Si estás entrando en el mundo de los bienes raíces en los Estados Unidos, es crucial que comprendas los conceptos de “encumbrances” y “liens”. Estos términos pueden afectar tanto la capacidad de uso como la propiedad, el valor y la transferencia de una propiedad. En este artículo, desglosaremos estos conceptos y sus diversas ramificaciones.

Encumbrances: Limitaciones sobre la Propiedad

Las “encumbrances” se refieren a intereses no posesorios que limitan los derechos del propietario legal de una propiedad. Es importante destacar que las “encumbrances” no incluyen la posesión de la propiedad, pero pueden tener un impacto significativo en su uso y valor.

• non-possessory interests limiting legal owner’s rights
• do not include possession

Existen dos tipos principales de “encumbrances”:

1. Encumbrances affecting use (que afectan el uso): Este tipo de “encumbrances” incluye elementos como easements, encroachments, licencias y restricciones de escritura (deed restrictions). Estas limitaciones pueden influir en cómo se utiliza una propiedad y en las acciones que los propietarios pueden realizar en ella.                                  Encumbrances affecting use: easements, encroachments, licenses, deed restrictions
2. Encumbrances that affect ownership, value, transfer (que afectan la propiedad, el valor y la transferencia): Este grupo involucra liens y condiciones de escritura (deed conditions), que pueden impactar directamente en la propiedad, su valor y la capacidad de transferirla a un nuevo propietario.Encumbrances affecting ownership, value, transfer: liens, deed conditions

Easements: Derechos de Uso

Un “easement” se refiere a los derechos de usar ciertas partes de la propiedad de otra persona para un propósito específico.

Characteristics

• rights to use portions of another’s property
• affirmative easement: allows a use
• negative easement: prohibits a use

Existen dos tipos de “easements”:

• Easement Appurtenant: Este tipo de “easement” está vinculado a una propiedad específica y se transfiere cuando la propiedad cambia de manos. Puede ser necesario cuando una propiedad está bloqueada y necesita acceso a través de la propiedad vecina.ZSAppurtenant
  • attaches to the estate
  • dominant tenement’s right to use or restrict adjacent servient tenement
  • by necessity, to landlocked owners
  • party wall easement in a shared structure: to not damage or destroy
• Easement in Gross: Este “easement” NO está vinculado a una propiedad específica y puede ser personal o comercial. Los “easements in gross” son transferibles si están relacionados con un negocio.

         In Gross

• does not attach to the estate
• personal— not transferrable, ends upon death of easement holder
• commercial— transferrable, granted to a business

Además, existe el concepto de “Easement by prescription“, que se crea cuando alguien utiliza una propiedad sin permiso durante un período de tiempo específico, independientemente del consentimiento del propietario.

By prescription

• property used without permission; can come to exist regardless of owner’s consent
• obtainable through continuous, open, adverse use over a period of time which varies by state

Licencias: Derechos Personales

Una licencia es un derecho personal para usar una propiedad y no se adhiere a la propiedad en sí. Es revocable y generalmente no se puede transferir ni heredar. Una licencia expira cuando el propietario original muere.

License

• personal right to use a property
• does not attach
• non-transferrable
• revocable
• ceases upon death of owner

Encroachments: Intrusiones no Autorizadas

Las “encroachments” ocurren cuando una parte de una propiedad invade el espacio de otra propiedad sin autorización. A menudo, se requiere una encuesta para detectar “encroachments”. Si no se corrigen a lo largo del tiempo, las “encroachments” pueden convertirse en “easements” prescriptivos.

Encroachments

• unauthorized intrusions of one owner’s real property onto another’s
• may require survey to detect
• may become prescriptive easements if not remedied over prescription period

Deed Restrictions: Restricciones de Escritura

Las restricciones de escritura (deed restrictions) son condiciones o convenios impuestos a una propiedad a través de la escritura de la propiedad o la subdivisión. Estas restricciones están destinadas a controlar la calidad y los estándares de una subdivisión y pueden afectar el uso de la tierra, el tipo de estructuras permitidas, las distancias mínimas entre estructuras y mucho más.

Deed restrictions

• conditions, covenants imposed on property by deed or subdivision plat
• goes with the property upon transfer
• established to control quality, standards of a subdivision
• apply to land use, type of structure, setbacks, minimum house size, etc.

Deed Conditions: Condiciones de Escritura

Las “deed conditions” son restricciones o condiciones impuestas a una propiedad en el momento de la transferencia de la misma. Estas condiciones se establecen en la escritura de propiedad y pueden variar en función de acuerdos específicos entre el vendedor y el comprador. Es importante comprender que si estas condiciones se violan, la propiedad puede revertir a su propietario anterior, es decir, el vendedor original.

Estas condiciones pueden abordar una amplia variedad de aspectos, como el uso de la tierra, el mantenimiento de ciertas características de la propiedad o incluso restricciones sobre futuras subdivisiones o desarrollos. Por ejemplo, una “deed condition” podría especificar que la propiedad solo puede utilizarse con fines residenciales y no para actividades comerciales. Si el nuevo propietario viola esta condición al establecer un negocio en la propiedad, el vendedor original puede tener el derecho de recuperar la propiedad.

