Tabla de contenidos
Las Matemáticas más básicas
En el mundo de los bienes raíces en Estados Unidos, es fundamental comprender conceptos matemáticos básicos que se aplican de manera regular en diversas transacciones y cálculos relacionados con propiedades inmobiliarias. A continuación, exploraremos estos conceptos matemáticos esenciales:
Fracciones (Fractions)
Suma y Resta con el Mismo Denominador:
Fórmula:
a / c + b / c = (a + b) ÷ c
Ejemplo:
1/2 + 1/2 = (1 + 1) / 2 = 2/2 = 1
Suma y Resta con Denominadores Diferentes:
Fórmula:
a / c + b / d = (ad + bc) / cd
Ejemplo:
1/2 + 1/3 = (3 + 2) / 6 = 5/6
Multiplicación:
Fórmula:
(a / c) x (b / d) = ab / cd
Ejemplo:
(2/5) x (4/6) = 8/30 = 4/15
Decimales y Porcentajes (Decimals and Percents)
Conversión de Decimales a Porcentajes:
Fórmula:
Número Decimal x 100 = Número en Porcentaje
Ejemplo:
0.022 x 100 = 2.2%
Conversión de Porcentajes a Decimales:
Fórmula:
Número en Porcentaje ÷ 100 = Número Decimal
Ejemplo:
2.2 ÷ 100 = 0.022
Multiplicación de Porcentajes:
Fórmula:
Número en Porcentaje ÷ 100 = Número Decimal Número Inicial x Número Decimal = Terreno
Ejemplo:
El 75% de 256 (75% x 256) = ?
75 ÷ 100 = 0.75 256 x 0.75 = 192
División por Porcentajes:
Fórmula:
Número en Porcentaje ÷ 100 = Número Decimal Número Inicial ÷ Decimal = Dividendo
Ejemplo:
240 ÷ 75% = ?
75% ÷ 100 = 0.75 240 ÷ 0.75 = 320
Decimales, Fracciones y Porcentajes (Decimals, Fractions, and Percentages)
Conversión de Fracciones a Porcentajes:
Fórmula:
a / b o a ÷ b = a dividido por b = número decimal número decimal x 100 = número en porcentaje
Ejemplo:
2 / 5 = 2 dividido por 5 = 0.4 0.4 x 100 = 40%
Conversión de un Porcentaje a Fracción y Simplificación:
Fórmula:
X% = X ÷ 100 o X / 100 X ÷ a, donde “a” es el número más grande que divide de manera uniforme 100 ÷ a en el numerador y denominador
Ejemplo:
40% = 40 ÷ 100, o 40 / 100 40 ÷ 20 = 2 100 ÷ 20 = 5
Conversión de Fracciones a Decimales y Porcentajes:
Fórmula:
Decimal x 100 = Número en Porcentaje
Ejemplo:
0.75 x 100 = 75%
Ecuaciones (Equations)
Suma y Resta:
Fórmula:
Si a = b + c
Entonces b = a – c (restando c de ambos lados)
Y c = a – b (restando b de ambos lados)
Ejemplo:
10 = 6 + 4
6 = 10 – 4
4 = 10 – 6
Multiplicación y División:
Fórmula:
Si a = b x c
Entonces b = a / c (dividiendo ambos lados por c)
Y c = a / b (dividiendo ambos lados por b)
Ejemplo:
10 = 2 x 5
2 = 10 ÷ 5
5 = 10 ÷ 2
Medición Lineal y de Perímetro (Linear and Perimeter Measurement)
Medición Lineal de Rectángulos:
Fórmula:
Lado A = Área ÷ Lado B
Ejemplo:
Una casa rectangular tiene un lado de 40 pies de largo y un área de 1,200 pies cuadrados. ¿Cuál es la longitud del otro lado?
Lado A = (1,200 pies ÷ 40 pies) = 30 pies
Medición de Perímetro:
Fórmula:
Perímetro = Suma de todos los lados de un objeto
Ejemplo:
Un lote de cinco lados tiene las siguientes dimensiones:
Lado A = 50 pies Lado B = 60 pies Lado C = 70 pies Lado D = 100 pies Lado E = 30 pies
¿Cuál es el perímetro del lote?
P = 50 pies + 60 pies + 70 pies + 100 pies + 30 pies = 310 pies
Medición de Área (Area Measurement)
Cuadrado y Rectángulo:
Fórmula:
Área = Ancho x Profundidad (Horizontal) o Ancho x Altura (Vertical)
Ancho = Profundidad (Altura) ÷ Área
Profundidad (Altura) = Ancho ÷ Área
Ejemplo:
Una casa tiene 40 pies de profundidad y 30 pies de ancho. ¿Cuál es su área?
Área = 40 pies x 30 pies = 1,200 pies cuadrados (SF)
Triángulo:
Fórmula:
Área = (Altura x Base) ÷ 2
Nota: A veces, la Base también se llama “ancho”.
Ejemplo:
Una casa con forma de A tiene una fachada frontal de 30 pies de ancho y 20 pies de altura. ¿Cuál es el área de la fachada?
