En el mundo de los bienes raíces en los Estados Unidos, la tasación desempeña un papel crítico al determinar el valor de las propiedades. Comprender los conceptos y principios subyacentes a la tasación es fundamental para los profesionales de bienes raíces y los inversores. A continuación, exploraremos estos conceptos y principios en detalle.

Conceptos y Principios de Valor

Oferta y Demanda (Supply and Demand)

• Oferta y Demanda son conceptos fundamentales en la economía que también se aplican a los bienes raíces. Cuando la demanda supera a la oferta, se crea la escasez y los valores aumentan. Cuando la oferta supera a la demanda, se crea el exceso y los valores disminuyen. Cuando la oferta y la demanda están equilibradas, el mercado se estabiliza y los valores se mantienen constantes.

Utilidad (Utility)

• La Utility se refiere a la utilidad de una propiedad en el mercado y cómo contribuye a la demanda. La forma en que una propiedad se puede utilizar afecta directamente su valor en el mercado.

Transferibilidad (Transferability)

• Transferibilidad se refiere a cuán fácilmente se pueden transferir los derechos de propiedad de bienes raíces. Esto puede influir significativamente en el valor de una propiedad, ya que las propiedades con transferibilidad más sencilla a menudo tienen un mayor valor.

Anticipación (Anticipation)

• La anticipación implica los beneficios que un comprador espera obtener de una propiedad durante un período de retención. Las expectativas de los compradores pueden influir en cuánto están dispuestos a pagar por una propiedad.

Sustitución (Substitution)

• El principio de sustitución establece que un comprador no pagará más por una propiedad de lo que tendría que pagar por una propiedad sustituta igualmente deseable y disponible. Este principio ayuda a determinar el valor máximo que un comprador estaría dispuesto a pagar.

Contribución (Contribution)

• La contribución al valor se refiere a cuánto contribuye una mejora específica al valor de una propiedad. Esta contribución se basa en cómo cambia el valor de mercado debido a la adición de una mejora.

Cambio (Change)

• El valor de una propiedad puede cambiar debido a las condiciones del mercado y otros factores externos. El principio del cambio reconoce que estas condiciones afectan el valor de una propiedad.

Uso Más Alto y Mejor (Highest and Best Use)

• Una propiedad alcanza su valor máximo cuando se utiliza de manera que genera el mayor ingreso y retorno posible. El uso más alto y mejor de una propiedad debe ser legalmente posible, físicamente factible, financieramente viable y productivo en su máxima expresión.

Conformidad (Conformity)

• La conformidad se refiere al hecho de que una propiedad alcanza su valor máximo cuando su forma y uso son coherentes con las propiedades y usos circundantes. La conformidad con el entorno es fundamental para determinar el valor de una propiedad.

Progresión y Regresión (Progression and Regression)

• El valor de una propiedad se ve influenciado por los valores de las propiedades vecinas. Cuando una propiedad se encuentra entre propiedades de mayor valor, puede experimentar una progresión en su valor. Por el contrario, si está rodeada de propiedades de menor valor, puede experimentar una regresión en su valor.

Agrupación (Assemblage)

• Agrupación implica la combinación de propiedades adyacentes para crear un valor combinado que supere el valor de las propiedades no agrupadas. Este valor adicional se denomina valor de agrupación.

Subdivisión (Subdivision)

• La subdivisión implica la división de una propiedad única en propiedades más pequeñas, lo que puede resultar en un valor total más alto.

Tipos de Valor

Valor de Mercado (Market Value)

• El valor de mercado es una estimación del precio al que una propiedad se venderá en un momento específico. Este tipo de valor es el más buscado en tasaciones y se utiliza en las estimaciones de valor de los brokers de bienes raíces.

Valor Asegurado (Insured Value)

• El valor asegurado es el monto que pagará una póliza de seguro en caso de que una propiedad se vuelva inutilizable debido a eventos como desastres naturales. Este valor se utiliza en el seguro de bienes raíces.

Valor de Reproducción (Reproduction Value)

• El valor de reproducción se basa en el costo de construir una réplica precisa de las mejoras de la propiedad en cuestión, asumiendo costos de construcción actuales.

Valor de Reemplazo (Replacement Value)

• El valor de reemplazo se basa en el costo de construir un equivalente funcional de las mejoras de la propiedad, asumiendo costos de construcción actuales.

Valor de Salvamento (Salvage Value)

• El valor de salvamento es el valor nominal de una propiedad que ha alcanzado el final de su vida económica. También se utiliza como una estimación del precio al que se venderá una estructura si se desmantela y mueve.

Valor Tasado (Assessed Value)

• El valor tasado es el valor de una propiedad estimado por una autoridad tributaria y se utiliza como base para la tasación ad valorem.

Valor Depreciado (Depreciated Value)

• Un valor depreciado se establece restando la depreciación acumulada al precio de compra de una propiedad.

Valor en Libros (Book Value)

• El valor en libros es el valor de una propiedad tal como aparece en las cuentas del propietario. Generalmente, este valor es igual al precio de adquisición más las mejoras de capital, menos la depreciación acumulada.

