Contratos entre el Broker y el Salesperson: Relación y obligaciones

La relación entre un broker y un salesperson con licencia bajo ese broker puede establecerse mediante contrato como una de dos posibilidades: contratistas independientes o empleador y empleado. Todas las obligaciones del broker y el salesperson creadas bajo la Ley de Bienes Raíces o las regulaciones del Comisionado se aplican independientemente de si la relación entre el broker y el salesperson es la de contratistas independientes o empleador-empleado.

Listing Agreements

Definiciones (BPC 10027; Ref 105)

Un listing es un contrato por escrito mediante el cual un principal emplea a un agente para llevar a cabo ciertos servicios en nombre del principal en relación con la venta o arrendamiento de bienes raíces, así como oportunidades comerciales.

Requisitos

Debe incluir todos los elementos esenciales de un contrato válido: partes competentes, objeto lícito, acuerdo mutuo, consideración. Un agente que tiene un listing está sujeto a la ley de agencia y tiene ciertas obligaciones fiduciarias hacia el principal que no existen entre dos principales. Según la Ley de Fraudes, los listados deben estar por escrito; cuando un contrato escrito no expresa la verdadera intención de las partes, los tribunales intentarán descubrir la verdadera intención (Ref 97; CC 1624(5)). Un listado exclusivo debe incluir una fecha de terminación definida (BPC 10176 (f)).

Tipos (Ref 105; 158)

Los listados abiertos, de agencia exclusiva, de derecho exclusivo de venta, de autorización exclusiva para adquirir, de opción y de precio neto son todos permitidos. En un listado de precio neto, un agente debe divulgar la cantidad de compensación antes o en el momento en que el principal se obliga a la transacción (BPC 10176(g)). El agente también está obligado a revelar el precio de venta tanto al comprador como al vendedor por escrito dentro de un mes después del cierre, esta información se considera divulgada mediante el estado de cierre del tenedor del fideicomiso (BPC 10141).

Entrega del acuerdo (BPC 10142)

Un licenciatario debe entregar una copia del acuerdo a la persona que lo firma en el momento en que se obtiene la firma. Este requisito se aplica igualmente a los acuerdos de listado, contratos de compra, formularios de recibo de depósito, adendas a contratos y acuerdos de administración de propiedades (Ref 508).

Derecho a compensación (Ref 155)

Para ser ejecutable, el acuerdo de listado u otro acuerdo de agencia debe mostrar claramente la obligación de pagar la compensación al broker.

Advanced Fee Agreements (Acuerdos de Tarifa Avanzada)

Definiciones (Ref 277; BPC 10026, 10085, 10085.5, 10113.2, 10146)

Una tarifa avanzada es una tarifa reclamada o recibida antes de completar completamente el servicio que el licenciatario se comprometió a realizar. No se consideran tarifas avanzadas los pagos por:

• seguridad
• tarifas de selección
• publicidad en un medio no controlado por el broker
• tarifas devengadas bajo un acuerdo de servicio limitado

Requisitos de Escrow (BPC 10146)

Los fondos recibidos como tarifas avanzadas deben depositarse en una trust account en un banco u otro depositario reconocido y están sujetos a los requisitos de los trust funds. Los fondos depositados pueden retirarse en beneficio del agente solo cuando realmente se hayan gastado en beneficio del principal o 5 días después de que las cuentas verificadas se hayan enviado por correo al principal de acuerdo con la ley. El principal puede recuperar daños triples por cantidades mal aplicadas y tiene derecho a honorarios razonables de abogados.

Materiales y contabilidad (CCR 2970, 2972; BPC 10085)

Todos los materiales relacionados con el acuerdo de tarifa avanzada deben ser presentados al Comisionado para su aprobación al menos 10 días de calendario antes de su uso. Los materiales deben:

• no ser engañosos
• no renunciar a compromisos verbales
• no garantizar la finalización exitosa
• describir claramente los servicios
• indicar la cantidad de la tarifa y cuándo se debe pagar
• establecer una fecha definitiva para el cumplimiento completo de los servicios prometidos. El contenido de la contabilidad debe incluir:
• nombre del agente
• nombre del principal
• descripción de los servicios prestados o por prestar
• identificación de la trust fund account
• cantidad de la tarifa avanzada recaudada
• cantidad asignada o desembolsada para servicios, comisiones, gastos generales, ganancias
• copias de anuncios, número de anuncios, fechas de publicación y detalles de la publicación
• si corresponde, nombres y direcciones de las personas a las que se enviaron los requisitos de préstamo del principal y las fechas del envío.