Área = (30 pies x 20 pies) ÷ 2 = 300 pies cuadrados (SF)
Conversión de Pies Cuadrados a Acres:
Fórmula:
Acres = Área en Pies Cuadrados ÷ 43,560 Pies Cuadrados
Ejemplo:
¿Cuántos acres son 196,020 pies cuadrados?
196,020 pies cuadrados ÷ 43,560 pies cuadrados = 4.5 acres
Conversión de Acres a Pies Cuadrados:
Fórmula:
Pies Cuadrados = Número de Acres x 43,560 Pies Cuadrados
Ejemplo:
¿Cuántos pies cuadrados son 0.75 acres?
0.75 acres x 43,560 pies cuadrados = 32,670 pies cuadrados
Tabla de Conversión de Medidas Lineales (Linear and Area Conversion Chart)
Linear and Area Conversion Chart
Linear measures
Metric conversions
Cálculo de Área a partir de la Descripción Legal (Calculating Area from the Legal Description)
Fórmula:
Primero, multiplica todos los denominadores de las fracciones en la descripción legal. Luego, divide 640 por el producto resultante.
Ejemplos:
¿Cuántos acres hay en la mitad norte del cuarto suroeste de la Sección 6?
640 / (2 x 4) = 640 / 8 = 80 acres
¿Cuántos acres hay en la mitad oeste del cuarto noroeste del cuarto noreste de la Sección 8?
640 / (2 x 4 x 4) = 640 / 32 = 20 acres
Medición de Volumen (Volume Measurement)
Fórmula:
Volumen = Ancho x Altura x Profundidad (para objetos con ángulos de 90 grados)
Base = (Altura x Profundidad) ÷ Volumen
Altura = (Base x Profundidad) ÷ Volumen
Profundidad = (Base x Altura) ÷ Volumen
Ejemplo:
¿Cuál es el volumen de una casa de 40 pies x 30 pies x 20 pies?
40 pies x 30 pies x 20 pies = 24,000 pies cúbicos
Arrendamientos (Leases)
Cálculo del Alquiler en Porcentaje (Percentage Lease Rent Calculation)
En la industria de bienes raíces en Estados Unidos, los arrendamientos comerciales a menudo involucran un componente de alquiler basado en un porcentaje de las ventas de un negocio. Este concepto se conoce como “Monthly percentage rent” (Alquiler en Porcentaje Mensual).
Fórmula:
El cálculo del alquiler mensual en porcentaje se realiza multiplicando las ventas mensuales del negocio por el porcentaje de alquiler acordado en el contrato.
Ejemplo:
Imaginemos una tienda que genera $50,000 al mes en ventas. El contrato de arrendamiento estipula un porcentaje de alquiler del 1.5%. Para calcular el monto mensual del alquiler en porcentaje, aplicamos la fórmula de la siguiente manera:
($50,000 x 0.015) = $750 al mes
En este caso, el alquiler mensual en porcentaje sería de $750. Esto significa que, además del alquiler base, el arrendatario deberá pagar $750 al mes como porcentaje de sus ventas. Este enfoque es común en arrendamientos de locales comerciales y permite a los propietarios compartir el éxito del negocio arrendado.
Contratos de Venta (Contracts for Sale)
Cálculo del Porcentaje del Precio de Listado (Percentage of Listing Price Calculation)
En transacciones inmobiliarias, es común calcular el porcentaje de oferta con respecto al precio de listado de una propiedad. Este cálculo se utiliza para determinar cuánto se ofrece en relación con el precio de venta inicial.
Fórmula:
El cálculo del porcentaje del precio de listado se realiza dividiendo la oferta realizada entre el precio de listado de la propiedad.
Ejemplo:
Supongamos que una propiedad se encuentra listada a un precio de $150,000 y recibe una oferta de compra por $120,000. Para calcular el porcentaje de la oferta con respecto al precio de listado, aplicamos la fórmula de la siguiente manera:
($120,000 ÷ $150,000) = 80%
En este caso, la oferta representa el 80% del precio de listado. Este cálculo es útil tanto para compradores como para vendedores, ya que proporciona una medida clara de la relación entre la oferta y el precio de venta inicial.
Cálculo del Depósito de Dinero en Garantía (Earnest Money Deposit Calculation)
Al comprar una propiedad, es común realizar un depósito de dinero en garantía, también conocido como “earnest money deposit,” como muestra de interés y compromiso en la transacción. El monto de este depósito puede calcularse utilizando la siguiente fórmula.
Fórmula:
El cálculo del depósito se realiza multiplicando el precio de la oferta por el porcentaje requerido o aceptado en el mercado.
Ejemplo:
Imaginemos que un vendedor requiere un depósito del 2% en una propiedad que está listada por $320,000. Para calcular el depósito requerido (asumiendo una oferta al precio completo), aplicamos la fórmula de la siguiente manera:
($320,000 x 2%) = $6,400
En este caso, el depósito requerido sería de $6,400. Este dinero se mantiene en garantía hasta que se cierre la transacción y generalmente se acredita al precio de compra final de la propiedad. El depósito de dinero en garantía es una práctica común en las negociaciones de bienes raíces para proteger a ambas partes involucradas.