Valor de Inversión (Investment Value)

• El valor de inversión se basa en el valor capitalizado del flujo de efectivo que genera una propiedad de ingresos. Este valor es fundamental para los inversionistas en bienes raíces.

Requisitos del Valor de Mercado

Para determinar el valor de mercado de una propiedad, es necesario que se cumplan ciertos requisitos, que incluyen:

• Que exista un comprador y un vendedor dispuestos a acordar un precio.
• Que la transacción sea en efectivo.
• Que la propiedad tenga una exposición razonable en el mercado.
• Que ambas partes tengan información sobre el mercado y el uso de la propiedad.
• Que no haya presiones externas para completar la transacción.
• Que la transacción sea de igual a igual (las partes no están relacionadas).
• Que exista un título de propiedad claro y sin influencias ocultas.

Proceso de Tasación

El proceso de tasación sigue una serie de pasos estructurados que ayudan a determinar el valor de mercado de una propiedad. Estos pasos incluyen:

1. Identificar el Propósito: Antes de comenzar la tasación, es importante identificar el propósito de la tasación, ya que esto afectará el enfoque y la metodología utilizados.
2. Asimilar Datos Relevantes: El tasador recopila información relevante sobre la propiedad en cuestión, así como datos sobre ventas comparables y tendencias del mercado.
3. Evaluar el Uso Más Alto y Mejor: Se determina cuál es el uso más alto y mejor de la propiedad, lo que puede influir en su valor.
4. Estimar el Valor del Terreno: Se calcula el valor del terreno en función de diversos factores, como su ubicación y utilidad.
5. Aplicar los 3 Enfoques al Valor: Se utilizan 3 enfoques diferentes para estimar el valor de la propiedad: el enfoque de comparación de ventas, el enfoque de costo y el enfoque de ingresos. Cada enfoque proporciona una estimación diferente del valor, y el tasador debe reconciliar estas estimaciones.
6. Reconciliar los Valores de los Enfoques: Los valores obtenidos de los tres enfoques se reconcilian para llegar a una estimación final del valor de mercado de la propiedad.
7. Compilar el Informe: Finalmente, se compila un informe de tasación que incluye todas las estimaciones de valor, la metodología utilizada y cualquier otra información relevante.

Enfoque de Comparación de Ventas (Sales Comparison Approach)

El Sales Comparison Approach es uno de los métodos más comunes utilizados en tasaciones. Implica identificar propiedades comparables que se hayan vendido recientemente y ajustar sus valores para reflejar las diferencias entre esas propiedades y la propiedad en cuestión. Los pasos clave en este enfoque incluyen:

• Identificar ventas comparables.
• Comparar las propiedades comparables con la propiedad en cuestión y realizar ajustes.
• Ponderar los valores indicados por las propiedades comparables para obtener una estimación final del valor de mercado.

Enfoque de Costo (Cost Approach)

El cost approach implica estimar cuánto costaría construir una propiedad similar a la existente, asumiendo costos actuales de construcción. Luego, se ajusta el valor para reflejar la depreciación acumulada de la propiedad. Los pasos clave en este enfoque incluyen:

• Estimar el valor del terreno.
• Estimar el costo de reemplazo de las mejoras.
• Calcular la depreciación de las mejoras.
• Agregar el valor del terreno y el valor de las mejoras depreciadas para obtener una estimación del valor de mercado.

Enfoque de Ingresos (Income Approach)

El income approach se basa en el principio de anticipación, que implica el valor presente de los flujos de efectivo futuros que se generarán a partir de la propiedad. Este enfoque es especialmente relevante para propiedades de inversión y de ingresos. Los pasos clave en este enfoque incluyen:

• Estimar los ingresos brutos potenciales de la propiedad.
• Deducir las pérdidas de ingresos debido a la vacancia y los gastos operativos.
• Calcular el ingreso operativo neto (NOI).
• Seleccionar y aplicar una tasa de capitalización (NOI ÷ tasa de capitalización) para estimar el valor de mercado.

Regulación de la Práctica de Tasación

La tasación en los Estados Unidos está sujeta a regulaciones específicas para garantizar la precisión y la integridad del proceso. Algunas de las regulaciones clave incluyen:

FIRREA (Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act)

La Ley de Reforma, Recuperación y Control de Instituciones Financieras (FIRREA) se promulgó en 1989 para regular las prácticas de tasación. Requiere que individuos competentes, cuya conducta profesional esté adecuadamente supervisada, realicen todas las tasaciones utilizadas en transacciones relacionadas con instituciones financieras.

USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)

Las Normas Uniformes de Práctica Profesional de Tasación (USPAP) son estándares de competencia establecidos por la Junta de Calificaciones de Tasadores de la Fundación de Tasación. Estos estándares establecen los requisitos para la realización de tasaciones precisas y éticas.

En resumen, la tasación desempeña un papel fundamental en la determinación del valor de las propiedades en los Estados Unidos. Los tasadores utilizan una variedad de enfoques y principios para llegar a estimaciones precisas del valor de mercado. Estas tasaciones son esenciales para una variedad de transacciones, desde la compra y venta de propiedades hasta la obtención de seguros y financiamiento hipotecario. La comprensión de los conceptos y principios de valor es esencial para tomar decisiones informadas en el mercado inmobiliario en constante cambio.