Contracts (Contratos)

Statuts of Frauds (Ref 95-97: CC 1624)

Ciertos contratos son inválidos a menos que estén por escrito y firmados por la parte que debe ser cargada o por su agente, incluyendo:

• acuerdos que no deben ser ejecutados dentro de un año desde la firma o dentro de la vida del promisor.
• arrendamientos por un período de más de un año.
• contratos de venta de bienes raíces o intereses.
• acuerdos que emplean a un agente para comprar o vender bienes raíces.
• acuerdos que emplean a un agente para arrendar bienes raíces por un período de más de un año a cambio de una compensación o comisión.
• acuerdos de un comprador de bienes raíces para asumir una mortgage o una deed of trust obligation a menos que la asunción esté específicamente prevista en la transmisión.
• compromisos de prestar dinero o conceder crédito por más de cien mil dólares ($100,000) por parte de una persona en el negocio de préstamos o crédito, a menos que estén garantizados únicamente por propiedades residenciales que consten de una a cuatro unidades habitacionales.

Acta Uniforme de Riesgo para el Vendedor y el Comprador (Ref 104; CC 1662) – Uniform Vendor and Purchaser Risk Act

Si una propiedad es destruida sin culpa del comprador o es expropiada por dominio eminente antes de la transferencia de título o posesión, el vendedor no puede hacer cumplir el contrato y el comprador tiene derecho a recuperar cualquier parte del precio pagado. Si el título legal o la posesión se han transferido y alguna parte de la propiedad es destruida sin culpa del vendedor o es tomada por dominio eminente, el comprador puede ser requerido a completar la transacción y no tiene derecho a recuperar ninguna parte del precio ya pagado.

Contrato de Venta de Bienes Raíces (Real Property Sales Contract)

         Definiciones (BPC 10029, Ref 88)

• Un contrato de venta de bienes raíces es un acuerdo para transferir el título de bienes raíces a otra parte una vez satisfechas las condiciones especificadas y que no requiere la transferencia del título dentro de un año a partir de la fecha del contrato.
• Partes no capaces de contratar: menores no emancipados (menores de 18 años y no casados, en servicio militar activo o emancipados por un tribunal), personas de mente insana, extranjeros y personas privadas de derechos civiles (por ejemplo, convictos).
• Un ofrecimiento es una oferta de una de las partes del contrato para llevar a cabo su parte del contrato (Ref 106). Formulario
• Un formulario modelo desarrollado por la California Association of Realtors® con la aprobación del DRE, llamado «California Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions«, se utiliza ampliamente, aunque no es obligatorio. Disposiciones (Ref 102)
• Fecha del acuerdo.
• Nombres y direcciones de las partes.
• Descripción de la propiedad.
• Contraprestación.
• Términos y condiciones de las hipotecas existentes, si las hay.
• Fecha y lugar de cierre del contrato.
• Otras disposiciones requeridas por cualquiera de las partes.
  

  Earnest money, recibo del depósito (Ref 106)

• Los brokers de California utilizan un recibo de depósito al aceptar un pago inicial con una oferta para comprar bienes raíces.
• El recibo debe contener un entendimiento completo entre el comprador, el vendedor y el broker sobre la disposición y el desembolso.

• Tender (Ref 106)

• Por lo general, se realiza en el momento del closing del escrow.
• Si una de las partes incumple, la otra parte realiza la oferta.
• Si surge un litigio, la parte que hizo la oferta puede reclamar legítimamente que la otra parte incumplió.
• Si la otra parte se niega a aceptar la oferta, la parte que realizó la oferta puede rescindir el contrato o presentar una demanda por incumplimiento de contrato o ejecución específica.