Appraisal & Value (Valoración e Valor)
Ajuste de Comparables (Adjusting Comparables)
En la valoración de propiedades, es común ajustar el valor de comparables para determinar el valor estimado de una propiedad en particular. Aquí se presentan las reglas y ejemplos para realizar estos ajustes correctamente.
Reglas:
- Nunca ajustes el valor del sujeto.
- Si el comparable es superior al sujeto, resta valor al comparable.
- Si el comparable es inferior al sujeto, suma valor al comparable.
Ejemplo:
Supongamos que el sujeto tiene una piscina de $10,000 y no tiene porche. Un comparable que se vendió por $250,000 tiene un porche ($5,000), un baño adicional ($6,000) y no tiene piscina.
Ajustes al comparable: $250,000 (+10,000 – 5,000 – 6,000) = $249,000, valor indicado del sujeto.
Multiplicador Bruto de Alquiler (Gross Rent Multiplier)
El Multiplicador Bruto de Alquiler es una herramienta utilizada para estimar el valor de una propiedad de alquiler en función de sus ingresos de alquiler mensuales y se abrevia comúnmente como GRM. Aquí se presentan las fórmulas y ejemplos para calcularlo.
Fórmulas:
- Precio de venta = Ingreso mensual de alquiler x GRM
- Ingreso mensual de alquiler = Precio de venta / Multiplicador Bruto de Alquiler
Ejemplos:
¿Cuál es el valor de un edificio de cuatro unidades con un alquiler mensual de $2,800 y un GRM de 112?
$2,800 de alquiler x 112 GRM = $313,600
¿Cuál es el GRM de un edificio de cuatro unidades con un alquiler mensual de $2,800 y un valor de $313,600?
$313,600 de precio ÷ $2,800 de alquiler = 112 GRM
Multiplicador Bruto de Ingresos (Gross Income Multiplier)
El Multiplicador Bruto de Ingresos se utiliza para estimar el valor de una propiedad comercial en función de sus ingresos anuales y se abrevia comúnmente como GIM. A continuación, se presentan las fórmulas y ejemplos para calcularlo.
Fórmulas:
- Multiplicador Bruto de Ingresos = Precio de venta ÷ Ingreso anual
- Precio de venta = Ingreso anual x Multiplicador Bruto de Ingresos
- Ingreso anual = Precio de venta ÷ Multiplicador Bruto de Ingresos
Ejemplos:
¿Cuál es el valor de una propiedad comercial con un ingreso anual de $33,600 y un GIM de 9.3?
$33,600 de ingreso x 9.3 GIM = $312,480
¿Cuál es el GIM de una propiedad comercial con un ingreso anual de $33,600 y un valor de $312,480?
$313,600 de precio ÷ $33,600 de ingreso = 9.3 GIM
Enfoque de Costo (Cost Approach)
Fórmula de Enfoque de Costo (Cost Approach Formula)
El Enfoque de Costo es una metodología utilizada en la valoración de propiedades para estimar su valor en función del costo de reemplazo de las mejoras y otros factores. Aquí se presenta la fórmula utilizada en este enfoque.
Fórmula:
El valor se calcula sumando el valor del terreno al costo de las mejoras, teniendo en cuenta las adiciones de capital y restando la depreciación.
Ejemplo:
Supongamos que el valor del terreno es de $50,000 y el costo de reemplazo de una vivienda es de $150,000. Se agregó un nuevo garaje por $30,000 y la depreciación total es de $10,000.
Valor = $50,000 (valor del terreno) + ($150,000 + $30,000 – $10,000) = $220,000
Depreciación (Depreciation)
La depreciación es la disminución del valor de una propiedad con el tiempo debido a diversos factores. Aquí se presentan las fórmulas y un ejemplo para calcular la depreciación.
Fórmulas:
- Depreciación anual = Base de depreciación inicial ÷ Plazo de depreciación
- Base de depreciación = (Valor inicial de la propiedad + Mejoras de capital – Valor del terreno)
- Término de depreciación se expresa en número de años.
Ejemplo:
Supongamos que el valor de la propiedad es de $500,000, el valor del terreno es de $110,000 y el plazo de depreciación es de 39 años.
Paso 1: ($500,000 – $110,000) = $390,000 de base de depreciación.
Paso 2: ($390,000 ÷ 39 años) = $10,000 de depreciación anual.
Fórmula de Capitalización de Ingresos (Income Capitalization Formula)
La fórmula de capitalización de ingresos se utiliza para estimar el valor de una propiedad basándose en sus ingresos netos anuales y una tasa de capitalización. Aquí se presentan las fórmulas y ejemplos para calcularlo.
Fórmulas:
- Valor = Ingresos netos operativos anuales ÷ Tasa de capitalización
- Tasa de capitalización = Ingresos netos operativos anuales ÷ Valor
- Ingresos netos operativos anuales = Valor x Tasa de capitalización
Ejemplos:
Una propiedad genera $490,000 de ingresos netos y se vende a una tasa de capitalización del 7%. ¿Cuál es su valor?
$490,000 ÷ 7% = $7,000,000 de valor
Una propiedad tiene un ingreso neto de $490,000 y se vende por $7,000,000. ¿Cuál es su tasa de capitalización?
