido, salud, seguridad, vida silvestre, tráfico, alcantarillado y otros impactos del proyecto.
• Culminan en la emisión o negación de un permiso.

Deberes de divulgación del licenciatario (Licensee disclosure duties)

• En la mayoría de los estados, los licenciatarios deben divulgar hechos conocidos y materiales sobre propiedades residenciales.
• También deben divulgar los resultados conocidos de cualquier inspección residencial.
• Cuando no sea necesario, los licenciatarios deben sugerir inspecciones o auditorías profesionales.

Asociaciones de Propietarios (Homeowners’ Associations)

La divulgación de propiedades debe incluir información sobre las asociaciones de propietarios:

• Se debe divulgar si una propiedad está sujeta a un plan de interés común.
• Se deben divulgar las obligaciones de membresía, cuotas y restricciones de la asociación.
• La asociación debe proporcionar documentos de divulgación requeridos, formularios y requisitos de tiempo.
• El vendedor es responsable de la divulgación, y el agente debe asegurarse de que el vendedor cumpla.

Códigos de Ética (Codes Of Ethics)

Fuentes de Ética Profesional (Sources of practitioner ethics)

La ética profesional en la industria de bienes raíces se deriva de diversas fuentes, que incluyen:

• Legislación federal y estatal.
• Regulación de licencias estatales.
• Autorregulación de la industria a través de asociaciones y organismos profesionales.
• La influencia predominante en la ética del profesional proviene del Código de Ética de la Asociación Nacional de Realtors®, que abarca todos los aspectos de la práctica y las transacciones.

Deberes hacia los clientes (Duties to clients)

La mayoría de los códigos de ética respaldan el compromiso de cumplir con los deberes fiduciarios, que incluyen:

• Honestidad en la representación de valores y la condición de la propiedad.
• Respeto por las relaciones entre corredor y cliente.
• Presentación de todas las ofertas.
• Evitar la confusión de fondos y la conversión de fondos.
• Mantener archivos de transacciones.
• Mantener la confidencialidad.
• Administrar la propiedad del cliente de manera competente.

Otras Prácticas Profesionales (Other Professional Practices)

Deberes hacia los clientes (Duties to customers)

• Honestidad y trato justo.
• Divulgación de fuentes de compensación.
• Publicidad honesta que no sea engañosa.

Divulgaciones (Disclosures)

• Cumplir con los requisitos federales, estatales y éticos de divulgación, incluida la divulgación en la publicidad.

Relaciones profesionales (Professional relationships)

• Evitar la denigración de competidores.
• No explotar ventajas injustas.
• Arbitrar diferencias y disputas en lugar de litigar.
• Respetar las relaciones de agencia de otros.
• Conformarse con los estándares aceptados de prácticas conjuntas (co-brokerage).

En la industria de bienes raíces en los Estados Unidos, la adherencia a las prácticas profesionales y éticas es esencial para garantizar transacciones justas y equitativas. Los profesionales de bienes raíces, ya sean agentes o vendedores, deben cumplir con las leyes de vivienda justa, divulgar información relevante y respetar los códigos éticos establecidos. Esto no solo protege los derechos de los compradores y vendedores, sino que también contribuye a la integridad y la confianza en la industria de bienes raíces.