Title Transfers (Transferencias de Título)

Medios para adquirir el título (Ref 106-110)

Testamento (Will): Formal, con testigos, holográfico, estatutario, estatutario con trust.

Sucesión (Succession): Bienes separados o bienes gananciales.

Accesión (Accession): Aluvión, relictión, avulsión, adición de accesorios, mejoras realizadas por error.

Ocupación (Occupancy): Abandono, prescripción, posesión adversa.

Transferencia (Transfer): Concesión privada o pública, regalo, alienación por ley o acción judicial.

Matrimonio (Marriage)

Escheat (Escheat)

Dominio público (Eminent Domain)

Detención equitativa (Equitable Estoppel)

Seguro de título (Title Insurance)

Protege contra muchos tipos de riesgos no registrados, dependiendo del tipo de póliza adquirida. La póliza comúnmente utilizada en California es la de la California Land Title Association  (CLTA).

Título, registro, notificación (Ref 51; CC 2934)

Después de ser reconocido (ejecutado frente a un Notario Público o debidamente testificado según lo dispuesto por la ley aplicable), cualquier instrumento o fallo que afecte al título o la posesión puede ser registrado. Por lo general, un instrumento se registra cuando es debidamente reconocido o verificado y se deposita en la oficina del registrador con el funcionario adecuado y se marca como «presentado para su registro» (Ref52).

Preliminary report (Informe preliminar) (Ref 83-85; Ins C 1234.11)

La industria de seguros de título emite típicamente un «Preliminary report » en lugar de una «búsqueda» o «resumen de título». El «Preliminary report» es una oferta para emitir una póliza de título sujeta a excepciones indicadas, no una representación de la condición del título.

Mortgages, Deeds of Trust, Notes (Hipotecas, Fideicomisos en Garantía, Pagos)

Las hipotecas y los deeds of trust son equivalentes funcionales según la ley de California. La hipoteca o el deeds of trust es el instrumento de seguridad que establece la propiedad inmobiliaria descrita como garantía para la deuda/préstamo u obligaciones que el pagaré promisorio evidencia. El pagaré promisorio (promissory note) es la evidencia de la deuda entre el prestatario y el prestamista. También es el contrato que representa la promesa del prestatario de pagar al prestamista de acuerdo con los términos acordados.

Si existen conflictos entre el pagaré y el deed of trust o la mortgage, generalmente los términos del pagaré promisorio son los que tienen prioridad.

Leases (Arrendamientos)

Term (Plazo)

Si un arrendamiento no especifica su plazo, se sobreentenderá un período de tiempo específico como cuestión de ley, y la duración de ese período de tiempo depende de la naturaleza del arrendamiento y las circunstancias que lo rodean.

Security deposit (Depósito de seguridad)

Un depósito de seguridad es retenido por el propietario en beneficio del inquilino depositante, y el reclamo de un inquilino sobre el depósito de seguridad tiene prioridad sobre los reclamos de todos los acreedores del propietario, excepto un síndico en quiebra.

En un arrendamiento residencial, el depósito de seguridad es reembolsable, y el inquilino no puede renunciar al derecho a un reembolso.

Además del alquiler del primer mes, un propietario puede requerir un depósito máximo de:

• Dos meses de alquiler en el caso de una propiedad residencial sin amueblar.
• Tres meses de alquiler en el caso de una propiedad residencial amueblada.
• Seis meses de alquiler si el plazo del arrendamiento es de seis meses o más.