$490,000 ÷ $7,000,000 = 0.07, o 7%
El valor de una propiedad es de $7,000,000 y la tasa de capitalización es del 7%. ¿Cuál es el ingreso neto operativo anual de la propiedad?
$7,000,000 x 0.07 = $490,000
Ingreso Neto Operativo (Net Operating Income, NOI, Ingreso Neto)
El Ingreso Neto Operativo, a menudo abreviado como NOI, es una métrica clave en la valoración de propiedades comerciales y de inversión. Aquí se presenta la fórmula y un ejemplo para calcular el NOI.
Fórmula:
NOI se calcula restando las pérdidas por vacantes y los gastos operativos del ingreso potencial, y luego sumando otros ingresos.
Nota: El NOI no incluye los pagos de deuda.
Ejemplo:
Un edificio tiene 10 suites de oficina que generan un alquiler potencial anual de $10,000 cada una. La tasa de vacancia es del 10% y los gastos anuales son de $35,000. Las máquinas expendedoras generan $5,000 en ingresos adicionales. ¿Cuál es el NOI?
$100,000 (alquiler) – $10,000 (vacancia) + $5,000 (otros ingresos) – $35,000 (gastos) = $60,000 de NOI
Finanzas (Finance)
Es crucial comprender una variedad de conceptos financieros para tomar decisiones informadas sobre préstamos, tasas de interés y otros aspectos de las transacciones inmobiliarias. Aquí, exploraremos algunos de estos conceptos clave en inglés, ya que se utilizan comúnmente en la industria de bienes raíces en Estados Unidos:
Puntos (Points)
Definición:
Un point equivale al 1% del monto del préstamo o 0.01 multiplicado por el monto del préstamo.
Fórmulas:
Puntos = Tarifa pagada ÷ Monto del préstamo
Tarifa pagada = Monto del préstamo x Puntos
Monto del préstamo = Tarifa pagada ÷ Puntos
Ejemplos:
Un prestatario paga $500 por un préstamo de $10,000. ¿Cuántos points se pagan?
$500 ÷ 10,000 = 0.05 = 5 points
Un prestatario paga 5 points en un préstamo de $10,000. ¿Cuál es la tarifa pagada?
$10,000 x 0.05 = $500
Un prestatario paga $500 como 5 points en un préstamo. ¿Cuál es el monto del préstamo?
$500 ÷ 0.05 = $10,000
Reglas generales:
- 1 punto cargado aumenta el rendimiento del prestamista en un 0.125%
- 8 puntos cargados aumentan el rendimiento del prestamista en un 1%
Ejemplo: Un prestamista desea obtener un rendimiento del 7% en un préstamo al 6.5%. ¿Cuántos points debe cobrar?
(7% – 6.5%) = 0.5%
0.5% ÷ 0.125% = 4 points
Tasa de interés, Principal y Pago (Interest Rate, Principal and Payment)
Aviso:
Las tasas de interés en la financiación hipotecaria se aplican al pago de intereses anuales y excluyen el pago del principal. Recuerde convertir los pagos anuales a mensuales, o viceversa, según lo requiera la pregunta, y excluya los pagos del principal de sus cálculos.
Fórmulas:
Pago = Principal x Tasa
Principal = Pago ÷ Tasa
Tasa = Pago ÷ Principal
Ejemplos:
Un prestatario tiene un préstamo de $100,000 al 6% de interés. ¿Cuáles son los pagos anuales y mensuales?
Pago anual = $100,000 x 0.06 = $6,000
Pago mensual = $6,000 ÷ 12 = $500
Un prestatario tiene un pago mensual de $500 en un préstamo al 6%. ¿Cuál es el capital principal del préstamo?
Principal = ($500 x 12) ÷ 6% = ($6,000 ÷ 0.06) = $100,000
Un prestatario tiene un pago mensual de $500 en un préstamo de $100,000. ¿Cuál es la tasa de interés del préstamo?
Tasa = ($500 x 12) ÷ $100,000 = ($6,000 ÷ 100,000) = 0.06 = 6%
Intereses totales, Tasa de interés y Plazo del préstamo (Total Interest, Interest Rate, and Loan Term)
Fórmulas:
Préstamo de solo interés: Intereses totales = Monto del préstamo x Tasa x Plazo en años
Préstamo amortizado: Intereses totales = (Pago mensual x 12 x plazo) – Monto del préstamo
Ejemplos:
Un prestatario obtiene un préstamo de solo interés a 10 años de $50,000 al 6%. ¿Cuántos intereses pagará?
($50,000 x 0.06 x 10) = $30,000
Un prestatario obtiene un préstamo amortizado a 10 años de $50,000 al 6% con pagos mensuales de $555.10. ¿Cuántos intereses pagará?
($555.10 x 12 x 10) – $50,000 = $16,612
Cálculo de Amortización (Amortization Calculation)
Fórmulas:
Mes 1: Capital pagado = Pago mensual – (Monto del préstamo x Tasa ÷ 12)
Mes 2: Nuevo monto del préstamo = (Capital pagado del mes anterior – Capital pagado)
Capital pagado = Pago mensual – (Nuevo monto del préstamo x Tasa ÷ 12)
Ejemplo:
Un prestatario obtiene un préstamo amortizado a 30 años de $100,000 al 7% con un pago mensual de $665.31. ¿Cuál es el capital pagado en el segundo mes?