Es importante destacar que las “deed conditions” son legalmente vinculantes y deben cumplirse estrictamente. Si se violan, pueden dar lugar a acciones legales para hacer cumplir la condición o recuperar la propiedad por parte del vendedor original.

Deed conditions

• created upon property transfer
• if violated, ownership may revert to previous owner

Deed Covenants: Convenios de Escritura

Los “deed covenants” son acuerdos mutuos entre el vendedor y el comprador de una propiedad. A diferencia de las “deed conditions“, que se imponen en el momento de la transferencia, los “deed covenants” son acuerdos voluntarios que ambas partes han acordado.

Estos convenios están diseñados para establecer ciertas expectativas y restricciones en la propiedad y pueden abordar diversos aspectos, desde el uso de la tierra hasta las responsabilidades de mantenimiento. Por ejemplo, un “deed covenant” podría estipular que el comprador debe mantener el césped y el paisaje de la propiedad en buenas condiciones.

Lo importante de los “deed covenants” es que son legalmente exigibles a través de una orden judicial. Si una de las partes no cumple con los convenios acordados, la otra parte puede buscar un remedio legal a través de una orden judicial para hacer cumplir el acuerdo. Esto puede incluir acciones como la emisión de una orden judicial para que se realice el mantenimiento adecuado de la propiedad si el comprador no cumple con sus responsabilidades.

Deed covenants

• created by mutual agreement
• enforceable by injunction

En resumen, tanto las “deed conditions” como los “deed covenants” son elementos importantes en la transferencia de propiedades y ayudan a establecer expectativas claras y restricciones legales en la propiedad. Ambos son aspectos fundamentales de la transacción de bienes raíces que los compradores y vendedores deben entender y cumplir para evitar complicaciones legales en el futuro.

Liens: Reclamaciones como Garantía

Los “liens” son reclamaciones que se adjuntan a propiedades (tanto bienes raíces como bienes personales) como garantía de una deuda. Los “liens” se registran en el título de la propiedad y reducen efectivamente la equidad en la cantidad del “lien“. Aunque no otorgan propiedad, pueden afectar significativamente la capacidad de transferir la propiedad.

Liens

• claims attaching to real and personal property as security for debt
• recorded on title effectively reducing equity in the amount of the lien
• does not convey ownership unless a mortgage in a title theory state
• lien attaches to the property
• property can be encumbered by multiple liens
• lien terminates upon payment, recording satisfaction

Existen varios tipos de “liens” con diversas características:

• Liens Voluntary / involuntary (Voluntarios / Involuntarios): Los “liens voluntarios” son creados por elección del propietario, como una hipoteca, mientras que los “liens involuntarios” se imponen sin la elección del propietario, como un gravamen fiscal. Voluntary / involuntary: mortgage lien / tax lien
• Liens General / specific (Generales / Específicos): Los “liens generales” se aplican a todos los activos de una persona, mientras que los “liens específicos” se aplican solo a un activo en particular, como un automóvil o una casa.General / specific: against any & all assets / against car or house
  • Liens Superior / junior (Superiores / Inferiores): Los “liens superiores” se pagan antes que los “liens inferiores” en función de su fecha de registro y su clase. Superior / junior: paid before juniors / paid after superiors by date of recording

Prioridad de Liens: Quién se Paga Primero

La prioridad de los “liens” determina el orden en que se satisfacen las reclamaciones contra una propiedad. Los “liens” superiores se pagan antes que los “liens” inferiores, basándose en su clase y la fecha de registro. Los “liens” más prioritarios se pagan primero con los ingresos de la ejecución hipotecaria, antes que cualquier otro “lien”.

Es importante comprender cómo se establece la prioridad de los “liens” para comprender quién se paga primero en caso de una ejecución hipotecaria o una venta de la propiedad.

Lien Priority

• order in which liens against a property are satisfied
• determined by superior v junior class and by date of recordation
• the highest priority lien is paid by foreclosure proceeds before any other lien

Superior Liens by rank (not by date of recordation; paid before junior liens)         Junior Liens ( by date of recording)

• real estate tax liens                                                                                                                  • federal income tax liens

• special assessment liens                                                                                                        • judgment liens

• federal estate tax liens                                                                                                             • mortgage liens

• state inheritance tax liens                                                                                                      •  vendors’ liens

                                                                                                                                                 • mechanics’ liens (priority by date work performed)

Diferencias entre Estados de Teoría de Lien y Teoría de Título

La teoría de lien (lien theory) y la teoría de título (title theory) son dos enfoques diferentes para las hipotecas en los Estados Unidos:

• Teoría de Lien: En estados de teoría de lien, el prestatario retiene el título legal de la propiedad y el prestamista tiene un interés de garantía. Si el prestatario no cumple con el préstamo, el prestamista debe presentar una ejecución hipotecaria para tomar posesión legal.
• Teoría de Título: En estados de teoría de título, el prestamista retiene el título legal de la propiedad hasta que el préstamo se pague por completo. El prestatario tiene el título equitativo. Si el prestatario no cumple con el préstamo, el prestamista puede tomar posesión directa de la propiedad sin necesidad de una ejecución hipotecaria.