Obligaciones del propietario (Landlord obligations)

Un propietario residencial debe mantener la vivienda en condiciones habitables, lo que incluye:

• Impermeabilización efectiva y protección contra las inclemencias del tiempo del techo y las paredes exteriores, incluyendo ventanas y puertas sin roturas.
• Instalaciones de plomería o gas en buen estado de funcionamiento.
• Suministro de agua que produzca agua corriente fría y caliente, proporcionada a accesorios adecuados y conectada a un sistema de eliminación de aguas residuales aprobado según la ley aplicable.
• Instalaciones de calefacción que cumplan con la ley aplicable en el momento de la instalación y se mantengan en buen estado de funcionamiento.
• Iluminación eléctrica, con cableado y equipos eléctricos que cumplan con la ley aplicable en el momento de la instalación, y se mantengan en buen estado de funcionamiento.
• Edificio, terreno y accesorios, así como todas las áreas bajo el control del propietario, deben mantenerse limpios, sanitarios y libres de acumulaciones de escombros, suciedad, basura, desechos, roedores y plagas.
• Recipientes adecuados para la basura y la basura, en condiciones limpias y en buen estado de reparación.
• Pisos, escaleras y barandas deben mantenerse en buen estado de reparación.
• Un buzón con cerradura para cada unidad residencial en un hotel residencial.
• Un detector de humo operable para cada unidad.

Si el propietario no mantiene una propiedad residencial en condiciones aptas para la ocupación humana, el inquilino puede notificar al propietario para que repare las instalaciones. Si, después de recibir la notificación del inquilino, el propietario no realiza las reparaciones necesarias en un tiempo razonable, el inquilino tiene el derecho estatutario de:

• Gastar hasta un mes de alquiler en reparaciones (solo dos veces en cualquier período de doce meses).
• Abandonar la propiedad, en cuyo caso el inquilino queda exento de la obligación de pagar alquiler adicional y del cumplimiento de otras condiciones del contrato de arrendamiento.

Obligaciones del inquilino (Tenant obligations)

Además de la obligación de pagar el alquiler, el inquilino debe:

• Mantener su parte de la propiedad tan limpia y sanitaria como lo permita la condición de la propiedad (a menos que el propietario haya acordado expresamente por escrito hacerlo).
• Desechar la basura y los desechos de la vivienda de manera limpia y sanitaria (a menos que el propietario haya acordado expresamente por escrito hacerlo).
• Usar adecuadamente las instalaciones de plomería, electricidad y gas y mantenerlas en condiciones limpias y sanitarias según lo permita su estado.
• No destruir, desfigurar, dañar, deteriorar ni quitar intencionalmente ninguna parte de la estructura o unidad habitacional, las instalaciones, los equipos o los accesorios, ni permitir que ningún invitado del inquilino lo haga.
• Ocupar la propiedad como vivienda, utilizando solo aquellas partes que fueron diseñadas o destinadas para tal uso.

Tax Aspects (Aspectos Fiscales)

Property taxes (Impuestos a la propiedad)

En California, los impuestos a la propiedad se gravan según el valor (ad valorem) de la propiedad en la fecha de adquisición o en la fecha de finalización de cualquier construcción nueva.

• La Ley de Derechos de los Contribuyentes de Propiedades de Morgan otorga a los propietarios el derecho de obtener copias de los documentos del tasador relacionados con la tasación y evaluación de la propiedad del propietario.

Los impuestos a la propiedad se convierten en gravámenes el 1 de enero del año anterior al año fiscal (del 1 de julio al 30 de junio) para el cual se gravan los impuestos.

• La mitad del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria vence el 1 de noviembre y se paga sin penalización hasta el 10 de diciembre.
• La segunda mitad vence el 1 de febrero y se paga sin penalización hasta el 10 de abril.

La Proposición 13 (1978) enmendó la Constitución del Estado para limitar el impuesto anual máximo sobre la propiedad inmobiliaria al uno por ciento del «valor total en efectivo» (valor de mercado), más un máximo del dos por ciento anual basado en el índice de precios al consumidor (IPC).

• Se permite una suma adicional por deuda en la propiedad afectada aprobada por los votantes antes de la aprobación de la Proposición 13.
• La deuda nueva seleccionada solo se permite mediante un voto de dos tercios de los residentes afectados.

La Proposición 39 (2000) autoriza bonos para la reparación, construcción o reemplazo de instalaciones escolares si son aprobados por el 55% de los votos locales.