Mes 1: Capital pagado = $665.31 – ($100,000 x 7% ÷ 12) = $665.31 – ($583.33 intereses pagados) = $81.98
Mes 2: Nuevo monto del préstamo = $100,000 monto del préstamo del mes anterior – $81.98 capital pagado = $99,918.02
Capital pagado = $665.31 – ($99,918.02 x 7% ÷ 12) = $665.31 – ($582.86 intereses pagados) = $82.45
Constante de Préstamo (Loan Constants)
Fórmulas:
Pago mensual = (Monto del préstamo x Constante de préstamo) / 1000
Monto del préstamo = (Pago mensual ÷ Constante de préstamo) x 1000
Constante de préstamo = (Pago mensual ÷ Monto del préstamo) x 1000
Ejemplos:
Un prestatario obtiene un préstamo de $100,000 con una constante del 6.3207. ¿Cuál es el pago mensual?
Pago mensual = ($100,000 ÷ 1,000) x 6.3207 = $632.07
Un prestatario tiene un pago mensual de $632.07 en un préstamo con una constante mensual de 6.3207. ¿Cuál es el monto del préstamo?
Monto del préstamo = ($632.07 ÷ 6.3207) x 1000 = $100,000
Un prestatario obtiene un préstamo de $100,000 con un pago mensual de $632.07. ¿Cuál es la constante de préstamo?
Constante de préstamo = ($632.07 ÷ $100,000) x 1,000 = 6.3207
Relación Préstamo-Valor (LTV) (Loan-to-Value Ratio)
Fórmulas:
Relación LTV = Préstamo ÷ Precio (Valor)
Préstamo = Relación LTV x Precio (Valor)
Precio (Valor) = Préstamo ÷ Relación LTV
Ejemplos:
Un prestatario puede obtener un préstamo de $265,600 para una casa de $332,000. ¿Cuál es su relación LTV?
Relación LTV = $265,600 ÷ 332,000 = 80%
Un prestatario puede obtener un préstamo del 80% para una casa de $332,000. ¿Cuál es el monto del préstamo?
Préstamo = $332,000 x 0.80 = $265,600
Un prestatario obtuvo un préstamo del 80% por $265,600. ¿Cuál fue el precio de la casa?
Precio (Valor) = $265,600 ÷ 0.80 = $332,000
Calificación Financiera (Financial Qualification)
Calificación por relación de ingresos (Income Ratio Qualification)
Fórmula: Pago mensual de capital e intereses (PI) = Relación de ingresos x Ingresos brutos mensuales
Ejemplo:
Un prestamista utiliza una relación de ingresos del 28% para el pago mensual de capital e intereses (PI). Un prestatario gana $30,000 al año. ¿Cuál es el pago mensual de PI que el prestatario puede permitirse?
Pago mensual de PI = ($30,000 ÷ 12) x 0.28 = $700
¿Cuánto puede pedir prestado el prestatario si la constante de préstamo es 6.3207? (Véase también: constante de préstamo)
Monto del préstamo = ($700 ÷ 6.3207) x 1,000 = $110,747.22
Calificación por relación de deuda (Debt Ratio Qualification)
Fórmulas:
Relación deuda = (Gasto de vivienda + Otros pagos de deuda) ÷ Ingresos brutos mensuales
Gasto de vivienda = (Ingresos brutos mensuales x Relación deuda) – Otros pagos de deuda
Ejemplo:
Un prestamista utiliza una relación de deuda del 36%. Un prestatario gana $30,000 al año y tiene pagos mensuales de deuda no relacionados con la vivienda de $500. ¿Cuál es el pago de vivienda que puede permitirse?
Gasto de vivienda = ($30,000 ÷ 12 x 0.36) – 500 = ($900 – 500) = $400
Inversión (Investment)
El conocimiento de conceptos financieros es esencial para tomar decisiones informadas sobre inversión, apreciación, ingresos y más. Aquí presentamos algunos de estos conceptos clave en inglés, tal como se utilizan comúnmente en la industria de bienes raíces en Estados Unidos:
Cálculos de Apreciación (Appreciation Calculations)
Apreciación Simple (Simple Appreciation)
Fórmulas:
Apreciación total = Valor actual – Precio original
Tasa de apreciación total = Apreciación total ÷ Precio original
Tasa de apreciación anual promedio = Tasa de apreciación total ÷ número de años
Tasa de apreciación de un año = (Cantidad de apreciación anual) ÷ (Valor al comienzo del año)
Ejemplos:
Una vivienda comprada por $200,000 hace cinco años ahora vale $300,000. ¿Cuál es la cantidad total de apreciación, la tasa de apreciación total y la tasa de apreciación promedio?
