Introducción

En el emocionante mundo de los bienes raíces, es crucial comprender los conceptos de «Intereses» y «Propiedades en Bienes Raíces» (Interests & Estates). Estos términos, aparentemente simples, son la base de todas las transacciones y acuerdos de bienes raíces. En este artículo, profundizaremos en los «Intereses» y las diversas formas de «Propiedades en Bienes Raíces» que se encuentran en el mercado.

Intereses en Bienes Raíces

Comencemos por explorar los «Intereses». En el contexto de los bienes raíces, los intereses se pueden dividir en dos categorías principales: «Posesión» y «No Posesión».

Interests

Possession / Possessory                             Non-possession / Non-possessory:

• estate in land                                                     • private: encumbrance
• public: public interest

Intereses de Posesión (Possessory Interests)

En esta categoría, encontramos las «Propiedades en la Tierra» (Estates in Land), que confieren el derecho a la posesión de la propiedad. Las propiedades en la tierra pueden ser tanto «Libres» (Freehold) como «De Arrendamiento» (Leasehold).

Propiedades Libres en la Tierra (Freehold Estates)

Las propiedades libres en la tierra otorgan el derecho a la posesión sin un límite de tiempo establecido. Dentro de esta categoría, tenemos dos subtipos importantes: «Fee Simple» y «Propiedades de Vida» (Life Estates).

• Fee Simple: Este es el tipo más alto de interés en bienes raíces, y se caracteriza por su absoluta propiedad. Un «Fee Simple Absolute» significa que el propietario tiene derechos sin restricciones y que el interés no está limitado por el tiempo ni sujeto a condiciones particulares. Sin embargo, también existen «Fee Simple Defeasible», que pueden revertir a un propietario anterior si se cumplen ciertas condiciones.Como se mencionó anteriormente, este es el tipo de interés más alto y absoluto en una propiedad.– not limited by one’s lifetime – absolute: highest form of ownership interest – defeasible: reverts to previous owner per conditions
• Propiedades de Vida (Life Estates): Estas propiedades en la tierra son temporales y se basan en la vida de una persona. Pueden ser «Convencionales» o «Legales». Las propiedades de vida convencionales están limitados a la vida de un arrendatario o una persona nombrada, y luego pasan a otro beneficiario designado. Las propiedades de vida legales, por otro lado, se crean por leyes estatales y a menudo están diseñadas para proteger a los sobrevivientes familiares, como las leyes de «Homestead». – passes to another on death of named party – remainder: named party to receive estate – reversion: previous owner to receive estate – created by operation of state law as opposed to a property owner’s agreement – designed to protect family survivors – Homestead: rights to one’s principal residence:
  – laws protect homestead from creditors
  – family must occupy the homestead
  – cannot be conveyed by one spouse
  – endures over life of head of household
  – interests extinguished if property destroyed

           Conventional life estate

             – limited to lifetime of life tenant/ named party

             – ordinary: estate passes to remainderman or previous owner when life tenant dies

             – pur autre vie: limited to lifetime of another, passes to remainderman or previous owner

           Estates In Land

– include right of possession

– leasehold = limited duration: En estos casos, el ocupante de la propiedad tiene derechos de posesión, pero solo durante un período de tiempo limitado. Esto se aplica comúnmente a los arrendamientos de viviendas y comerciales.

– freehold: duration is not limited: En contraste, las propiedades libres no tienen un límite de tiempo definido. Aquí encontramos el «Fee Simple» y las propiedades de vida.

Freehold (own)                Leasehold (lease)

• fee simple                       • estate for years
– absolute                          • periodic
– defeasible                       • estate at will  • estate at sufferance

• life estates
– conventional
– legal

Leaseholds: Explorando los Diferentes Tipos de Arrendamientos

Dentro de la categoría de «Propiedades en la Tierra» (Estates in Land), encontramos una variedad de arreglos de arrendamiento que rigen el uso de una propiedad. Los «Leaseholds» representan el derecho a ocupar una propiedad por un período específico, y estos arreglos pueden variar significativamente en términos de duración y términos.