Se aplica una exención para propietarios de viviendas de los primeros $7,000 del valor total a cada propiedad residencial que esté ocupada por el propietario en la fecha de gravamen y cumpla con otras pruebas de calificación.

Las personas mayores (de 62 años o más) y las personas ciegas o discapacitadas pueden aplazar el pago de impuestos sobre sus residencias.

• Se cobra interés y los impuestos aplazados e intereses se recuperan cuando se vende la propiedad.

Impuestos federales (Federal taxes)

Los impuestos no pagados al Servicio de Impuestos Internos se convierten en un gravamen tributario general sobre toda la propiedad y los derechos de propiedad del contribuyente, incluidos aquellos adquiridos después de que surge el gravamen.

Además del gravamen tributario general, el Código de Impuestos Internos establece gravámenes especiales para los impuestos sucesorios y de donaciones.

Exención del impuesto sobre las ganancias en la venta de una vivienda: $250,000 para una persona soltera, $500,000 para declarantes conjuntos, se excluyen de los ingresos si se cumplen las condiciones de residencia y otras condiciones.

Impuesto sucesorio: a partir de 2016, hay una exención para patrimonios valorados en menos de $5,450,000.

• El exceso está sujeto a una tasa de impuesto del 40%.

Evaluaciones especiales (Special assessments)

Las evaluaciones especiales pueden ser periódicas para distritos de mejora o ser gravadas solo una vez por la ciudad o el condado para un trabajo o mejora en particular.

Los gravámenes creados por evaluaciones especiales suelen tener la misma prioridad que los gravámenes tributarios generales.

Impuestos estatales (State taxes)

Cualquier pasivo tributario que sea exigible constituye un gravamen tributario estatal exigible sobre toda propiedad inmobiliaria ubicada en este estado.

Impuesto de transferencia de documentos (Documentary transfer tax)

Los condados pueden aplicar un impuesto de transferencia de documentos a las transferencias de bienes raíces ubicadas en el condado.

• El impuesto se calcula a una tasa de 55 centavos por cada $500 de consideración o fracción de la misma.
• El aviso de pago se ingresa en el propio documento o en un papel separado registrado junto con el documento.

La cantidad de un impuesto de transferencia de la ciudad se fija en la mitad de la tasa cobrada por el condado.

• El condado recauda el impuesto total, pero entrega la mitad del monto recaudado a la ciudad.

Impuestos sobre casas móviles (Mobile homes taxation)

Las casas móviles y las casas prefabricadas están sujetas a impuestos sobre la propiedad local en circunstancias prescritas.

Si la casa móvil está sujeta a impuestos sobre la propiedad, no se aplican los impuestos sobre ventas o uso.

Ventas de impuestos (Tax sales)

Los recaudadores de impuestos del condado son responsables de administrar la venta de propiedades «en incumplimiento de impuestos» cuando han transcurrido cinco o más años desde que se pagaron los impuestos sobre la propiedad.

• El recaudador de impuestos debe intentar vender las propiedades en incumplimiento de impuestos que están sujetas al poder de venta dentro de dos años.
• El precio mínimo al que se puede vender una propiedad en subasta pública es la suma de todos los impuestos, penalizaciones, costos y tarifas.

Redención

La propiedad inmobiliaria en incumplimiento de impuestos puede ser redimida mediante el pago de impuestos, intereses, costos y penalizaciones de redención.

Cualquier persona puede optar por pagar impuestos atrasados en cuotas en cualquier momento antes de las 5 p. m. del 30 de junio del quinto año después de que la propiedad se volvió incumplida de impuestos.

Ventas por parte de personas extranjeras (Sales by foreign persons)

Se aplican requisitos especiales de retención de impuestos federales y estatales a las ventas en las que el vendedor no es ni ciudadano estadounidense ni residente extranjero.

• La ley federal es la Ley de Inversión Extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA-Foreign Investment in Real Property Tax Act).
• La ley de California se conoce como CAL-FIRPTA.

Bajo ambas leyes, una parte del precio de venta debe ser retenida por el comprador y pagada como impuesto estimado en nombre del vendedor.