Apreciación total = ($300,000 – 200,000), o $100,000
Tasa de apreciación total = ($100,000 ÷ 200,000), o 50%
Tasa de apreciación anual promedio = 50% ÷ 5 años = 10%
Una vivienda que costaba $250,000 vale $268,000 un año después. ¿Cuál es la tasa de apreciación de un año?
Tasa de apreciación de un año = ($18,000 ÷ 250,000) = 7.2%
Apreciación Compuesta (Compounded Appreciation)
Fórmula:
Valor apreciado = Valor inicial x (1+ tasa anual) x (1+ tasa anual) … para el número de años en cuestión
Ejemplo:
Una propiedad de $100,000 se espera que aprecie un 5% cada año durante los próximos 3 años. ¿Cuál será su valor apreciado al final de este período?
Valor apreciado = $100,000 x 1.05 x 1.05 x 1.05 = $115,762.50
Tasa de Rendimiento, Valor de Inversión, Ingresos (Rate of Return, Investment Value, Income)
Fórmulas:
Donde Ingresos = ingresos netos operativos (NOI); Tasa = tasa de rendimiento, tasa de capitalización o rendimiento porcentual; y Valor = valor, precio o monto de inversión:
Tasa = Ingresos ÷ Valor
Valor = Ingresos ÷ Tasa
Ingresos = Valor x Tasa
Ejemplos:
Un edificio de oficinas tiene un ingreso neto de $200,000 y se vendió por $3,200,000. ¿Cuál fue la tasa de rendimiento?
Tasa = ($200,000 NOI ÷ $3,200,000 precio) = 6.25%
Un edificio de oficinas tiene un ingreso neto de $200,000 y una tasa de capitalización del 6.25%. ¿Cuál es su valor?
Valor = ($200,000 ÷ 6.25%) = $3,200,000
Un edificio de oficinas se vende por $3,200,000 con una tasa de capitalización del 6.25%. ¿Cuál es su NOI?
Ingresos = $3,200,000 x 6.25% = $200,000
Bases, Base Ajustada y Ganancia de Capital (Basis, Adjusted Basis, and Capital Gain)
Fórmulas:
Ganancia de capital = Monto realizado – Base ajustada, donde
Monto realizado = Precio de venta – Costos de venta
Base ajustada = Base inicial + Mejoras de capital – Depreciación total
Depreciación total = (Base depreciada inicial ÷ Plazo de depreciación en años) x Años de depreciación
Base depreciada = Valor de la propiedad inicial + Mejoras de capital – Valor del terreno
Ejemplo:
Consejo: trabaje el ejemplo hacia atrás desde la última fórmula hacia la primera.
Un edificio de apartamentos se compró por $500,000, estimándose el valor del terreno en $100,000. El propietario agregó un estacionamiento de $100,000. La propiedad se depreció en un período de 40 años (¡para propósitos actuales!). Tres años después, la propiedad se vendió por $700,000, y los costos de venta fueron de $50,000. ¿Cuál fue la ganancia de capital?
Base depreciada = $500,000 precio de compra + $100,000 estacionamiento – $100,000 terreno = $500,000 Depreciación total = ($500,000 ÷ 40 años) x 3 años = $37,500 Base ajustada = $500,000 precio de compra + $100,000 estacionamiento – $37,500 Depreciación total = $562,500 Monto realizado = $700,000 precio de venta – $50,000 costos de venta = $650,000 Ganancia de capital = $650,000 monto realizado – $562,500 base ajustada = $87,500
Depreciación (Depreciation)
Fórmulas:
Depreciación anual = (Base depreciada inicial) ÷ (Plazo de depreciación en número de años)
Base depreciada = (Valor de propiedad inicial + Mejoras de capital – Valor del terreno)
Ejemplo:
Valor de la propiedad = $500,000; valor del terreno = $110,000; plazo de depreciación = 39 años
($500,000 – 110,000) = $390,000 base depreciada ($390,000 ÷ 39 años) = $10,000 depreciación anual
Equidad (Equity)
Fórmula:
Equidad = Valor de mercado actual – Saldo actual del préstamo(s)
Ejemplo:
Una vivienda que se compró por $150,000 con un préstamo de $100,000 ahora vale $300,000. El saldo actual del préstamo es de $80,000. ¿Cuál es la equidad del propietario?
Equidad = $300,000 valor – $80,000 deuda = $220,000
Ingreso Neto (Net Income)
Fórmula:
NOI = Alquiler potencial – Pérdida por vacantes + Otros ingresos – Gastos operativos
Nota: ¡NOI no incluye pagos de deuda!
Ejemplo:
Un edificio tiene 10 suites de oficina que generan un alquiler potencial anual de $10,000 cada una. Vacantes = 10% y los gastos anuales son de $35,000. Las máquinas expendedoras generan $5,000. ¿Cuál es el NOI?
$100,000 alquiler – $10,000 vacantes + $5,000 otros ingresos – $35,000 gastos = $60,000 NOI
Flujo de Efectivo (Cash Flow)
Fórmula:
Flujo de efectivo = (Ingreso Neto Operativo – Servicio de deuda) donde el servicio de deuda es el pago de PI.
Ejemplo:
Un edificio genera un NOI de $100,000 después de gastos y tiene un pago de deuda de $40,000. ¿Cuál es su flujo de efectivo?