Estate for years: specific, stated duration, per lease; expires at end of term

Periodic: lease term renews automatically upon acceptance of rent; renews indefinitely if landlord accepts rent

Estate at will: for indefinite period subject to rent payment; cancelable with notice

Estate at sufferance: tenancy against landlord’s will and without an agreement

Estate for Years (Arrendamiento por Años)

El «Estate for Years» es un tipo específico de arrendamiento que se caracteriza por tener una duración establecida y específica que se especifica en el contrato de arrendamiento. Este período puede ser corto o largo, pero lo esencial es que tiene una fecha de finalización clara. Algunos aspectos clave de este tipo de arrendamiento incluyen:

• Duración Específica: El arrendamiento establece una duración concreta, como seis meses, un año o incluso más.
• Expira al Final del Plazo: Una característica distintiva de este tipo de arrendamiento es que automáticamente llega a su fin cuando se alcanza la fecha de vencimiento especificada en el contrato.

Periodic (Arrendamiento Periódico)

En el caso de un «Arrendamiento Periódico», el contrato de arrendamiento se renueva automáticamente a intervalos regulares siempre que el inquilino continúe pagando el alquiler y el propietario lo acepte. Algunas características importantes de este tipo de arrendamiento incluyen:

• Renovación Automática: Cuando se acerca el final de un período de arrendamiento, se renueva automáticamente por un período adicional si el inquilino sigue pagando el alquiler.
• Duración Indefinida: A diferencia del «Estate for Years», un arrendamiento periódico no tiene una fecha de finalización predeterminada, lo que significa que podría durar indefinidamente.

Estate at Will (Arrendamiento a Voluntad)

Un «Arrendamiento a Voluntad» es un acuerdo de arrendamiento que no tiene una duración específica establecida. En este caso, el inquilino ocupa la propiedad durante un período indeterminado y está sujeto a pagar el alquiler de manera regular. Algunos aspectos clave incluyen:

• Duración Indefinida: Este tipo de arrendamiento no tiene un límite de tiempo predeterminado y puede continuar mientras ambas partes lo deseen.
• Cancelable con Aviso: A pesar de la falta de un plazo fijo, este tipo de arrendamiento generalmente puede cancelarse con un aviso previo de ambas partes. Por ejemplo, el propietario podría notificar al inquilino que desea recuperar la propiedad con un preaviso razonable.

Estate at Sufferance (Arrendamiento por Sufrimiento)

El «Arrendamiento por Sufrimiento» se produce cuando un inquilino continúa ocupando una propiedad después de que su arrendamiento haya expirado y el propietario no ha otorgado un nuevo contrato de arrendamiento. Algunos detalles importantes de este escenario incluyen:

• Contra la Voluntad del Propietario: Este tipo de arrendamiento ocurre en contra de la voluntad del propietario, ya que el inquilino no tiene permiso para continuar ocupando la propiedad.
• Falta de Acuerdo Formal: No hay un acuerdo de arrendamiento vigente, y el inquilino puede estar ocupando la propiedad de manera ilegal en este punto.
• Posible Desalojo: En muchos casos, el propietario puede tomar medidas legales para desalojar al inquilino por su ocupación continua después de la expiración del arrendamiento.

En resumen, los «Leaseholds» representan una variedad de acuerdos de arrendamiento que pueden afectar significativamente la duración y los términos de la ocupación de una propiedad. Cada tipo de arrendamiento tiene sus propias características y consideraciones legales, y es esencial comprender estas diferencias al entrar en un acuerdo de arrendamiento.

Intereses de No Posesión (Non-Possessory Interests)

En la categoría de intereses de no posesión, encontramos «Cargas» (Encumbrances) y «Intereses Públicos» (Public Interests).

• Cargas (Encumbrances): Estas son limitaciones o derechos sobre la propiedad que afectan su uso, pero no otorgan posesión. Ejemplos comunes incluyen servidumbres, gravámenes, hipotecas y restricciones de uso.
• Intereses Públicos (Public Interests): Estos son derechos o restricciones que benefician al público en general, como las restricciones de zonificación y las regulaciones de construcción.

Conclusión

Comprender los «Intereses» y las diferentes formas de «Propiedades en Bienes Raíces» es esencial.