Lien vs. Title Theory State

• lien theory state — lender of mortgaged property holds equitable title rather than legal title; borrower holds legal title.
• title theory state – lender holds legal title to the mortgaged property until the mortgagor satisfies the terms and obligations of the loan.

Foreclosure (Ejecución Hipotecaria)

 

La ejecución hipotecaria es un proceso legal mediante el cual una propiedad se liquida o transfiere debido a la incapacidad del prestatario para cumplir con los términos de un préstamo hipotecario.

• Liquidation or transfer of collateral property by judicial, non-judicial, or strict foreclosure

Este proceso puede llevarse a cabo de diversas maneras, y aquí se explican algunas de las principales:

Mortgage Lien Foreclosure (Ejecución Hipotecaria de un Gravamen Hipotecario)

En este caso, la propiedad que se encuentra como garantía para un préstamo hipotecario se liquida debido a la falta de pago del prestatario. Esto puede llevarse a cabo a través de procesos judiciales o no judiciales, o incluso una ejecución hipotecaria estricta.

• liquidation of collateral property by judicial, non- judicial, or strict foreclosure

Judicial Foreclosure (Ejecución Hipotecaria Judicial)

En una ejecución hipotecaria judicial, el prestamista inicia una demanda contra el prestatario que ha incumplido con los pagos hipotecarios. Si el tribunal encuentra que el incumplimiento es válido, se ordena la venta pública de la propiedad para pagar la deuda.

Esta forma de ejecución hipotecaria puede incluir elementos como el juicio por deficiencia y los derechos de redención.

• Juicio por Deficiencia (Deficiency Judgment): Si la venta de la propiedad en la ejecución hipotecaria no cubre completamente la deuda pendiente, el tribunal puede emitir un juicio por deficiencia. Esto significa que el prestatario debe pagar la diferencia entre la cantidad adeudada y el precio de venta de la propiedad. En algunos estados, la legislación puede limitar o prohibir los juicios por deficiencia. (Judgment by court on borrower to forfeit other property to pay off any shortfalls from foreclosure)
• Derechos de Redención (Redemption Rights): Algunos estados permiten que el prestatario ejerza sus derechos de redención después de una ejecución hipotecaria judicial. Esto significa que el prestatario tiene la oportunidad de comprar la propiedad de nuevo, generalmente pagando el precio de venta más los costos asociados en un plazo determinado después de la venta. (Borrower’s right to reclaim property before or after foreclosure sale)
• lawsuit by creditor followed by court-ordered public sale to enforce lien; may entail deficiency judgments, redemption rights

Non-judicial Foreclosure (Ejecución Hipotecaria No Judicial)

En contraste con la ejecución hipotecaria judicial, la ejecución hipotecaria no judicial se lleva a cabo sin la necesidad de un juicio. Aquí, el prestamista puede ejercer el “poder de venta” otorgado por la escritura hipotecaria. No suele haber juicio por deficiencia y, en algunos estados, no existen derechos de redención.

• “power of sale” granted to lender; no suit; no deficiency

Strict Foreclosure (Ejecución Hipotecaria Estricta)

En casos raros, un tribunal puede ordenar una ejecución hipotecaria estricta. Esto significa que la propiedad se transfiere directamente al prestamista sin una venta pública. Esta forma de ejecución hipotecaria se utiliza en situaciones específicas y varía según las leyes estatales.

• court orders legal transfer of title directly to lender without public sale

Deed in Lieu of Foreclosure (Escritura en Lugar de Ejecución Hipotecaria)

A veces, en lugar de llevar a cabo una ejecución hipotecaria, el prestatario y el prestamista pueden acordar una “escritura en lugar de ejecución hipotecaria”. En este caso, el prestatario transfiere legalmente la propiedad al prestamista para saldar la deuda pendiente. Esto evita un proceso de ejecución hipotecaria completo y, a menudo, no implica un juicio por deficiencia ni derechos de redención.

• “power of sale” granted to lender; no suit; no deficiency judgment; no redemption period after sale

La ejecución hipotecaria es un proceso legal complejo que varía según el estado y la situación individual. Aquellos que enfrentan una ejecución hipotecaria o están involucrados en una como prestamistas deben buscar asesoramiento legal para comprender completamente sus derechos y responsabilidades en este proceso.

Conclusión

Entender las “encumbrances” y los “liens” es esencial para cualquier persona involucrada en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos. Estos conceptos pueden afectar la propiedad, el valor y la transferencia de una propiedad, y su comprensión es crucial para tomar decisiones informadas en bienes raíces. Al comprender los derechos y las restricciones asociados con una propiedad, los compradores, vendedores y agentes inmobiliarios pueden navegar mejor el complejo mundo de los bienes raíces en los Estados Unidos.

Nota: Este artículo proporciona información general y no constituye asesoramiento legal o financiero. Siempre consulte con un profesional calificado para obtener asesoramiento específico sobre su situación.