Flujo de efectivo = $100,000 – $40,000 = $60,000
Responsabilidad Fiscal del Impuesto a la Renta de la Propiedad de Inversión (Investment Property Income Tax Liability)
Fórmula:
Responsabilidad fiscal = (NOI + Reservas – Gastos de interés – Depreciación) x Tasa impositiva
Ejemplo:
Un edificio de oficinas tiene un NOI de $200,000, un gasto anual de reserva de $20,000, gastos de interés de $130,000 y una depreciación anual de $50,000. Suponiendo una tasa impositiva del 28%, ¿cuál es su responsabilidad fiscal por ingresos?
Responsabilidad fiscal = ($200,000 + $20,000 – $130,000 – $50,000) x 28% = $11,200
Retorno de Inversión (Return on Investment)
Fórmula:
ROI = NOI ÷ Precio
Ejemplo:
Una propiedad de inversión genera un flujo de efectivo de $100,000 y se tasó en $1,500,000. ¿Cuál es el retorno de inversión del propietario?
ROI = $100,000 ÷ $1,500,000 = 6.67%
Retorno de la Equidad (Return on Equity)
Fórmula:
ROE = Flujo de efectivo ÷ Equidad
Ejemplo:
Una propiedad de inversión genera un flujo de efectivo de $100,000. El propietario tiene una equidad de $500,000 en la propiedad. ¿Cuál es el retorno de la equidad del propietario?
ROE = $100,000 ÷ $500,000 = 20%
Impuestos (Taxation)
Comprender los aspectos fiscales es fundamental para cualquier inversor o propietario de propiedades. A continuación, presentamos algunos conceptos clave en inglés utilizados comúnmente en la industria de bienes raíces en Estados Unidos:
Conversión de Tasas de Molino (Converting Mill Rates)
Definición:
1 mill = $0.001; una tasa de molino de 1 mill por cada $1,000 = 0.1%; una tasa de impuesto del 1% = 10 mills
Fórmula:
Impuesto = (Valor imponible ÷ 1000) x Tasa de molino
Ejemplo:
Una tasa de impuesto sobre una casa con un valor imponible de $200,000 es de 7 mills por cada mil dólares de valoración. ¿Cuál es el impuesto?
Impuesto = ($200,000 ÷ 1,000) x 7 mills = $1,400
Base Imponible (Tax Base)
Fórmula:
Base imponible = Valoraciones tasadas – Exenciones
Ejemplo:
Un pueblo tiene una valoración tasada total de $20,000,000 y exenciones por un total de $4,000,000. ¿Cuál es la base imponible?
$20,000,000 – $4,000,000 = $16,000,000
Tasa Impositiva, Base y Requisito (Tax Rate, Base, and Requirement)
Fórmulas:
Tasa impositiva = Requisito de impuesto ÷ Base imponible
Base imponible = Requisito de impuesto ÷ Tasa impositiva
Requisito de impuesto = Base imponible x Tasa
Ejemplo:
Un pueblo tiene una base imponible de $160,000,000 y un presupuesto de $8,000,000. ¿Cuál es la tasa impositiva?
Tasa impositiva = ($8,000,000 ÷ $160,000,000 ) = 0.05, o 5%, o 50 mills
Evaluaciones Especiales (Special Assessments)
Fórmula:
Evaluación especial = Costo total de la evaluación especial x Participación del propietario
Ejemplo:
Un propietario posee 100 pies de un rompeolas de 800 pies que debe ser reparado. El costo total de la evaluación será de $80,000. ¿Cuál es la evaluación del propietario?
Participación del propietario = 100 pies ÷ 800 pies = 0.125, o 12.5% Evaluación especial = $80,000 x 12.5% = $10,000
Los conceptos fiscales son fundamentales para entender las implicaciones financieras de las propiedades y las inversiones en bienes raíces. Estos términos en inglés son ampliamente utilizados en la industria inmobiliaria de Estados Unidos.
Comisiones (Commissions)
En la industria de bienes raíces en Estados Unidos, las comisiones son un aspecto fundamental de las transacciones inmobiliarias. Aquí presentamos algunos conceptos clave en inglés relacionados con las comisiones que son ampliamente utilizados:
Divisiones de Comisiones (Commission Splits)
Fórmulas:
Comisión total = Precio de venta x Tasa de comisión
División de co-brokerage = Comisión total x Porcentaje de co-brokerage
División del agente = División de co-brokerage x Porcentaje del agente
División del broker = División de co-brokerage – División del agente
Ejemplo:
Una propiedad de $300,000 se vende con una comisión del 7%, con una división de co-brokerage del 50-50 y un 60% de división para el agente con su broker. ¿Cuáles son las comisiones totales, de co-brokerage, del agente y del broker?
Comisión total = $300,000 x 0.07 = $21,000
División de co-brokerage = $300,000 x 0.07 x 0.50 = $10,500
División del agente = $10,500 x 0.60 = $6,300
División del broker del agente = $10,500 – $6,300 = $4,200
Neto del Vendedor (Seller’s Net)
Fórmula:
Neto del vendedor = Precio de venta – (precio de venta x comisión) – Otros costos de cierre – Saldo del préstamo
Ejemplo:
Una casa se vende por $260,000 y tiene un saldo de préstamo de $200,000 al cierre. La comisión es del 7% y otros costos de cierre son de $2,000. ¿Cuál es el neto del vendedor?
Neto del vendedor = ($260,000 – ($260,000 x 0.07) – $2,000 – $200,000) = $39,800
Precio para Obtener una Cantidad Neta (Price to Net an Amount)
Fórmula:
Precio de venta = (Monto deseado + Costos de cierre + Pago del préstamo) / (1 – Tasa de comisión)
Ejemplo:
Un vendedor de viviendas desea obtener un neto de $50,000. La comisión es del 7%, el pago del préstamo es de $150,000 y los costos de cierre son de $4,000. ¿Cuál debe ser el precio de venta?
Precio de venta = ($50,000 + $4,000 + $150,000) / 0.93 = $219,355
Comprender cómo se calculan y se dividen las comisiones es esencial para cualquier persona involucrada en transacciones inmobiliarias en los Estados Unidos. Estos términos en inglés son comunes en la industria de bienes raíces y facilitan la comunicación entre agentes, brokers y vendedores.
Costos de Cierre y Prorrateos (Closing Costs & Prorations)
Los costos de cierre y los prorrateos son elementos esenciales en cualquier transacción inmobiliaria. Aquí presentamos algunos conceptos clave en inglés relacionados con los costos de cierre y los prorrateos que son ampliamente utilizados:
Método de 30 Días/12 Meses (30-Day 12-Month Method)
Fórmulas:
Monto mensual = Monto anual / 12
Monto diario = Monto mensual / 30
Prorrateo = (Monto mensual multiplicado por el número de meses) + (Monto diario multiplicado por el número de días)
Ejemplo:
Una factura anual de impuestos es de $1,800. El cierre se realiza el 10 de abril. ¿Cuál es la parte del vendedor en los impuestos?
Monto mensual = ($1,800 ÷ 12) = $150; número de meses = 3 Monto diario = ($150 ÷ 30) = $5.00; número de días = 10 Prorrateo = ($150 x 3 ) + ($5 x 10) = ($450 + $50) = $500, parte del vendedor Método de 365 Días (365-Day Method)
Fórmula:
Monto diario = (Monto anual ÷ 365) o (Monto mensual ÷ Duración del mes)
Prorrateo = Monto diario multiplicado por el número de días
Ejemplo:
Una factura anual de impuestos es de $1,800. El cierre se realiza el 10 de abril. ¿Cuál es la parte del vendedor en los impuestos?
Monto diario = ($1,800 ÷ 365) = $4.93
Del 1 de enero al 10 de abril = (31 + 28 + 31 + 10) días, o 100 días
Prorrateo = $4.93 x 100 días = $493, parte del vendedor
Ingresos Recibidos por Adelantado (Rent) (Income Received in Advance)
Lógica:
Acreditar al comprador y debitar al vendedor por la parte del comprador
Ejemplo:
El vendedor recibe $1,000 de alquiler. El mes está 3/4 de camino.
La parte del comprador es ($1,000 x 25%) = $250
Acreditar al comprador / debitar al vendedor $250. Gastos Pagados en Atraso (Tax) (Expenses paid in Arrears)
Lógica:
Acreditar al comprador y debitar al vendedor por la parte del vendedor
Ejemplo:
El comprador pagará $1,000 de impuestos. El año está 3/4 de camino.
La parte del comprador es ($1,000 x 25%) = $250
Acreditar al comprador / debitar al vendedor $750.
Comprender cómo se calculan y prorratean los costos de cierre y los ingresos es fundamental en las transacciones inmobiliarias en los Estados Unidos. Estos términos en inglés son esenciales para facilitar la comunicación efectiva entre compradores, vendedores y profesionales del mercado inmobiliario.
Cobertura de Seguro (Insurance Coverage)
Recuperación con Cláusulas de Coaseguro (Recovery with Co-Insurance Clauses)
Comprender las cláusulas de coaseguro en las pólizas de seguro es esencial para protegerse en caso de pérdidas. Aquí presentamos un concepto clave en inglés relacionado con la cobertura de seguro y las cláusulas de coaseguro que son ampliamente utilizadas:
Fórmula:
Recuperación = (Reclamo por daños) x (Porcentaje de costo de reemplazo cubierto ÷ Requisito mínimo de cobertura)
Ejemplo:
Un propietario asegura su vivienda por $100,000. El costo de reemplazo es de $150,000. Una cláusula de coaseguro requiere una cobertura del 80% del costo de reemplazo para evitar penalizaciones. Un incendio destruye la casa. ¿Cuánto puede recuperar el propietario del asegurador?
Recuperación del reclamo = $150,000 x (67% de costo cubierto ÷ 80% requerido) = $125,625
Entender las cláusulas de coaseguro es fundamental para garantizar que la cobertura de seguro sea adecuada y efectiva en caso de siniestros. Estos términos en inglés son esenciales para una comunicación clara y precisa con las compañías de seguros y otros profesionales del sector inmobiliario.
